[转帖] 关于“买房抗通胀”

咖啡杯水仙

关于“买房抗通胀”(2009-08-12 23:46:43)

标签：房产 通货膨胀

分类：财经翻译

作者：Dr.Krassimir Petrov
出处：http://whiskeyandgunpowder.com/is-real-estate-a-good-hedge-against-hyperinflation/
翻译：真相道白

真相道白：这是最近看到的一篇比较系统的论述房产与通胀的文章。加上之前那篇博文，相信会给许多迷茫的朋友一些指引。

房地产能否成为恶性通胀下的避险天堂？

随着市场状况渐趋恶化，美联储下调利率的动作也越来越大，我们不难预见到，在不远的将来，货币会变得越来越不可靠。美国可能就此进入一个类似上世纪70年代的高通胀时代，甚至有可能出现更加严重的恶性通货膨胀。因此，一个非常严峻的问题摆在了所有投资者面前：如何在高通胀时代寻求避险？如何保护自己的财富不被通胀侵蚀？某些人（特别是房地产经纪人）敦促大家赶快进入房市避险。但是，买房真的能抵御通胀风险吗？

为了回答这个问题，我们必须先弄清两个相关概念。第一、什么是“通胀避险”？第二、好的“通胀避险”方式一般具有怎样的特征？第一个概念很好理解，通胀避险就是寻求一种资产，在物价全面上涨时并不会失去其内在价值。也就是说，在通胀（或恶性通胀）下能很好的保持其原有购买力。因此有通胀预期的投资者可以买入这样的资产寻求避险。

第二个概念牵涉到资产分类。我们需要理解“真实资产”与“金融资产”二者的区别。真实资产本身就有内在价值，人们按照其直接或间接用途来标定其价值，例如书籍、电视、汽车、小麦、黄金、房产、土地等等。

金融资产则完全不同，它是一种对收入或财富的主张权，这种收入或财富可以来自一家公司、一个家庭，或者一个政府。金融资产的典型形式是一份证明或收据，例如钞票、股票、债券、抵押贷款或ETF基金。货币市场或资本市场中的所有东西都可以认为是金融资产。

一般来说，真实资产要比金融资产安全。从定义来看，真实资产具有通胀无法消灭的内在价值，因此所有真实资产都能成为通胀下的避险工具，具有真实价值的房地产当然也不例外。但是，房地产并不是最好的避险工具。

好的避险工具需要具备许多特质，这里我们提出四点。第一、保值能力。即其内在价值并不会随时间而消耗。汽车或鸡蛋的内在价值会随着时间不断损耗，但土地、白银或酒就不会。

第二、市场交换能力。即容易卖出变现，人们可以随时用它来交换其它物品。我们知道一把椅子或一件衣服不太容易卖出，但谷物或黄金却很好出手。

第三、可分割性。也就是说这种资产可以被分割成许多较小的部分，但总体价值不会受损。马、牛或汽车是不可分割的，但大米、酒、汽油或黄金就可以。

第四、不可融资性。这是被许多专家刻意忽视，但事实上却至关重要的一点。投资者购买资产，既可以使用现金，也可以通过信用（贷款）。前者要比后者好。历史反复告诉我们，基于信用的资产极容易引发投机与泡沫，因此这种避险工具的价值可能早已被高估，投资者最好回避。我们很容易看出信贷对房地产的影响，而近期房市中蕴含的巨大泡沫更不能视而不见。这样的资产实在是太昂贵了，其避险价值值得商榷。

结论显而易见。房地产的确是一种避险工具，但它是一种糟糕的避险工具，因为以上四种特性它无一具备。相比之下，黄金的通胀避险作用就要强许多。以上四种特性黄金几乎都能排第一，这就是我们称黄金为“通胀克星”的原因。另外黄金现在很便宜，但房子却很贵。毫无疑问，黄金的通胀避险价值远在房地产之上。

如果你不使用信贷，而用全额付现的方式买下房产，那么其避险作用将非常有限，远不及黄金；不过话说回来，这好歹也算一种避险方式，总比持有不断贬值的现金要强。但如果通过抵押贷款的方式来买房，你可要加倍小心，因为这样做会产生许多新的实质性风险，甚至远远超过通胀本身。为了回避通胀风险而选择去冒更大的风险，当然不是什么明智之举。

具体来说，运用信贷杠杆买房会有哪些风险呢？我们提出四点。第一、如果我们的预测错了怎么办？如果物价不升反降，出现所谓的“通货紧缩”，结果会如何？通货紧缩会让那些通过贷款买房寻求“避险”的人落入地狱，因为在这种环境下，还款难度将显著增大。更糟糕的是，通货紧缩往往与衰退、失业、工资下降相伴，就像美国1930年代的大萧条与日本上世纪90年代那样，通缩导致了大规模的收房潮与企业破产潮。

第二，市场有再次爆发信贷危机的风险。去年二月我们见了一次，八月又遭遇了一次。以后会怎样呢？信贷危机下的房产只可能是烫手山芋，何谈“避险”？

第三个陷阱是还款方式。ARM（浮动利率抵押贷款）是一种相当危险的还款方式，因为物价上涨会驱使利率也随之上升，抵押贷款利率可能会从现在的3-4%，上调到12-15%。上世纪70年代正是如此，月供增加到原来的三倍不足为奇。不幸的是，数百万计的美国人从21世纪初开始又重新爱上了ARM。贪婪总使人们变得健忘。

第四个陷阱绝对是最危险的陷阱，因为你很难事先感知。通胀爆发后，物价将全面上涨，严重影响人们的生活质量。不久你就会发现，食品价格翻番、油价翻番、电价翻番，所有日常必须品价格都会翻番……但唯独你的工资没有翻番！工资上涨严重滞后。上世纪70年代就是这样，工资比物价上涨要晚许多年。从2002年开始的那波通胀也是如此，生活必须品（如能源与食品）价格的上涨幅度远远超过了一倍。你很快就会发现，除去日常开销之后，你已没有足够的钱来缴付月供了。现在我们举一个例子，希望给您一些感觉。

假设一个购房者的月薪是2000美元——1000美元还月供，另外1000美元用作日常开销。现在食品与汽油价格大幅上涨，无情挤压着我们这位朋友的生存空间。为了维持生计，他不得不减少消费，但即使这样，他每月也不得不用掉1600美元。最近他的工资涨到了2300美元/月，但显然还是入不敷出。于是他不得不借更多的钱来缴付月供，比如说用信用卡……这样，他便在债务泥潭中越陷越深。更要命的是，信用卡贷款利息也开始上调了，榨干了他所有的收入，连日常生活都难以维系，月供就更没办法还了。最终，这位购房者只能走向破产。直到现在，他才发现自己错了——他只想着今后可以用贬值的美元去偿还债务，但没想到自己的工资也是用贬值的美元来支付的。即使选择固定利率贷款或固定月供也同样于事无补，许多人在上世纪70年代都有类似遭遇，而他们事先都未预料到会有此种结局。今天，许多人仍在犯同样的错误，原因就是没人警告他们。只有事先预见到风险，人们才能有所防范。

总之，贷款买房不仅是一种很差的通胀避险方式，而且还有许多额外的附加风险。如果你真的打算寻求通胀避险，还是选择黄金吧，它比房产要好得多。

此致敬礼，
Krassimir Petrov博士
2008年1月24日

邱晓云

2008年1月24日
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不知看了这篇文章第二天买黄金的人现在输赢怎样？

咖啡杯水仙

报告楼上的，该人现在还是赚钱状态ing。

邱晓云

报报数字嘛，不要害羞。

咖啡杯水仙

2008年1月25日，黄金价格907美元/盎司，现在是946.6美元/盎司。

邱晓云

咱别说美元，说人民币成吗？不是要和房价比涨幅嘛，大家用人民币，好算帐。

psyzjs

俺投水仙的票，准备逢低购入实物黄金！

邱晓云

2008年1月25日，黄金价格907美元/盎司，现在是946.6美元/盎司。
咖啡杯水仙 发表于 2009-8-15 01:55

向你要2008年1月25日人民币计价的黄金价格，等了两天没等到，只好自己算，这个期间美元计价的黄金升了4。4%不到，人民币兑美元升了5。5%以上，也就是说，期间人民币计价的黄金跌了1%以上，不知我算得对不对？

期间中房上海指数升了8。5%，从1959升到2127（七月）

事实胜于雄辩，听了他的劝告，持有黄金的甚至不如持有人民币现金，与持有房产根本不能比。

兮兮

昨天听了哈继铭的报告，他用全球人口红利历史角度，认为到2015年中国房产还会上涨，之后因进入老龄化，年轻人减少，需求相对供应减少，房价就不会大涨了。

邱晓云

预测错了，还可以原谅，诚心忽悠，就把学者身份降低为贩子了。

买房子有买房子的风险，就象买黄金有买黄金的风险，但谈风险不是象主贴这么谈的

照他的说法，贷款买了房子，遇到通胀还吃亏了，因为其他生活用品涨价，还款变得困难---------他就不说房子也涨价了，象上海房价普遍涨了百分之十以上，首付二成的购房者，等于自有资金获利五成；

希奇的是他说碰到通缩，贷款买房的人也会碰到还款困难，总之 不论通胀还是通缩，贷款买房都是错的，只有买黄金是对的，当然，对有些人，逻辑是根本不必要的，脑白金脑白金脑白金脑白金，靠的是每日不断的重复，逻辑与数据只会使人清醒，必须回避。

傻瓜也快乐

那个抢购别墅的红儿，前天又去订了一套威海海景房。那个板块的房源，稍微位置好一点的都被销售一空。价格从七月以来涨了20%。昨天又宣布每平米提价50元。还是看不懂，这房市怎么了？觉得目前房市有风险，投资也需谨慎。

psyzjs

向你要2008年1月25日人民币计价的黄金价格，等了两天没等到，只好自己算，这个期间美元计价的黄金升了4。4%不到，人民币兑美元升了5。5%以上，也就是说，期间人民币计价的黄金跌了1%以上，不知我算得对不对？

...
邱晓云 发表于 2009-8-17 12:04

我押未来人民币兑美元跌，而国际金价大涨。

ironland

虽然比较认同买房抗通胀，但觉得不厚道。好像为高房价托市，让真正需要住房的人雪上加霜。

买房投资有负罪感。

咖啡杯水仙

黄金价格又涨了：955美元/盎司。邱晓云先生！我告诉你，黄金价格近期估计有得一跌，但这是暴涨前的最后机会，不把握就真的迟了。至于中金公司的哈继铭先生，我曾经以“提问”的形式把他辩得哑口无言，他只是平台好，不一定水平高！事后一些朋友还说，没想到南开大学的经济系有这样好的实力，本科生都那么厉害！

咖啡杯水仙

有些人不相信经济学，不相信价值规律，真是头疼。

邱晓云

黄金又大涨了，很好很好，08年1月看了楼顶文章，用人民币投资黄金的同志总算收益回到零了，也就是说解套了，只输手续费和利息了，值得庆贺！

不过你不同，你每天有东西可庆贺，你是唱多黄金，然后说在某价位小单作空，涨了就夸说自己大方向如何准确，跌了就说空单如何获利，纯粹忽悠。

咖啡杯水仙

呵呵，你认真读过我的操作建议没有？我和我朋友的资本配置是10%的家庭资本投入贵金属领域避险，这10%资本的80%是实物黄金（去年10月后，有些人看白银价格低廉，又按量价比率换成了白银实物，目前卖出去，都有28%以上的盈利），剩余20%玩玩保证金交易，现在行情上下浮动剧烈，一会多一会空很自然。邱晓云先生，建议你还是到我们南方来，体验体验什么是市场经济吧！靠吃皇粮研究经济学永远是成不了家的。

咖啡杯水仙

还有，我最近几次小幅度止损的经历也写在评论里，怎么你就没看到了呢？

邱晓云

原来你是在用百分之八的资产多黄金现货，百分之二的资产空黄金期货，那昨夜金价暴涨百分之一，等于资产一下子增殖了万分之六，厉害厉害！你的感觉比统计局灵敏多了。

咖啡杯水仙

呵呵，我7月初从908做多去948，然后从944做多去955的经历怎么这位又不谈了？

咖啡杯水仙

黄金涨去989美元/盎司了，不知这里的黄金空军作何感想？

邱晓云

黄金涨去989美元/盎司了，不知七月里连续一个月天天说四个星期中将跌到850~880美元/盎司，到底做的多还是做的空？

邱晓云

2009-7-2
笔者仍然看空金价去880～850美元/盎司一线，时间仍然是在四周之内。

2009-7-3
四周内行情，笔者继续看空至880~850一线，

2009-7-6
不过，现在叫嚷通胀，笔者认为还为时尚早，因此继续保持三周内金价跌去880～850美元/盎司一线的希望。

2009-7-23 [原创 2009-07-23 17:16:18]   

仍然维持黄金价格将在8月中旬跌去880~850美元/盎司一线夯实底部的预期

2009-7-29
昨日在消息面和技术面的配合下，黄金价格终于走出了破位下行行情，一举击穿5、10、20、50日均线，最高957美元/盎司，最低933.90美元/盎司，收报937美元/盎司，日呈带长上下影线一大阴线，上影线略长于下影线，预示上升动能严重不足。……中期下跌行情已经开始。

金海观澜：2009-7-31 [原创 2009-07-31 09:57:55]   
维持四周内金价跌去880~850美元/盎司预期不变。
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基本都是这样口气，真说不上算看多。真看多的开出口来：“黄金？什么时候买都是对的！”狂一点，运气好碰上大牛市，就成名了。

咖啡杯水仙

呵呵，我看空希望的是在低位买入更多的黄金，可惜老天爷没给我机会，8月初，我改变了策略，反手做多，赚了不少呢。

咖啡杯水仙

我追求的交易策略是安全、安稳、安心，在夏天跌到850美元/盎司正好是风险/收益比比较低的时候，适合大规模建立长期持有的多单，现在行情没给我机会，我就只能轻仓搏短期，没办法，计划赶不上变化。

邱晓云

恭喜发财！我认识两位，通常是唱多作空，唱空作多，说错的时候反而赚钱，输钱的时候呢，可以成名，开个收费QQ指导群捞点回来，很有安全意识的奥。

海阔天空

请问在哪里看每天的国际金价。

邱晓云

http://gold.hexun.com/
可以将就看。

咖啡杯水仙

恭喜发财！我认识两位，通常是唱多作空，唱空作多，说错的时候反而赚钱，输钱的时候呢，可以成名，开个收费QQ指导群捞点回来，很有安全意识的奥。
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呵呵，我的指导意见是“今日策略”，我的评论里经常有看不准的时候，所以我的策略倾向于保守，及时止盈，严格控制做空风险，轻仓操作，不跌到位不动作。7月底我转变了意识，8月以后确立了多头积极介入的策略体系，盈利比较丰厚。

咖啡杯水仙

想看国际金价和专业的国际经济政治新闻可以去www.go24k.com，和讯质量太次，真正搞黄金分析的，都不去那。