[转帖] “人口红利”下的地产抛物线

永德

炜光、夏学銮：“人口红利”下的地产抛物线

2009-12-7 来源：21世纪经济报道

不是向左，不是向右，而是向前  

　　很少有哪个行业像房地产这样，承受了如此绵密的关注目光，既接纳了厚重如山的财富荣耀，也被倾泻了宽广如海的骂名。  

　　回头去看，房地产作为一个独立产业的崛起，始于1992年房地产热的勃兴。而真正市场化的房地产业，则要从1998年取消实物分房、推行住房商品化开始。  

　　市场化取向的经济改革，为房地产业的迅猛发展，提供了宏观背景。快速推进的城市化进程，则为房地产业发展提供了现实支撑。在我看来，城市化之于房地产的强大支撑，主要包括两个方面的内容：一是城镇原有人口的住房改善需求；二是城镇新增人口（包括农业人口转为非农业人口）的住房需求。在可见的将来，譬如专家所说的2025年中国城市化率达到70%以前，房地产的周期性波动难以避免，但全行业衰败理论上是不太可能的。  

　　10年来，贯穿房地产发展过程中的一条主线，是房地产的市场化。原因很简单，以统一建设、统一分配方式，解决不了我国居民的住房问题，从1949年到1979年人均居住面积，不是增长而是下降了，即为明证。如果说经济改革的市场化取向释放了住房的蓬勃购买力，那么，住房体制的市场化取向则催化了住房的巨大生产力。  

　　房地产业还是最先向民营企业全面开放的行业之一。而房地产又是沉淀资产最重的行业之一，因此，房地产领域诞生了全国最多的富豪。顺便说一句，倘若石油行业也向民企全面开放，它也将产生以数十亿身家计的富豪。撇开传统社会对富豪几乎是原生性的追问不谈，单是与房地产有关的腐败案件之多，也足令社会舆论对地产商抱持警惕和质疑心态。  

　　何况住房问题是关系每户家庭的“宏大叙事”。虽然，一个经济体在快速上升时期，总是以其资产价格的迅速上涨为表征，但这甚至不能为普通民众因房价暴涨带来的心理挫伤减轻一分痛楚。因之，暴利的拷问，与房地产如影随形，任志强们为此所作的任何辩解都将被滔滔唾沫淹没。  

　　无须论证，政府部门承担着调控房地产市场的责任，其中最重要的一点，是住房的社会保障问题。理论上谁都明白，并非每个人都是住房保障体制覆盖的范畴，但几乎每一个没有买房的居民，或者已经沦为房奴的居民，都期望政府部门能解除或减轻其购房压力，通俗地说，就是希望政府部门能为降低房价起到重要作用。  

　　前面已经说到，近10年房地产发展的核心要素就是市场化，包括向房地产企业市场准入的开放和自由定价权的授予。假如让国企控制土地市场和商品房市场，并不同时意味着房价的必然下跌，它甚至可能导致相反的结果；如果让政府直接控制房价，只有一种最佳方式，即政府收回所有企业的自由定价权，倘如是，则与回归福利分房时代无异。  

　　政府部门可以直接调控的是土地市场。虽然地价推动房价上涨之声浪也凶，但现实地说，在现有财政体制不作重大改革以前，土地财政几乎是难以撼动的。房地产作为国民经济的支柱产业也曾歧见纷坛，但房地产的主导产业地位是现阶段经济结构所必然决定的。改革财政体制和经济结构，远非一日之功，高价卖地，正如房地产救市，不得不为也。  

　　房地产市场的问题很多，而且多为顽症，但解决这些问题，应该不是退回1998年以前的统建和福利分房时代，“退是退不回去的”。当然也不应是完全放任市场（即过度市场化），如住房保障就不能交给市场，也不能是短期行为，该保的要保而且应是长保。这些话听起来是多么空洞无力，但仍值得我们期待，正如对建立和完善包括土地、财政、税收、信贷等在内的整套房地产制度的期待一样。  

　　（记者 荆宝洁）

　　世界银行在《2020年的中国》中指出:当前的中国正经历两个剧变，从指令性经济向市场经济转变和从农村、农业社会向城市、工业社会的转变。后者的转变被归结为“城市化”。  

　　正是中国城市化的迅速发展，推动了房地产业。绿地集团董事长张玉良此前曾在接受媒体采访时表示，“中国房地产的根本动力在于城市化。”  

　　本报记者也就城市化问题专访了天津财经大学经济学院学科首席教授李炜光与北京大学社会学系教授、国家民政部专家咨询委员夏学銮。两位学者从不同的角度解答城市化问题。  

　　城市化改变中国  

　　《21世纪》：斯蒂格利茨于2000年7月在世界银行中国代表处所讲：“中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大课题。”为什么城市化具有如此重大的意义？  

　　夏学銮：城市化的重要意义不仅在于它改变了人类的物质生活方式，而且还在于它改变了人类的精神生活方式，改变了人类的价值观念，公民社会的观念、信息社会的观念、世界公民的观念都是在都市文明的基础上产生的。  

　　李炜光：城市化是一个国家市场经济推进到一定阶段的必然结果，是伴随工业化进程而出现的一种社会进化现象。从农村和落后地区向城市和发达地区转移和定居，是社会发展的一个必然和必需的过程，是一国现代化的必由之路，也是彻底解决中国农村问题的途径。  

　　《21世纪》：对中国城市化发展的速度，理论界有几种不同的估计。国家发改委宏观经济研究院课题组认为，预计2015年城市化率达45%，而国务院发展研究中心“十五”计划研究组认为，中国的城市化率2010年将达到45%左右，在未来的30-40年内可能达到70%左右。对此您怎样看待？  

　　夏学銮：有数据显示2008年底，我国城镇人口为6.07亿人，城镇化水平为45.68%，比解放初期提高了35个百分点，年均增长0.95个百分点。这个发展速度是相当快的。按此速度，到2020年，中国城市化率可达到中等发达国家的水平。中国人口众多，最重要的要注重城市化的质量。  

　　李炜光：中国的城镇人口将在2010年首次超过总人口一半；到2020年，城镇人口将占60%左右；到2030年，将占70%左右。  

　　“人口红利”强力支撑房价  

　　《21世纪》：城市化进程中，必然会出现“人口红利”现象，如何理解人口红利对房地产发展的影响？  

　　夏学銮：“人口红利”表现在生产、消费和储蓄三方面的影响，虽然中国1999年已进入老龄社会，“人口红利”变成了“人口债务”，但老年人在消费和储蓄方面，“人口红利”还在发挥积极的作用。  

　　李炜光：房地产业界流行着一句话：“看懂了人口也就看懂了房地产”。所以研究城市化问题还必须关注人口对城市房地产的影响。“人口红利”，是指在一个时期内，人口的生育率迅速下降，少儿与老年抚养负担均相对较轻，总人口中劳动适龄人口比重上升，从而在老年人口比例达到较高水平之前，形成的一个劳动力资源相对比较丰富，对经济社会发展有利的时期。  

　　据联合国预测数据，到2030年，中国15-64岁壮年人口将占总人口的67%，0-14岁少年人口占17%，老年人口将占16%；人口结构年轻程度有所下降，但在国际上依然处于前列。在近二十年内，我国仍处于收取“人口红利”的黄金时期，人口对住房的支撑力还会延续。除非宏观经济出现重大的波动，导致剧烈的货币政策收缩，或者出现其他的非正常因素，否则房价下跌的可能性很小，房地产市场可以保持上升的态势，大城市房屋的增值效应可能更快。这对于我国完成整个城市化的过程是个非常有利的条件，而较快的城市化进程和较为理想的人口结构，也将成为中国经济保持增长的两大支柱，支柱不倒，中国经济的增长态势就能延续下去。  

　　日本人口曲线的启示  

　　《21世纪》：出生率的高低，男女比率的曲线，其影响已在房地产市场折射出来。如2006-2007年房价的暴涨，就与1984-1985年我国人口的一波出生高峰有关。生育的高峰和低谷的转换如何给房地产市场带来波动？  

　　夏学銮：生育曲线是由出生率和死亡率的变化形成的动态图形，在传统社会，出生率高、死亡率也高，基本保持生育的动态平衡。现代社会，因为医疗条件的改善，在出生率依然很高的条件下，出生率和死亡率之间会形成一个剪口差，随着出生率的下降，它与死亡率之间的剪口差会逐渐消除，人口就会从过渡状态转到均衡状态。但这是以低生育为基础的均衡。  

　　李炜光：中国处于15-64岁的壮年人口占到总人口的71%，0-14岁的少年人口占总人口的22%，二者合计占98%，仅次于巴西（94%）和印度(95%)。所以说现在正是难得的“人口红利”的收获期。据有关数据，2010年前，我国35-45岁群体的住房改善需求和投资需求，将会继续刺激房地产市场的发展，房价仍然会继续上涨；2010-2025年，婚龄人口对于住房的刚性需求将会再度增加，而50岁以上群体对于住房的改善需求还未完全消失。  

　　我们说全国的房价基本上不会出现下跌的情况，就是因为生育高峰期带来了生产性人口大增，使得消费能力旺盛，进而带动宏观经济总量出现快速增长。但是中国的人口生育率总会下降，实际上现在已经开始下降，这个红利期总会过去，我们应抓紧这个难得的历史机遇完成自己的城市化进程，同时也要为将来人口出生率下降而必然出现的影响做准备。  

　　将来，比如2030年以后的某个时期，中国也会出现出生率下降的趋势，那时候房地企业就应收缩扩张规模，增强企业产品、价格的“性价比”，关注企业现金流，降低企业负债率，同时实行适当的降低企业税赋的政策，这样才可能保护房地产行业以至整个宏观经济不受到实质性的影响。  

　　城乡一体化的到来  

　　《21世纪》：但“城市化”进度总有放缓的一天，到时中国经济应该寻找怎样的出路？  

　　夏学銮：城市化进程放缓之后，中国经济要走休闲产业的道路，即中国经济要转变成休闲经济。2015年全球要进入休闲时代，美国现在的休闲经济占其GDP的65%，其在休闲产业中就业的劳动力占其总劳动力70%以上。中国的休闲产业尚不发达，不过，从“黄金周”的收效上可见休闲经济之端倪。中国休闲经济的发展会引领中国经济的又一次腾飞。  

　　李炜光：至少在20多年以内，这种情况很难出现。但为将来考虑，解决问题的根本办法是在城市化的过程中，一定不要放松中国新农村建设的步伐。未来，中国农业发展的机会非常广阔。大量农村人口进入城市，人均耕地资源将增加，为将来农业的规模化经营创造了条件，也为解决农村的社会保障问题提供了可能性，城乡一体化的目标就有更大的可能实现。  

　　要完成这一巨大的社会经济转型，一个核心问题是在制度上还农民以最大的自由度，保证耕者有其田，同时进一步完善基层选举，让农民自己管理自己的事情，以抵制对农地的侵蚀和农民利益的侵犯。那时候，农民的土地可以自由买卖，巨大的城乡差别被消弭，农民可以自由地进入城市安居乐业，还可以与城市人完全一样地享受种种权利和公共服务。也只有到那个时候，数亿中国农民才算真正得到了解放，持续了数千年的苦难的中国农村才真的迎来了它美好的春天，中国再也没有什么城市和农村的区别了。