[原创] 张庭宾：现在抢购房产无异于堆柴自焚

咖啡杯水仙

买房应对通货膨胀是个天大陷阱 2007年5月间的股市悲剧正在中国房地产重演！

2007年5月，A股狂热，散户开户数不断飙升，15万、20万、30万，35万，越来越多的新股民、新基民将他们辛辛苦苦积累的纸币存款投入了股市，我的心在流泪，我的笔在流血。笔者以自己能发出的最大声音向这些汹涌“羊群”呼喊——危险！

那一年的5月14日，笔者以《中国选择题：海洛因一年或黄金十年》大声疾呼：“目前（中国A股）‘黄金十年’蜕变为‘海洛因一年’的可能性正与日俱增，后果也必如吸食海洛因后的瘾君子一样，从此一蹶不振。”

现在这些公众投资者的钱就如同向火堆中添柴，但在不远的将来，“它将不再是中国庭院中晚会的篝火，而是足以烧毁整个院落的熊熊烈焰。在烈火还未烧着房屋之前，追逐热闹，寻求刺激，沉迷于海洛因迷幻中的国人将不断狂欢。只是在曲终人散，黄粱美梦醒来之时，方才发现，客人已去，主人的房舍已经被烈焰焚毁，辛辛苦苦积累起来的财富已被席卷一空，一如1990年之后的日本。”

这个警告不幸而言中，这些新股民的命运甚至比1990年后的日本人还惨。从2007年10月16日的6124点到2008年11月28日的1664点，上证指数仅仅用了1年零12天就跌去了72.8%，令当年日经指数黯然失色——跌了66.58%用了8年！

那么，现在还有谁会比当年的新股民更惨烈，还有谁比套在中石油48.6元更悲剧的吗？有！就是现在疯狂抢购房产者，他们正重演2007年夏天狂热的堆柴自焚之事。不同的是，他们把A股变成了规模大10倍的房地产。由于房地产的3成首付实际上是应用了3.3倍的杠杆，一旦A股超级过山车悲剧重演，未来他们不仅将输光所有的资产，还会变成严重的负资产，辛苦奋斗最后欠下沉重债务。

当前这些疯狂抢购房产者或许有这样那样的理由，比如说恶性通货膨胀的预期。笔者也不否认，未来中国房地产还有上涨的可能，甚至不排除再涨30-50%。

但是，我必须严重警告的是，中国的房地产，特别是北京、上海、杭州的房地已经陷入了严重疯狂的泡沫之中。在此仅警示五个指标：

1，中心城市，特别是上海、北京和杭州等地房产已经在过去8年中上涨了600—1000%，其已经达到了彼得林奇的“10倍”大牛股上涨投资的上限。

2，           现在的房价已经涨到了超出绝大多数人1年、3年、5年前的想象。即存在严重的超预期上涨。

3，           中心城市的诸多地段的房租收益率低于3%，租房比买房所缴纳的利息要便宜的多。

4，           资产投资的铁律是，当最多的人最疯狂地热议某个投资品的时候，这就是这种投资品进入疯狂泡沫期的大众情绪征兆。这时候理性的投资者应当坚决抛出这种资产，而不是买入，现在的楼市正呈现这种典型的癫狂症状。

5，           高昂的房价已经使购房者成为房奴。微观经济尚待走出低谷，失业增多，薪酬下降的威胁仍然存在。

此外，即使本人认同未来通货膨胀的预期，但是必须指出的是，恶性通货膨胀对购房者来说是把“双刃剑”，甚至是一个天大的陷阱。

在通货膨胀预期出现，或通货膨胀发生的早期，房地产的价格是会上涨。但是，通货膨胀一旦发展到中期，当利率不断提高，高达20、30%甚至更高的时候，其高额的利息将成为购房者的“绞索”。

当越来越多的断供出现，越来越高的高位购房者不得不抛出房产，那么，房价将直线下坠。越是下坠，越是更多的人恐慌性抛售，那么房价更是雪崩，其速度将令上轮股灾中上证指数的下跌速度汗颜。如果中国未来不能针对美元大崩溃采取及时有效措施的话，在未来3年前后，房价跌到目前房价的50-70%并非不可思议。

因此，现在尚没有买房的人，尤其是那些靠工薪辛辛苦苦积累首付，又借来高额贷款的人，今后坚决不要买房。已经买了自住以外房产的人，应当郑重考虑卖房。因为，你不买房，最坏的结果是正财富缩水，但不会陷入“负资产”的黑洞——辛辛苦苦工作若干年，一家老老少少一起集资买了套房，最后反欠了巨额的债务。这是最不公平的现象——一个正常的社会是绝对不能容忍的，一个有正义感的人绝对不能容忍的。

那么，人们可能会问，存在着通货膨胀的预期，又不能买房，那么去买什么保卫自己的财富呢？总不能眼睁睁看着自己的财富缩水吧！

最好的反通胀的办法是买实物黄金。自2005年7月以来，笔者反复强调这一观点。黄金是当前全球范围内价值仍被严重低估的极少数投资品之一。其原因是美元背后的国际银行家势力几十年来不断诋毁压制的结果。

笔者认为，在每盎司2000美元以下的价格，黄金均属于被严重低估的阶段，都可以建仓购买，多种测算方法表明，未来国际金价上涨到每盎司5000-6000美元，笔者不会感到意外。

最近几年，随着对国际货币金融体系研究日益深入，笔者对黄金的特殊重要的货币功能认识的更加清晰，近几个月来，更是潜心系统地梳理了黄金与货币的本质关系，撰写了《黄金保卫中国》一书，7月底8月初将正式面世，在这本书的封底，编辑写道：“没有这本书，是社会蒙蔽了你的选择权；错过这本书，是你放弃了财富自决权”。

现在最佳的投资策略是，除非你现金非常富裕，一般坚决不再买房，租房，然后将部分资金购买实物黄金储备起来。笔者相信，现在二公斤黄金（现价约43万元人民币）3、5年后能在中心城市买一套房；一公斤黄金（现价约21.5万）3、5年后能在省会城市买一套房。

是做现在的房奴，未来的负资产者；还是抓住黄金价值回归的大牛市，成为现在和未来的财富主人——这道选择题和参考答案已经写在这里，决定由你们自己做出，未来的命运由你们自己把握。

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虽然张老师（第一财经日报副主编）不是我们经济类专业的，可文章就是这个道理，我也没必要拿数学模型忽悠人，只求给大家提个醒，买房不一定扛通胀。

suv

基本同意你的观点，房子的流通性远不如股票。

黄金现在得到市场认同，前十几年没有得到市场认同，不是谁能压制住的，1供需关系上黄金供小于需 2有硬通货的概念，碰上国际金融危机，这个概念很容易得到发孝。

李大苗

恕我直言，楼主整篇说法都出自失明。

通胀是货币现象，现在的货币不是自然货币而是人为货币，也就是说，通胀还是通缩是可控的且可为人的意志所转移的。这个意思是说，本部应该出现危及国民财产价值的通胀，之所以出现，是因为货币当局惦记着吞掉国民的既有财产。用通胀吃掉货币财产，再用通缩吃掉实物财产，硬球就是这样玩的。

主观故意的货币政策，没有国民能玩过货币当局。

咖啡杯水仙

万物相生相克，货币当局玩不过市场，市场由人组成，当人们不接受货币当局强制发行的价值符号时，货币崩溃就来临了——国民党1930年代禁止的袁大头，在1949年又流行开来便是明例，凡事要积极一点，想开一些，相信市场的选择。

李大苗

万物相生相克，货币当局玩不过市场，市场由人组成，当人们不接受货币当局强制发行的价值符号时，货币崩溃就来临了——国民党1930年代禁止的袁大头，在1949年又流行开来便是明例，凡事要积极一点，想开一些，相信市场 ...
咖啡杯水仙 发表于 2009-8-6 16:07

“货币当局玩不过市场”，你明白这句话如今为真的结局是什么吗？是本币升值！本币升值的状态是什么？是通缩！

咖啡杯水仙

人民币面临的是什么压力？贬值！在全球流通的M0（狭义货币供应）里，11%是人民币（2008），第一大储备货币欧元才占22%，美元占20%，日元也就18%，前两种货币都是10块钱里有七八块在该货币区境外使用，用以充实央行储备或者做跨国贸易结算，再者，欧元区GDP占全球GDP近30%，美国占25%，日本占10%，中国占5%。如果人民币继续升值，外贸企业死翘翘不说，这半年多就发行了占GDP总额28%的新增信贷，这意味着人民币未来购买力很可能减少30%以上。不然国家为什么在汇率维稳的情况下，力推人民币国际化？

咖啡杯水仙

现在人民币有效汇率（兑一揽子货币中间价）已经连续环比下跌6个月了，你好好读读新闻再说吧。

李大苗

你以为全世界能容忍中国如此超量的顺差？两万一千亿的累计顺差？今年前六个月在全球都衰退的时候还顺出小两千亿的外汇盈余？也就是说到今年年底有可能贸易出超五千亿美元？这难道不是政府在和市场拼血？

如果政府拼得过市场，当然通胀；可本问题是，你说的是，货币当局玩不过市场；所以必然通缩。只是什么时候政府认输，这个我不会和你打赌。狠命的灾难是，政府拼得越狠，赌得就越大，输得也就越惨，通缩也就会来得越猛烈，致害也就越深，延宕也就越长。到时候，中国经济全面玩完！

咖啡杯水仙

呵呵，中国的贸顺是怎么来的？因为进口原材料价格大跌（超过50%），出口商品量减价格跌幅不大（1美元店的拖鞋，价格跌无可跌了），所以才能继续保持两千多亿的水平，但是和2007年已经不能同日而语了。目前国际社会是通过贸易战在保护本国的工商业，比如对欧盟中国线材征高额税费、印度封杀中国玩具等阻止中国贸顺扩大。但是中国通过要挟美国国债，已经阻止了美国对人民币汇率的“说三道四”，这其实已经为热钱流出带动本币贬值埋下了伏笔。未来的中国经济如果要崩溃，我认为仍然是人口老龄化→劳动力成本提高→制造业走向空心化（实体）以及泡沫经济过于发达→民间投资过于集中加之实体经济萧条→泡沫破灭→坏账爆发→银行、财政窟窿浮现→市场恐慌性下跌（虚拟）。

ironland

希望主帖之言成真。

杭州房价若真能这么大跌，那就赶紧买，每个主管发一套房子。

李大苗

咖啡，你若如此缺乏经济学的伦理训练，对所有数据都信口开河胡编滥造，最好还是到国家统计局吧。

咖啡杯水仙

你有什么证据证明我的数据是胡编？
这些数据是我从DollarDaze.com上查到的，该数据是根据各国央行的统计上来的货币供应量，以美元计价后算出的结果。

李大苗

进口原材料价格大跌（超过50%）

第一大储备货币欧元才占22%，美元占20%，日元也就18%，前两种货币都是10块钱里有七八块在该货币区境外使用，

欧元区GDP占全球GDP近30%，美国占25%，日本占10%，中国占5%

李大兴

主帖未免危言耸听。而咖啡兄的判断，似由于所从事工作的影响，其实是应该拉开些距离才看得清的。

咖啡杯水仙

2008年石油价格133美元一桶时，中国为了筹备奥运，大量囤积原油，2008年底，原油跌去40美元，因此为了补充战略存油，中国进口了两批，约600万桶的石油，如果拿2008年初的100美元一桶的石油，和2009年初中国进口的38美元（中石油的同学报告的均价）算，下降幅度是不是一半以上，这还不包括年初~5月份大量进口的铜，LME铜价最高时几乎碰上10000美元一吨的水平，年初国储局存铜时，才3000多美元一吨，现在也在5400多美元一吨，这个价格下跌幅度也够可以了吧？
而欧元区占全球GDP的比值，我们是按欧元区16个国家+9个使用欧元为单一货币国家的GDP总和来除的，有错吗？除非你认为这9个国家不用欧元。美国占全球GDP比值常年是25%左右。中国常年是5%。如果算2008年的预测值7%，那么中国的狭义货币发行量仍然偏高。

心中有刀

主帖是卖黄金的软广告。

李大苗

现在人民币有效汇率（兑一揽子货币中间价）已经连续环比下跌6个月了，你好好读读新闻再说吧。
咖啡杯水仙 发表于 2009-8-6 16:38

鬼个一揽子“货币中间价”，这是六个月来每个15号左右的中间牌价：（人民币对美元）

1月	6.8392
2月	6.8343
3月	6.9478
4月	6.8293
5月	6.8247
6月	6.8343

李大苗

2008年石油价格133美元一桶时，中国为了筹备奥运，大量囤积原油，2008年底，原油跌去40美元，因此为了补充战略存油，中国进口了两批，约600万桶的石油，如果拿2008年初的100美元一桶的石油，和2009年初中国进口的38美 ...
咖啡杯水仙 发表于 2009-8-8 01:08

“和2007年已经不能同日而语了。”这句中文是什么意思？

李大苗

第一大储备货币欧元才占22%，美元占20%，日元也就18%，前两种货币都是10块钱里有七八块在该货币区境外使用，

欧元区GDP占全球GDP近30%，美国占25%，日本占10%，中国占5%

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你的意思是欧元区加美国，55%的全球GDP只用了20%的欧元和美元，其他国家总和，也就是45%全球GDP在使用80%的欧元和美元？不是这个意思么？不是胡掰么？

咖啡杯水仙

人民币实际有效汇率环比下跌2.43% 连跌三个月2009年06月17日 08:04　来源：上海证券报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】　　国际清算银行日前公布的最新有效汇率显示，今年5月份，中国实际有效汇率为119.46，环比下跌2.43%，这是自3月份以来人民币实际有效汇率连续第三个月出现下跌。

　　记者进一步查阅历史数据发现，今年前5个月，只有2月份人民币实际有效汇率上升6.78%，其余4个月均有一定程度的下降。

　　有效汇率通常分为名义有效汇率和实际有效汇率。据了解，实际有效汇率不仅考虑了所有双边名义汇率的相对变动情况，而且还剔除了通货膨胀对货币本身价值变动的影响，能够综合地反映本国货币的对外价值和相对购买力。

　　银行外汇分析师认为，由于美元在5月份大幅走弱，而人民币在即期市场继续盯住美元，导致人民币兑非美元货币出现明显贬值。  


　　数据显示，美元指数在5月份跌幅为6.53%，由于人民币兑美元的即期汇价基本维持稳定，导致人民币兑日元5月份贬值2.34%，人民币兑欧元当月贬值幅度为4.71%。

　　巴克莱资本中国研究主管彭文生认为，在一季度，由于经济增长大幅放缓，前景欠明朗，加上美元强势导致人民币有效汇率被动升值。但是，二季度开始国内经济回暖，增长前景显著改善，减轻了贬值的压力。同时，由于美元兑其他货币走弱，人民币有效汇率被动贬值。在美元弱势的情况下，和美元保持稳定有助于消除早前因美元强势而导致的被动升值。

　　彭文生进一步指出，人民币兑美元汇率未来12个月将主要取决于国内经济增长和美元兑其他货币汇率的走势。在经济增长复苏的初期，美元总体处于弱势，此时，维持对美元汇率基本稳定可以降低有效汇率，支持出口。

　　有关数据显示，5月我国出口则较上年同期下降26.4%，进口同比下降25.2%，跌幅较上月双双扩大；贸易顺差为133.89亿美元。

　　谈及未来汇率走势，彭文生表示，在增长率回复到较高的水平后，人民币参考一篮子货币的力度将会增加，从而减少有效汇率随美元走弱而贬值的幅度。基于美元未来处于弱势的预期，人民币兑美元未来一年有小幅升值的压力。(但有为)

咖啡杯水仙

晕！G20占了全球GDP的百分之90，全球贫富分化早在2001年就达到了1：76的水平，在这样的情况下，排前几名的主力货币当然占了全球M0里的绝大部分，这样的问题在我们金融界都是基本常识，怎么有人还不知道了？真是纳闷。

咖啡杯水仙

还有，我这里谈的是欧元区、美国的GDP，就是国内生产总值，包括了外国人、企业在当地的生产、交易、经营活动存在的财富，这些外国个人、企业不一定使用欧元、美元进行结算，在目前这个货币高度电子化的时代，而统计时只是将这些外币资金流换算成美元，况且我这里讨论的是M0，流通中的货币，不是M1、不是M2，也不是M3，没有把货币流通量的大头——金融资产（有价证券、债券、期货/现货合约、衍生品合约等等）计算在内。不过从这里我们可以看出，平时欧洲央行与美联储发行货币其实是很有节制的。当然，是相对而言。

咖啡杯水仙

但是，它们现在选择了QE，失去了货币发行的节制，所以2008年年底开始，美元M0、M1急剧攀升，M3因为股市下跌，攀升速度放缓，但是4月份以后，据经济学家推测（2006年，美联储不再公布M3）供应量又开始上扬，而中国选择了比美国、欧洲还激进的财政、货币政策，所以未来通货膨胀压力非常巨大。

咖啡杯水仙

早在2004年，中国的M2：GDP就超过了2：1，2004年后，几乎每一年的M2增幅都在15~17%的区间，就连“紧缩”的2008年也不例外，而GDP增长率最高的2007年，也才到达了11%，所以说，中国M2扩张的速度远比GDP增幅大，通胀压力与货币贬值压力不可小觑。

金丝铁线

人民币汇率下降是因为美元汇率下降而人民币重新跟定了美元，重新跟定美元是因为央行不清楚经济危机中汇率变动会对实际经济造成怎样的影响，不求有功但求无过，自保爵禄的做法。反正我什么也没干，哪方面的问题都不赖我。

咖啡杯水仙

人民币汇率下降是因为美元汇率下降而人民币重新跟定了美元，重新跟定美元是因为央行不清楚经济危机中汇率变动会对实际经济造成怎样的影响，不求有功但求无过，自保爵禄的做法。反正我什么也没干，哪方面的问题都不赖我。
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但是兑英镑、日元、欧元等一揽子货币，人民币汇率事实上的确在下降，现在是环比，以后搞不好就是同比。

金丝铁线

不知跟你说什么好，人民币跟美元，美元兑英镑、日元、欧元等一揽子货币跌，人民币当然跟跌，不然不是给人无风险套利了？

咖啡杯水仙

人民有效汇率持续下跌，就为有可能热钱出逃提供了必要条件，美元如果因为“救市”持续贬值，欧元继续强势的话，更多国家央行会增加欧元外储，更多的贸易结算会使用欧元，这样一来，以“腐败游资”为主体的热钱游资就会发现，投资中国的套利机会被大大削弱，而欧元使用范围增大也会使他们弃人民币而选择欧系货币，如果这种情况发生，8000亿美元以上的热钱逃离，这就会导致中国的支付危机，并且在几个月时间内造成严重通缩、严重通胀、更严重通缩的恶劣货币形势。

咖啡杯水仙

2005~2008年的人民币升值进程中，虽然人民币兑欧元前前后后贬值了10%，但是兑英镑、日元、瑞郎还是总体稳中有升的，兑美元就更不用说了。

李大苗

鬼个一揽子货币汇率。告诉我，究竟是按照各国GDP的权重配比，还是按照各国货币总量权重配比，或者按照累计外汇的各个货币的权重配比，再或者按照到期支付的外汇各个货币的权重配比，再或者按照进出口各国份额权重配比？再或者按照IMF的各国份额权重配比？

连央行自己这些日子都不好意思说什么“一揽子货币汇率”了，你还在这里掰。