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标题: 王东京：我不赞成经济适用房的理由 [打印本页]

作者: 亚平 时间: 2010-11-8 16:49 标题: 王东京：我不赞成经济适用房的理由

每年“两会”热点都多，而今年的热点之一是房价。说来也是，目今房价居高不下，令普通百姓望而生畏，为民代言，“两会”代表责无旁贷，不奇怪。也是“两会”期间，温家宝总理承诺，说要把今年的房价稳定住，办法是加大政府投资，增加保障性住房的供应。居者有其屋，加大供给当然好，但问题是保障住房怎么建？好事办不好，老百姓照样会怨声载道。
有前车之鉴。远的不说，早些年建经济适用房就是例子。我从未怀疑政府建经适房是为照顾穷人，但事实上，最后住进经适房的却并非都是穷人。别处我不知，至少北京天通苑的经适房是如此，那里住的就不仅有公司老板，也有大腕明星。人们不禁要问，政府明明建的是经适房，怎会卖给高收入群体呢？个中原因复杂，几句话恐难说得清；但有一点可肯定，只要房价低于市价，就总会有人从中渔利，好事往往要办歪。
这也是我一直不推崇经适房的原因，前几天见到安徽宣城虞爱华市长，他说市府正准备拿大片土地建经适房，我未经多想就反对。其实，早几年我做客中国网就曾表达过我的看法；而学界对经适房也颇有非议。归纳起来是：一、政府为建经适房往往将土地低价转给开发商，这样土地不招拍挂，价格怎么定人为因素多，猫腻也多；二、政府限制经适房卖价，开发商为挤压成本通常会偷工减料；三、建经适房是由政府划定区域，不论你何处上班，要购经适房就得搬进指定地点，这不仅给居民生活造成不便，而且把穷人与富人绝然隔开对小孩心理也有不良影响；四、经适房僧多粥少，卖谁不卖谁政府不容易拿捏，难免会让富人搭穷人便车。
当然还不止这些，但就以上几条已足以让人对经适房不看好。那天与虞爱华市长讨论，他也立即同意我的看法。要说明的是，我反对政府建经适房，但绝不是不给穷人帮助。曾多次说过，照顾穷人是政府的职责，义不容辞，但政府若想帮穷人办法也多的是，至少非只经适房一策，比如山东莱芜市给穷人发购房券(补贴)就是不错的办法，几年前我曾到那里考察，也曾以“补砖头不如补人头”为题写文章推介过，篇幅所限，这里再简单说说吧。
莱芜市政府给穷人发购房券，追根溯源，理念应该是来自弗里德曼的“教育券”。针对政府提供的免费教育，当年弗里德曼建议政府与其大把花钱资助学校，就不如直接给学生发“教育券”，让学生自主择校，这样一石二鸟，不仅照顾了穷人上学，又可促进学校间竞争、提升教学质量。发购房券的道理也如此，政府不必建经适房，土地也一律招拍挂，而土地收入则用于补贴穷人卖商品房。阳光运作，官员不能腐败，穷人购房自便，此举可谓两全其美，深得民心。
举例说吧。三年前莱芜市的商品房均价每平约为2500元；而周边的经适房每平为1800元。政府补贴穷人买房，补的是商品房与经适房的价差，即每平700元左右。而且，这700元政府不是给现金而是发购房券，比如当地政府规定可给贫困户70平米的房补，按每平米700元算，则政府给每户发购房券49000元。购房券可买房也可租房，然后由财政与房产商统一结算。
另一种保障住房补贴，是淮安“共有产权”模式。上月国务院发展研究中心在北京举办论坛，我应邀参加。实话说，对淮安模式之前有听说，但知之不详。所谓“共有产权”，指的是房产权由政府与住户共同拥有。说具体点，就是为了协助贫困户买房，政府出资30%—70%，而住户出资70%—30%，并按各自出资额占有相应产权。很显然，此模式最大特点是贫困户买房不必贷款付息，而且5—8年后还可向政府按原价买回产权。
在那天的论坛上，我对政府协助穷人买房予以肯定，但对“政府产权”权益却有质疑。众所周知，经济学讲“产权”，包含使用权、收益权与处置权，但从淮安的做法看，所谓政府产权徒有其表。名义上，政府是产权所有者，可实际上政府一不使用，二无收益，三不能处置，说白了只是提供“无息贷款”而已。若要让政府产权名至实归，使用权可让渡(扶贫)，但我认为处置权不应放弃，即便住户要转卖产权，也只能按市价卖给政府。这样一方面可周转给其他贫困户，也可防止有人拿政府产权牟利。
再有一种形式，就是廉租房。我不赞成建经适房，但不反对有廉租房。是的，尽管政府可给穷人补贴，但也总会有人买不起房，既然如此，那么就得有房可租。有一种观点，认为廉租房须由政府投资建。而我的看法相反，廉租房也应由开发商去建，政府只需向开发商租来再低价转租给贫困户即可。想想吧，市场有租房需求，何况政府又是个大客户，有钱可赚，开发商怎会无动于衷呢？
行文至此，让我来总结一下本文要点：第一，照顾穷人住房是政府的职责，政府当竭尽全力；第二，建经适房不如发购房券资助穷人买商品房，这是说，实物补贴不如货币补贴有效率；第三，政府可协助穷人买房，但政府产权不能虚置，而落实政府产权关键在掌握转让权；第四，廉租房应由政府提供但不必政府建，要知道，提供廉租房与建廉租房是两回事，不可混为一谈。

作者: Goal 时间: 2010-11-8 23:00

这个和政治的关系太紧密了。
香港的居屋实行多年，效率确实不高，上下其手的事情并不算多。
在兲朝，实行购房券他们一样会找到办法，这方面我从不低估官员的智力。

作者: 邱晓云 时间: 2010-11-9 10:39

经适房有问题,购房券问题更大,购房券等于地方政府自己发钞,既无限量,猫腻一定更多,同时相当于抬升当地房价,使本来有能力买房的人反而买不起房.

作者: 亚平 时间: 2010-11-9 11:24

发放“购房券” 取消福利分房后的又一大进步

陈永耀

“经济适用房”诸种弊端已经得到普遍认识，而政府发放“购房券”，恰恰能够比较完美地解决这些弊端。
其一，提高购房者满意度。政府补贴开发商建经济适用房，由于限制了卖价，开发商要赚钱，必会千方百计压低成本，或材料以次充好，或工程偷工减料，即使能够通过验收，但恐怕也就是仅仅合格而已。不像商品房，面对激烈的同行竞争，必然重视性价比。经济适用房虽然价格相对低廉，但困难家庭依然要掏尽积蓄，如果不能买到中意的房子，对政府的满意度自然会打折扣。经济适用房或被抢购或少人问津，背后均是上述“先天弊端”在起作用。而持有“购房券”，则可以在更广阔的市场上选择、比较，有更多机会选到满意的住宅。
其二，避免经济适用房建设与分配上的暗箱操作，实现更大程度的公平公正。拿得到经济适用房项目的公司，有政府作后盾，没有开发资金压力，也没有市场销售压力，而且经常政策允许开发商拿出部分面积作为普通商品房销售。这对于其他房企有失公平。从政府层面说，经济适用房项目该哪家公司？以后房源如何分配？也很难做到完全的公平公正，制度或监督的缺失，也容易造成腐败黑洞。而“购房券”，面向的是整个开放的商品住宅市场，这就一举解决了开发与销售两大环节可能存在的不公平弊端。
其三，简化了政府住房保障工作的难度，提高了问题解决速度。居住困难家庭通过一定途径获得了购房券，就可以根据自身情况，能急能缓去安排自己的生活。因为商品房市场有着广阔的选择余地。相比之下，政府去开发建设经济适用房项目，过程复杂得多、时间漫长得多，百姓的等待时间，购房手续也繁琐得多。
其四，“购房券”有利于城市的社会生态平衡。政府建设经济适用房，必然划定区域集中建设，这很容易人为造成实际上“贫民区”。而国外的城市管理经验教训表明：如果泾渭分明地把穷人与富人分隔开，弊大于利，比如，容易给贫困家庭孩子的心理造成阴影；区域治安压力增大，社会矛盾更易激化。
　　其五，由于经济适用房可供选择的地段极为有限，无法充分顾及到具体家庭个人的具体需求，就难免造成入住居民的各种不便，加剧原本紧张的城市交通。
　　其六，有利于城市的土地的最优化利用。改革开放30年来实践已经充分证明：市场化的自动调节手段，其资源的优化配置能力，一定高于行政计划。尤其像杭州这样的城市定位，大量的、集中的建设经济适用房，并不符合城市整体形象与长远目标。城市的未来需要更多的精品建筑，就像入住经济适用房的暂时困难的家庭，也需要有个美好的未来。相信这样的家庭是暂时困难家庭，并不愿意在居住上打上一个低人一等的烙印。
　　而在目前有着大批存量房的市场背景下，如能推行“购房券”，将非常有利于激发消费需求，对目前相对冷淡的楼市是一种良性刺激。

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