[转帖] 房地产税开征前需要厘清的几个逻辑

周雪川

物业税何时开征，一直是各界关注的问题。据羊城晚报报道，深圳地税局新闻发言人日前透露，物业税将来可能叫房地产税，目前开征的具体设想和条文还在讨论中。“将来可能是将现在的房产税与土地使用税改革，合并起来取名叫房地产税。”这位发言人表示，“如果开征房地产税，则现在的房产税与土地使用税都将不存在了。”

  据我理解，这种改革远不是用一种税率替代几种税率的问题。其中包含的几个理论和实践的问题，必须在开征前就搞明白，否则会遗患无穷。

  正如报道中所提到的，物业税这个概念来自香港。深圳毗邻香港，开征物业税似乎是学习了先进的经验。但香港的物业税其实是制度尴尬的产物。因为1997年之前的香港政府本身不拥有土地所有权，他们也无权给购买楼盘者颁发土地所有权证书，所以他们在制定相应税制的时候，就不能跟国际接轨，直接叫“房地产税”，只好叫一个不伦不类的“物业税”以回避土地产权私有的问题。

  可见，如果现在要开征“房地产税”，首先要将商品房的土地使用权转化为土地所有权，才算是名正言顺。但在现实语境下，显然这是无法操作的。因此，开征“房地产税”本身不具备正当性。

  此外，香港的物业税只是一种房地产所得税类，而不是房地产保有税类，即主要针对实际租金收入而厘定税率。而深圳准备实施的“物业税”，则没有说明是否既包含了房地产所得税，又包含了保有税，或者还包含了继承、赠与等过程中所要支付的取得税类。这个问题必须明确，因为这关系到谁纳税及纳税的基数问题。如果是都包含在内，那意味着这种税负水平将远高于香港的物业税，无疑将加重民生负担；如果仅仅属于保有税类，那么税率将很低，但税基将很大，恐怕不具备现实操作可能；如果属于所得税类，那么第一套房属于保有类，不宜征收所得税，这就必须要稳妥处理新旧房区别对待的问题。

  眼下看来，无论是开征“物业税”还是“房地产税”，在逻辑上都讲不通。现在中国的商品房价格已经远远超出了世界通行的房价收入比。这是因为其他市场经济国家的房地产税是按年收取，不会占房价太高的比例。但中国则不同，土地出让金占房价的比重基本上达到了一半，有的地方甚至更高。就是说，地方政府已经通过土地出让金“一次性”地收取了几十年的土地使用费。现在再来开征合并了“房产税与土地使用税”的物业税，就意味着居民在已经一次性地支付了如此沉重的“物业税”后，在使用过程中被重复征税。

  逻辑不通的地方还在于：物业税本身就是房地产税，其中包含有房产税和地产税。但是，居民虽然对所购买的商品房拥有所有权，而所有的商品房都是建筑在“国有土地”上的，并不归居民所有。这就意味着：土地增值的受益者本来就是拍卖土地的地方政府，并不是居民，现在居民却必须“假装”按照土地增值受益者的模样，以“升值”的估价来支付物业税。这样的逻辑，实在莫名其妙。