[转帖] 经济笔记:房价背后的供给和分配

zoufeng_1234

记忆里第一次到上海，是1988年。那时的浦东还完全是农地，外滩还没有扩建，当然，最令我震撼的还是上海人的居住条件：一家几代人挤在十几平米的房子里，大小便在木制马桶里，几个平米的阁楼能住一家三口。过年走亲戚，坐在饭桌旁就最好别站起来，因为实在转不开身子。

那会儿没有房价问题，房子都是公家分的，价格接近于零。大家也没什么钱，就是有钱也没房子买。那个上海是不堪回首的，房子不仅极度稀缺，质量极差，而且还在用极不公平的方式分配：既不是按需要，也不是按价格，而是按照谁的单位好，谁的级别高，谁跟管房子的人关系好，谁就住大房子。上海是个有点极端的例子，但全国别的地方也大致如此，二者只有程度的差别，没有本质的区别。

今天的上海，还有全国主要的一线城市，以及不少的二线三线城市又在面对另外一个的问题。现在城里盖了很多很多的新房子，新的楼盘还在不断推出，只要你有钱，你得很有钱，你想住多大的房子都能住。问题是，房价的水平和上涨的速度要超过不少人收入的水平和上涨的速度很多，普通的工薪阶层能够买得起的房子越来越小，越来越远。

高房价正在让很多工薪阶层不堪重负。这也让很多人开始怀念房价不高的年代，动辄就谈论当年的房子有多便宜。对不起，如果不是我的记忆出现了幻觉，至少那个房价为零的年代是不值得怀念的。当年，房价是很便宜，可是大家住得比今天更差，更小，而且几乎没有改善的可能，有钱也不行。

两件事情一对比，说明了一个很重要的问题：房价过高虽然不好，但是仅仅只是房价低也未必是好事。房价问题不是一个简单的价格问题，其背后还有一个供给问题和一个分配问题。如果低房价伴随着的是低供给和不合理的分配，就像上个世纪80年代的上海那样，低房价不仅不解决任何问题，反而会使老百姓的住房状况恶化。

这就意味着，对房价的调控，在遏制房价过快上涨的同时，必须保证住房的供给不会下降和住房的分配不会恶化，否则即使房价调下来了，老百姓的福利也未必得到改善。这方面的教训，比比皆是。

拿曾经很流行的经济适用房来说，就是更关注价格，却不足够关注分配的一个政策。经济适用房的价格确实比起商品房经济不少，可问题是，不少地方的经济适用房经常一盖就是150平米，200平米一套，平头老百姓不要说只有运气很好才能拿到一个号，就算拿到了号也未必买得起那么一大套房子。到最后住在经济适用房里的不是有门路的人就是有钱人，经济适用房变成了给有门路的人和富人的福利。这样的低房价，不仅没有解决老百姓的住房问题，反而可能使住房的分配恶化了。

2007~2008年的房价调控，则是一个压制了房价也同时压制了住房供给的调控。当时的调控，确实让房价变得稳中有降，但随之下降的还有交易量和房地产投资的增速。交易量的下降意味着买房的人少了，换句话说，并没有太多人真的沾上低房价的光。而房地产投资的增速下降，则直接意味着后期新房供应的增速下滑。如果整个市场的房子总供给紧张，房价就很难“合理”。物以稀为贵，就是这个道理。就算房价能被控制到“合理”水平，恐怕也会有不少人没法在“合理”的水平上买到房子。

今年接二连三出台的房地产调控政策，从过去的调控中汲取了不少经验教训，有了很大的改善，但调控的重点仍然是针对价格，供给和分配仍然处于相对次要的位置。事实上，房价调低了，对于买房自住的人是好消息，对买房投资的人也是一个抄底的机会，房子最终未必能流到最需要房子的人群。

而更加针对供给和分配的措施，比如说增加土地和公共住房的供应，保证一定的最低住房标准，增加住房的持有成本并提供有针对性的住房补贴，规范和发展租房市场，还有从源头上解决收入分配的差距，似乎才能更加实现房地产调控应该的目标：让绝大多数人有基本和体面的住房。

三苗

现在国内商品房的空置率是多少？需要多少年消化？

zoufeng_1234

我认为没有必要关心商品房的空置率，就像没有必要关心空调的空置率，电视机，电脑的空置率一样。我有钱买电视，喜欢客厅放一台，卧室放一台，书房放一台，厨房卫生间再各一台，这叫响应国家号召扩大内需，你管得着吗？我装了5个空调但是一年到头空置不用，这叫响应联合国号召过低碳生活，你管得着吗？

有钱的人到市场上去购买有保值增值功能的商品，就像人们去买西瓜希望西瓜又甜又新鲜一样，这是自然不过的事情，如果政府要阻止这样的行为，不如干脆回到计划经济。

有闲置房的人可以把房子拿出来出租给暂时买不起房的年轻人，正好可以解决一部分人的住房问题，如果限制有钱人买房，买不起房的人照样买不起，而可出租的房源就少了，房租就会上涨，前些时候已经出现这个情况了。

如果不让有钱人买房，又一定要让买不起房的人照样买房，还是得回到计划经济。

或者像美国一样，最后引发次贷危机，经济崩溃滑坡。

三苗

请问以保值增殖为目的的人出租所购买的空置住房的意愿有多强？房租随空置率一起上升邹先生知道？

zoufeng_1234

请问以保值增殖为目的的人出租所购买的空置住房的意愿有多强？房租随空置率一起上升邹先生知道？
三苗 发表于 2010-7-23 20:41

如果出租的意愿低，那么他追求高房租的意愿更低，所以房子以低价出租的机会就更大，压低整体租赁市场价格的贡献就更大。

房租随空置率一起上升邹先生知道？---不知道。

空置房如果在开发商手上卖不出去，一般不会拿来出租，因此推高房租是有可能的，但是一旦到了房主手上，如果自己不住，一般都会选择出租，除非实在太偏远无人问津。

三苗

现在住房空置一到两年之后价格上升多少？出租的话租金收入是多少？


住过人的房子价格高还是没住过人的房子价格高？

zoufeng_1234

现在住房空置一到两年之后价格上升多少？出租的话租金收入是多少？


住过人的房子价格高还是没住过人的房子价格高？
三苗 发表于 2010-7-23 21:03

在过去的一年里，升值至少50%，就是说200万的房子升值到300万。升值100万。房租的话，最多5千一个月，一年6万。

住不住过人是次要的，关键是地段和装修，交通方便装修完备的自然价格高，租金高。