[转帖] 房价对话

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3月18日14点30分，许坦大学经贸学院阶梯教室。
主持人：同学们，今天上午，非著名经济学家石不言老师给我们讲了《供求关系与政策导向》，下午，石老师将用两个小时来回答大家的提问，请注意秩序，畅所欲言。
生：从各地的饮用水涨价听证会来看，国家在用价格调控的手段来强制“调控”人的生理需求，为什么买房子这样的非生理需求，国家反而不用价格来调控呢？相反，却要打压价格，难道国家不怕购房需求暴涨，导致国家无法提供足够的房源，形成新的社会矛盾吗？

石：这个问题非常好，建议学校考虑保送这位同学直接读博士——硕士们是看不到这一点的。
首先我纠正你一个名词：国家。大家要注意，国家是用来感谢的（笑声），不是用来研究经济问题的。富人在致富过程中污染了水源，导致水净化成本增高，于是向大批的穷人征收高额水费的不是国家，而是政府；把土地卖出天价来，然后要求房地产开发商在天价地皮上盖平价房子的不是国家，而是政府。这一点要清楚。

其次，打压价格也属于价格调控的范畴，你说的购房需求暴涨，不就是打压价格的调控结果嘛。

对于你的问题，我是这样看的：从抗震救灾和奥运会等等大型活动来看，我们的政府有非常强劲的组织和协调能力，是一个执行力很强的政府，这样的政府，没有它管不了的事，不可能有什么事是政府没法管的——包括腐败问题——只要想管，就一定会管得住。

也许大家会不同意我的看法，很多事都证明政府无能啊，你怎么说政府很强势呢？是的，很多事，政府都没有管好，是哪些事呢？无非是侵权、争利、腐败而已。这些事，政府管不了吗？都是它职责范围内的事，它怎么会管不了呢？无他，不想管而已。其他事我们不谈啊，就说房价，政府真的想压房价，很简单：无偿出让土地，就OK啦。
为什么呢？军事、通信、行政、文化用地，可以免费，为什么老百姓住房子用地就要花钱呢？没道理嘛。《土地法》上开宗明义第一条：土地是国家的，由政府代为管理。政府是什么？政府是服务机构，不是公司，政府可以用土地来为民众服务，但不能把土地使用搞成生意来做。政府做事要花钱，这个钱应该来自税收，而不是来自做生意，政府不能做生意。政府也没有做生意的资格，那叫无照经营啊！（笑声）

现在的情况是，政府是地产商，王石潘石屹任志强是房产商。就好比你们食堂卖馒头，100元一个！你肯定会骂厨师吧？但厨师一肚子委屈啊——我们以前买一袋面只要50元，一块钱四个馒头，现在一袋面两万了，你算算，是不是一个馒头一百？在大家都等面下锅的时候，政府拿出一袋面来招拍挂，底价50元，各路英豪竞争，最后拍出两万元的价格来，拿到面的这位是什么？面王啊！（大笑和掌声）两会刚结束，北京就出了三个面王嘛，都是央企。

不是政府管不了，而是不想管，现在大家能理解了吧？谁怕钱多了咬手啊？“卖地财政”这个词可不是我发明的。现在报纸上在质问“为什么央企不听中央的话”，我认为板子打错屁股了，不是央企不听中央的，而是地方政府不听中央政府的。地王是央企，央企有错吗？莫非政府要卖地，各个企业都不去参加拍卖，去了也不举牌，才算是“听中央的”吗？这种思维方式匪夷所思啊，我很难理解。

至于这位同学担心的房价压低之后需求暴涨的问题，是不会出现的，因为房价只会被供求关系压低，不会被政府的政策压低的。

生：石老师，你说的政府卖地做生意，不对，政府收取的是土地出让金，属于管理性规费，不是生意。（掌声）

石：谢谢这位同学。从大家的掌声来看，你们很有活力，有独立思考的能力并且赞赏这种能力，不迷信权威，这很好。

名义上，政府收取的确实是土地出让金，但有一点别忘了：行政事业性收费，最大的特点是有固定标准，否则就是乱收费，对吧？如果政府真的只是对土地使用行为收取管理性的规费，那就应该有固定的标准，哪类土地收多少钱一平米，对不对？针对土地的收费很多，土地使用费、土地使用税、耕地占用费、复垦费、安置补偿……都有明确的标准，什么地方的哪类土地，每平米多少元；唯独招拍挂的土地出让金，没有标准，大家竞价，价高者得，这是行政管理收费吗？国家规费怎么跑到拍卖行去收了？是不是卖地，要看实际情况，不能看名词和概念。每个搞传销的都说自己是直销，工商局取缔它的时候，看名字吗？看名字的话，一个都不能取缔——只能看实际情况，看它的利益来源和分配方式来确定是否传销。既然大家都愿意独立思考，我希望你们能思考得更深，不要只听它说什么，而要去看它在做什么。（掌声）

生：房价太高，老百姓在说，两会代表在说，政府也在说，还出台了那么多政策，为什么房价一直下不来呢？

石：这位同学，我回答你之前先问问你：什么叫价格？

生：价格是价值的货币表现形式（部分同学发出“哦……”的声音）……

石：嘿嘿，大家一出声音，你不敢继续说了对吧？香港的张五常，在美国通过博士研究生答辩的时候，被问的第一个问题也是这个，他答道：“价格是消费者支付能力的上限。”于是几个提问的导师互相交换了一个眼色，对他说行啦你过了。只回答一个基本概念就能过关的博士，只有这么一位。（掌声）为什么？因为张五常一句话就揭穿了市场规律的本质。这句话是三十多年前说的，你们到现在还在背初中政治经济学课本的概念。

价格是消费者支付能力的上限，意思就是说，只要能卖出去的东西就不贵。超过我支付能力我就不买了，我不买你就卖不掉，于是你就得降价。最终达成交易的时候，我在支付能力以内支付了最多的金钱，构成你的利益最大化。所谓“商人追求利益最大化”就是这么来的。

我们的房价确实很高，但房子并未因此积压下来，说明还是有人买它的。对于我们来说是贵了，对于能买得起的人来说就不贵。奔驰轿车贵不贵？法拉利跑车贵不贵？对我们来说，贵得没法说，但买法拉利的人却要排队订购，几个月之后才能提车，对他们来说就不贵。

这就是任志强说的那句话：我的房子就不是给普通市民盖的。劳斯莱斯也不是给上班族制造的，本校的老师有三分之一都有车，没有一辆超过20万的。他怎么不去买奔驰宝马啊？他怎么不去两会上说“宝马价格太高了，应该采取措施压下来”？那车本来就不是给我们做的。

生：我觉得车和房子还不一样。房子是生活必需品，车子不是，石老师这个比喻没有可比性啊。

石：呵呵，又出来必需品了。是是，你说得对，房子是生活必需品，原始人睡觉都得有个山洞不是？不过我想请这位同学举出一两个实际例子来：在你身边，谁是白天上班、晚上睡马路的？ 除了流浪人，没有人睡马路，对吧？

既然人人都有地方住，你这个“必需”从哪里来？现在叫嚷房价高的人、持币待购的人、整天看房子广告就是不买的人，谁晚上不是进屋上床睡觉啊？ 我认为，只有睡马路的人才会迫切需要房子，对于晚上有地方睡觉的人来说，房子不是必需品，至少不是眼下就急等着用的东西。

生：按石老师的观点，房子对很多人来说，是无关紧要的。既然这样，为什么大家都那么关心房价呢？

石：关心房价的人未必都是买房子的。比如在座的各位，你们是大二吧？谁要买房子？我有两套房子，没钱、也没计划再买第三套，但我们都在关心房价问题。对不对？不要看见网上吵成一片，就以为天要塌了，网上有几个吵的？百分之百的人都吵，不过才三亿嘛，全国人口的零头嘛。

学习的人要关心房价，做研究的要关心，做调查的要关心，炒股的要关心，炒房的更要关心，买房子的当然也关心啦，但他们是一小部分。

生：要是这样的话，房子都被谁买走了呢？

石：可以这么说：目前，近几年，售出去的房子，真正买来住的不到三分之一，其余的都在投资人手上，所以就会出现去年下半年的情况：万科的房价下跌，一大群人跑到万科集团去闹事，要求赔偿，这些人的数量，基本上和万科去年售出的房子数量相当。赔偿什么呢？万科许诺的升值破灭了，贬值了。只有炒卖房子的人才会关心未来的价值走向。你要是买房子来自己住，升值贬值跟你有什么关系呢？升了你也不卖嘛，卖了你住哪里去？再买？再买二手房那叫穷折腾，买新房你这钱不一定够。房价是普涨普跌的，不是只有你家那房子才升值。

我给大家举个极端的例子：我老家的房子，新小区成片地建起来，哗哗地卖出去了。但是到了晚上你去小区里看，黑灯瞎火的，家家的灯都不亮——屋子里没人。我父母住的一个新小区，一栋楼四个单元56户，只有7户人家，其余49户都是空置的，但全都卖出去啦，那些房子都有主。整个小区十几栋楼，，地上停车位晚上停放着不到30辆车，地下车库完全空着。倒不能说每个小区、每个城市都是这样，但大家可以在晚上出去看看，已售房屋的空置率是最有说服力的。

说明什么呢？说明我们的房子不是用来住的，而是用来卖的。它不是住宅，而是“商品房”（笑声），大家笑这个名字是吧？很贴切啊。

大家随便到街上去就能收到一大堆房屋广告，你们看看上面写的是什么，就知道了。“升值空间无限”“极具升值潜力”“笋盘”“投资金区”“即买即赚”……什么意思？就是说，开发商的目标客户不是没房子住的人，而是有钱不知道干什么好的人。现在你知道任志强为什么会说那句话了吧——我的房子不是给普通市民盖的。人家是给投资房产的人盖的。

生：房地产商，盖房子不给普通人住，政府不管吗？

石：中国的很多问题都出在你这个思路上。商人做什么生意，为什么要政府来管？市场的事情交给市场去解决不是很好吗？如果普通人对住宅有需求，你放心，房地产商绝对会比政府更早地发现这个商机。

对于目前的任志强潘石屹们来说，他们的商机在哪里？在炒房者，不在住房者。住房者的需求不是没有，而是不够吸引力。政府出台的政策，要限制二手房交易，要提高一个人买第二套房子的首付比例，要提高按揭利率，但并没有遏止了房子的成交量，为什么？因为买房子的人不差钱。这些政策恰恰是把手头没钱、节衣缩食贷款买房子住的人给限制住了。而手头宽裕拿来投资的人，则不很在乎这些。这个政策的落空，说明制定政策的人不了解市场结构和消费需求，他们想当然地以为大家买房子都是用来住的，实际上不是。

政府不是不管，是没法管。我们的政府很爱管闲事的，该不该插手的都要插一手。政府说：任志强，你要为低收入人群盖一栋房子。任志强说：行啊，没问题，房价定多少合适呢？政府说：就定每平米2000吧。任志强说：好的，2000就2000，不过那么一来，地价每亩可不能超过5万啊。政府一听就不吭声了。为什么？这5万是政府的收入啊。政府想一想，算啦，还是每亩地卖1亿比较划算。（掌声）

从大家的掌声里，我听出来你们明白了一个道理，就是那个卖面和蒸馒头的道理。有面包吃的人，拿馒头来投资炒卖获利，饿肚子的人混在里面跟着买，肯定会觉得饭钱太贵了。这些饿肚子的人叫什么？（台下齐声高喊：房奴！）对了！

他们为什么会成为房子的奴隶？因为他们钻了几个牛角尖。

第一个牛角尖：居者有其屋。

这句口号是很过时的，不符合我国的国情（笑声），你们不要笑嘛，不能一听到国情二字就笑。这句口号是一百年前提出来的，还有一句叫“耕者有其田”。这两句话讲的是所有制问题。目前我们的农民并没有土地所有权，“耕者有其田”已经作废了，但并不影响农业生产，承包制就解决了问题；那么，同样道理，耕者可以没有田，居者为什么一定要有屋呢？在土地属于国家的大前提下，房屋所有权其实是句空话，相当于国家把房子租给你70年，租金还是一次性收取的。说穿了，既然土地不肯归个人私有，那么房子就不应该向私人要钱。政府既然要管，就干脆连土地带房子都管起来，政府建房出租给私人使用，这样就解决了住房问题。如果政府不管，就交给房产市场解决。买得起房子的可以买几套，出租，买不起房子的就租住。实际上目前实行的就是后面这个方法，但是大家都抱着前面那个过时的口号不放，居者有其屋，我就要买房子，我必须买房子，没房子我就不是人。矛盾就是这样来的。如果没房子的人能放平心态，正确对待租赁住房的现象，嫌房价高的呼声就会减弱很多。

第二个牛角尖：我必须在大城市买房子。

从外地去北京打工的白领蓝领们都知道，月薪不足5000的人，连女朋友都不敢找，因为不够开销的。但就是这样的人群，也有购房梦。最近有个两会代表建议大城市的农民工回原籍买房子，遭到众人一致的谩骂。其实他说了句老实话，没人规定你必须在大城市买房子，没人规定你必须到大城市去生活。你觉得在北京生活成本太高，可以到石家庄去生活嘛，再不行还可以去徐水嘛。对不对？向往大城市是你自己的事，政府和任志强没有义务替你完成你的心愿，我还想去美国呢，政府能把国家一天建成美国那样吗？他们只能提供一个平台，演主角还是跑龙套，看你自己了。如果你想怎么样政府就得怎么样，北京五亿人，上海五亿人，北京大学每年招生三百万……全国人民都集中在沿海的不到五十万平方公里内。这是不现实的。

必须认清的一个现实是：有人月薪过万，你没有；有人年薪上百万，你没有；有人是老板，你不是；有人是官员，你不是；有人的爸爸是煤老板，你爸爸不是……所以，有人能买得起房子，你买不起，很正常。像我，在本市，就能坐在这里对你们大放厥词，在北京大学，就没人听我讲话，所以我只能在本市找饭吃，不能去北京。我能在本市买两套房子，但我去北京买一套也买不了。我觉得本市的房价不贵——当然，能便宜点儿更好——北京的房子才叫贵呢，但我有权利批评北京的房价吗？人家北京的房子又不是给我盖的。

只有端正了心态，摆正了位置，理清了思路，你才不会成为房子的奴隶。不会成为社会潮流的奴隶。不会成为时尚和概念的奴隶。

生：请问石老师，房价会不会下来？会在什么时候下来？

石：下来是肯定的，因为目前的房价虚高。但是虚的程度有限，并不是像有些乐观专家估计的那样会跳水或者会崩盘。因为房价对于没房子的人的购买力来说是太高了，但距离它的实际成本并不很远，因此下降是有限的。

房子的实际成本就很高，这是很多人不知道的事实。

第一个就是土地，地价之高，大家都有感受；

第二个是原材料价格，去年后半年，水泥价格上涨了50%，原先每吨200多元的水泥，300元都买不到，08年一毛四的红砖，09年两毛，还得额外给拉砖的人付钱，其他钢材玻璃铝材石材五金电缆防水沙子门窗灯具泥灰……你们坐在教室里，想象不出来盖一栋房子要多少东西，有时候回填的土你都买不到。

第三个是行政成本，你知道盖一栋房子要跑多少个部门？多少次？多少公里？吃多少饭？送多少礼？现在不告诉你们，告诉了之后，怕你们没有勇气走入社会了。

第四个是非正常支出，我说的不是贿赂和回扣，那些都在行政成本里面，这个非正常支出，指的是意想不到的情况。比如，你买了一块地，要拆迁，但你拆不了，不是因为钉子户，而是有人来找你了，要承包你的拆迁工作，这是当地的地痞，你让他承包，他会多要钱，遇上钉子户太硬，地痞解决不了了，他拍拍屁股走人了，你善后去吧；你不让他承包，他会威胁大家都不搬迁，你付出的会更多。拆完了，要挖地基了，一帮七老八十的家伙来坐在你的工地上不走，要钱，你的房子会挡他的阳光、坏他的地脉、影响他的风水……都是些快死的老头老太太，你敢动他一指头吗？拿钱走人。地基挖好了，要往工地上拉钢筋，路被人挡了，你把钢材承包给他去采购，路才会通。政府会出面解决，但政府不可能天天给你当保安护路。最终会发展为暴力事件，这样的事在新闻上就有，你们都以为是野蛮施工的人侵犯了村民的权益，没人想过，外地民工在本地施工，为什么会组织人拿着棍棒去打本地人，他疯了啊？多一事不如少一事，这是中国人、尤其是中国的外地人的传统思路啊。 所以我告诉你们，大大小小的房地产开发商，看起来牛逼哄哄的，其实他是官惹不起，供应商惹不起，地痞惹不起，刁民惹不起，你们只知道他们搞房地产发财了，没看见发的财都分流到哪里去了，没看见大年三十被村民堵在办公室里要福利连家也不能回的老板，没看见银行信贷部主任被抓起来后东躲西藏的老板，没看见开发方工程款跟不上自己垫钱连车都卖掉的老板。建西部广场的老板，因为过年了给农民工发不了工资，被电视台曝光，他为什么会哭？因为他这个房地产老板，发展商有三期工程款没付，银行贷款被当做前营业部主任受贿放出去的不良贷款追还，所在村的农民要求他免费供暖没有供上，堵了他的工地，他过年只拿回家五斤带鱼。搞房地产的老板不是很有钱吗？钱呢？

这个成本，我管它叫做“法制成本”，因为我们缺乏一个健康有序的法制环境。 其他还有贷款利息、财务费用、广告费、人情价格、时间成本等等。

你们考量一栋房子值多少钱，只知道算建筑材料，算完之后大叫：哎呀，商品房暴利啊。

房价是高，没错，但在现在的环境下，大幅度下降是不可能的。因为没有下降的空间。

生：房价跳水有没有可能？

石：完全有可能。不过还是不要希望看到那一天吧。房价跳水，意味着整体经济的崩溃，那时候，房子确实是便宜了，但买得起的人恐怕会更少。

改革开放的历史上有过两次跳水的经历。其实是同一次。八十年代末到九十年代前期的时候，东北跟俄罗斯搞边贸很热，南部珠海、海南等地借着南巡的热潮，南北三地都大规模地上房地产项目，结果，中俄边贸渠道通畅之后，边境线上的瓦肆就失去了存在的价值，大批的楼房成品和半成品扔在荒野里无人问津，珠海尽管离深圳很近，但未能发展成第二个深圳，大批的楼盘闲置，海南的情况也一样。那时候三地的房价确实经历了一个跳水的过程。在跳水之前，创造了无数个“5万元承包荒山，移山填海卖地，一年变成千万富翁”的神话，跳水之后，也产生了无数个“一夜回到解放前”的债务缠身的杨白劳。

今天的楼市，仍旧在走这样的老路，谁赚谁赔，看个人运气。大家都在买房子，但没有人住，这些房子不是闲置在开发商手里，就是闲置在炒房团手里，总有人要倒霉，不过，炒房团的人多是在用自己的收入炒房，很少有人从银行贷款炒房，房子卖不掉还能出租，所以房子砸在手里，最多是活宝变死宝，还不至于变成垃圾。总的来说，这次的情况要大大好于那次。因此跳水的可能性是有的，但水花不会太大。

生：石老师，你认为政府在这种情况下能做什么？

石：除了降低地价，政府什么都不能做。因为地价在政府掌控之内，但这是政府不愿意做的。法制成本也跟政府有关，这又是政府很难监管到位的，所以，政府什么都做不了。

就像2005年以来的情况一样，政府抑制房价的口号一天比一天响亮，口气一天比一天严厉，而房价则是一天比一天高。两会上，温总理表达了史无前例的严厉决心，但大家的反应是笑的比鼓掌的多，为什么？大家都知道结果会怎样，看温总理表决心就像看周立波表决心一样。北京市长也真不给总理面子，两会刚结束就制造了三个地王（众：面王！），京城房价立刻全面飙升，给了温总理一记响亮的耳光啊，我很为他的政治前途担心。啊，这是题外话，不说啊，不说。

生：目前甚嚣尘上的人民币升值说法，会不会成为现实，对房价有什么影响？

石：人民币升值是肯定的。我们抗不过美国。日本那样的完全依赖出口的经济强国都没有扛过去，我们能比日本更牛逼吗？何况，我们官员们的海外存款都是美元，只有人民币升值，对他们个人才更有好处。

生：人民币升值，他们的钱就不值钱了啊，好处在哪里呢？

石：他们的钱只有换成人民币才会缩水，他们的海外存款会拿回来在国内花吗？

生：哦……

石：人民币升值，房价就会跳水，中国经济就会整体跳水，所以，那时候，即使楼市崩盘了，房子你还是买不起。假如你现在有十万元的存款，你看中的房子价值二十万。到楼市跳水的时候，那套房子降价到十万了，你应该能买得起了吧？但那时候馒头也许就不是一元钱四个，而是四元钱一个，你买了房子就会面临没钱装修、借钱交物业费、不吃早餐交水费、不吃午餐交电费、不吃晚餐交卫生费的局面。最终，你的理智会占上风，做出不买房子的决定。那时候我不知道你会是做什么工作的，但愿你不要在冶金、建筑、餐饮、水泥、玻璃、陶瓷、橡胶、地砖、洁具、家具这些行业，因为楼市一旦跳水，这些行业会大面积失业，你那十万元存款够不够你坚持到找到工作都很难说。

主持人：谢谢各位同学的提问，谢谢石老师精彩的回答，现在休息十五分钟。