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标题: [转帖] 中外房价比较研究资料 [打印本页]

作者: jianmin 时间: 2010-11-27 22:35 标题: 中外房价比较研究资料

之一，中法对比

房子价格是近是几年来一直受到人们关注的一个热点问题。现在媒体对房价的报道混乱不堪，有的说高，有的说低，还有一些被房产商豢养的所谓“专家”说房产价格只能升，不会降，降了就会给国民经济造成了危害。一些媒体把外国人请来侃房价，美国教授说“我在上海也买不起房子”，英国专家说“房价高是正常的，因为买房是投资，里面有预期的获利。”所有这些眼花缭乱的报道让百姓莫衷一是。现在讲的是信息经济，百姓在信息经济中处于劣势，所获取的信息与房产商相比少得可怜。这样，只能听任别人的忽悠，赶快勒紧腰带贷款买房，加入了房奴的行列。

在论述法国的房地产价格之前，先明确一个基本概念，那就是法国的是“房地产价格”，中国的是“房产价格”。法国等资本主义国家买房子的同时也买了地产，他们买了房子世世代代继承，父传子，子传孙；孙又传子，子又传孙；子子孙孙无穷匮也！而中国只是买的房产，实行“房地分离”，因为在中国土地国有，任何人不得买卖土地。《中华人民共和国宪法》第十条明确规定：“城市的土地属于国家所有。……任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。”即使土地上的建筑国家不无偿收回，收回了土地，你把你的房子拆掉搬走砖头也没多少价值。所以，你在中国买的房子，最多是70年的寿命，这还是假定房产开发商一夜之间就能盖出广厦千万间。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条规定：“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”如果房产开发商从征地到售房已经用了4年，那你就只有66年的使用权限了。假如你是66万元买的房子，每年的折旧费就是1万元！通过与法国房地产价格对比，我们就可以知道中国目前的房价是高了还是低了。

房价的高低是相对的，其主要参照系是公民的收入，也就是说我们要根据公民的购买力来考察房价的高低。我们的汽油5元/升，人们就说很贵了，可法国的汽油1个多欧元/升，相当于10几元人民币，你说谁的汽油贵？当然，从绝对价格看，他们的汽油价格是我们的2倍多，可从购买力看，我们的价格就是他们的14倍多了。因为按照北京的最低工资收入，要工作100分钟才能买一升汽油，而按照法国的最低工资标准，工作7分种就买一升汽油。所以，本文考察法国和中国的房价，不以复杂的经济学上的公式模型来考察，而以老百姓容易理解的购买力来考察。如果我们的最低工资和国际接轨了，也没人喊房价高了；如果我们把房价降到普通百姓收入能承受的价位，同样没人会喊房价高了。经济学和世界多数国家都规定公民的房产支出不超过工资净收入的30%，那70%用作社会保险支出、教育支出、育儿消费和孩子培养支出、文化娱乐支出、健身支出、旅游支出、食品支出、日常杂项支出，医疗支出等费用。也就是说你一年的净收入3万元，25岁开始工作，到55退休，工作30年，则一生净收入为90万元，投入到房产的总支出不应该超出30万元(假定工资和房产价格不变)。

近16年来，法国的房地产价格波动很大，大落大起。1990年至1996年，短短6年间法国房地产的价格下跌了40%，这是全国平均下跌幅度，巴黎等大城市下跌幅度更大。1996年，笔者在法国巴黎帮助朋友在郊区看一栋别墅，总面积400平方米(含花园)，居住面积192平方米，有一个可以停放两辆汽车的车库。当时房主的要价是110万法郎，折合2750法郎/平方米。1996年法国的最低工资标准是6，406.79法郎/月，每平方米的价格是最低工资的0.43倍，用14年零4个月的最低工资就可以在巴黎买一栋400平方米的别墅(为了举例方便，没有扣除工资的所得税)！而法国普通工人和公务员工资是最低工资的2倍，也就是说普通职工用7年零2的月的工资就可以让这栋400平方米的别墅成为个人的私产，世代继承。

从1996年开始，法国的房地产价格逐步回升，根据2004年的统计，法国巴黎大区的房地产出售比上一年上升了2.4%，房地产的热点开始向远郊区转移，总的看来，大环城带价格上涨12.5%，小环城带上涨14%。而巴黎市区的房子价格涨势趋稳，销售稍有下降。巴黎是欧洲仅次于伦敦的第二大投资热点城市，巴黎的房地产价格在世界范围来说都是偏高的，2004年平均达到了3989欧元/平方米。2004年法国的最低工资是1，286.09欧元/月，法国首都的房地产价格是最低工资的3倍。第6区最贵，接下来是第7区。第19区和第20区尽管上升得比别的地方快，但平均价格仍是最低的。2006年初，巴黎房地产价格是5000欧元/平方米，是最低工资的3.68倍，2006年上半年法国的最低工资为1，357.07欧元/月。法国其他城市的房地产价格明显低于巴黎，距巴黎200公里外的重要城市南锡的平均房价仅为1500欧元/平方米，是最低工资的1.11倍；而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价也只有2500欧元/平方米，是最低工资的1.84倍。

法国房地产专业人士预测，在未来5年内，法国房地产价格会大幅度回落，可能下跌30%到40%。因为法国房地产价格自1997年以来已翻了一番，远远高出实际价值，且与法国居民的收入不成比例。根据这样的预测，到2010巴黎的平均房地产价格是3000欧元/平方米，按照最近4年最低工资平均每年增长5.1%计算，到2010年法国的最低工资预计是1703.12欧元/月。也就是说2010年法国巴黎的房地产价格是最低工资的1.76倍。

法国的房地产从1990年到1996年是大幅下跌时期，1997年到2005年是大幅度上涨时期，预计2006到2010又是大幅度下跌时期。但在整个跌涨跌一个轮回期间，巴黎房地产的最低价格是最低工资的0.43倍，最高价格是最低工资的3.68倍。根据法国房地产的价格，我们可以估算出中国房产合理价位的上限(再次提醒，在中国买房子不含地产价格)。如北京规定的最低工资是580元/月，按照法国巴黎房地产价格最高的时期比照，北京房产的合理价位上限为最低工资的3.68倍，即2134元/平方米；长春、吉林等一般城市的最低工资为510元，按照法国一般城市房地产价格是最低工资的1.4倍计算，长春、吉林等一般城市房产的合理价位上限是714元/平方米。即使是这个价位，我们的价格相对来讲也比法国的高很多，因为我们的价格只是房子的，没有地产价格，最多拥有70年！而法国的是世世代代继承。也就是说，法国的一套房子实际上就是我们的无数套房子，只要他们的建筑材料足够结实。建筑材料不结实也可以，坏了可以再在自己的地皮上重新建房子，因为地皮是自己的。读者自己算性价比吧！

现在，中国一些城市的房价已经高得离了谱，中国房价飞涨是多方面原因造成的，如地皮转让费用、各个环节的行政手续成本(包括商业贿赂)，囤积、炒房、政府对房地产管理的不作为行为(没有财产税！)等等，这些有不少人已经讨论过了，笔者过去也有讨论，本文不再论述。

我们通过分析法国16年来的房地产价格波动情况，以及房地产价格和法国最低收入的比值，就明白了中国房产价格是高还是低了，就知道中国房价的合理价位是多少了。可不知为什么，怎么没见有人提中国的房价要这样和国际接轨。

作者: jianmin 时间: 2010-11-27 22:46

本帖最后由 jianmin 于 2010-11-27 22:47 编辑

洛杉矶

地处美国西海岸的洛杉矶不仅拥有世界“电影之都”美誉，而且四季气候宜人，经济富裕，成为新移民趋之若鹜的首选落脚点，其中包括华人移民。

去过洛杉矶的中国人都会对洛杉矶华人之多感到惊讶。这里华人商家店铺遍布各地，中文招牌无所不在。目前大洛杉矶地区有华裔人口近百万，华裔比例接近一半的小城市至少有5个。

郊区房价超过市中心

大批新移民的到来必然带来房价的飙升。在自有住房十分普及的美国，买房本非难事，但洛杉矶却是例外。在这里圆住房梦确实是越来越难。许多人都认为洛杉矶房价高涨已形成泡沫，而喜欢买房置地的华人新移民，通常被认为对其起到了推波助澜的作用。

洛杉矶房价之高是全美都出了名的。据美全国建筑商协会和全国房地产经纪人协会的统计，仅在1998年至2003年里，美国前8个大都会地区的平均房价，以洛杉矶涨幅为最高，达118%。目前洛杉矶一套中级价格水平的家庭别墅，售价为47.5万美元(约400万元人民币)，超过纽约的45.3万美元和华盛顿的42.9万美元，仅低于旧金山的72.7万美元。这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。

笔者曾在洛杉矶市东郊的亚凯迪亚市住了数年，那里属于洛杉矶地区著名的富人区。　亚市由于远离洛杉矶市中心，开发初期人烟稀少，地域开阔，因而建筑形态十分丰富，从别墅、高档公寓到廉租房的各类住房都有，初期房价也十分低廉，带有游泳池，占地一亩左右的高档别墅，平均价格仅在10万美元左右。

但随着城市郊区化建设的飞速发展，过去20多年来富人纷纷逃离市区，促使这里房价节节攀升，反而远远超过市中心。目前这里的带有游泳池、占地一亩多的独立别墅，即使建筑老旧，也价值60万美元以上。

日本

前几天，一位熟识的日本工薪族山本对记者说，他买房了。新建的公寓，地点在葛西，位于东京都的最东侧，紧邻千叶县。面积80平方米的三室一厅，总价3100多万日元(约220万元人民币)，首付了900万，贷了25年的款，每月还款约7万日元。每天从家到城里的公司上班需要坐1小时的轻轨电车，对于这个通勤距离和时间，山本表示比较满意。

在东京，山本的购房颇具代表性。能在寸土寸金的城区中心区域拥有自己住房的都是不折不扣的有钱人，大多数的工薪阶层买房子都向四周辐射，纷纷把目光投向所谓“首都圈”的最外围，同样的面积，圈儿边的住宅楼价格是城里价格的1／2或1／3。推动东京人圈儿边购房的是四通八达的公共交通，每天早上，各线的地铁和轻轨载满西服革履的工薪族向都市中心移送。

东京地价是世界上最高的，所以在东京买房子就要做好拿出几千万乃至上亿日元的心理准备。用一个正在出售的普通实例说明，东京品川平冢3丁目一处公寓，距离车站10分钟步行路程，面积79.35平方米，总价5350万日元(382万元人民币)，如果首付1200万日元，贷款30年，每月要还款12.8万左右，此外，入住后每月的管理费是2万日元。

一般来说，东京几个著名的昂贵地段例如惠比寿、广尾、赤坂等区域，不要说电视上常看到的日式独门小楼，就是一套不到100平方米的三室一厅公寓房往往标价要1亿几千万。这些地区的“贵府”确实不是普通日本百姓可以买得起的，多是为老板或人气艺人们准备的。对于一般市民阶层来说，能在东京城内买套不很偏僻的三居室绝对是个大手笔了。

去年底的“豆腐渣”建筑业丑闻曝光后，日本的房地产销售遭到了不小的打击。越来越多的准买房户变成了坚定的持币观望者，谁也不想用辛苦一生挣来的钱买到的房子经不起随时可能发生的地震。

与购房相比，东京人更习惯于租房住。租房不用准备购房时首付的一笔巨款，而且可以随时根据工作的变动而搬移。东京都内租房的价格因地域不同差价也极大，拖家带口的普通市民家庭租住的多是10万～20万日元的公寓房。如果哪家公司有自己的宿舍楼，每月两三万的象征性房租对员工来说绝对算得上是个诱人的福利待遇了。

莫斯科

莫斯科大环的地理位置，大概相当于北京的五环。虽然莫斯科大环距离市中心很远，但是因为莫斯科发达的地铁网络往往以大环附近的居民区为终点，还不能算作荒凉。就是这样一个地方，它的房屋价格已经达到了每平方米1500美元以上。我的朋友安娜在大环距离地铁西南站不太远的地方，买了一套60多平方米的两居室。这是2003年的事情了，当时的价格是每平方米1100美元。我曾经惊讶于这样高的房价，但是现在看来，安娜无疑是赚了。

根据当地媒体统计的数字，目前莫斯科的平均房价已经突破了每平方米2100美元。而距离安娜家不远的另一栋新修好的住宅楼，最近已经打出了促销优惠每平米1500美元的横幅。俄罗斯《独立报》也报道说，莫斯科市中心的新建房地产项目价位已经达到了每平方米3000美元的水平。即便是莫斯科大环以外的地区，甚至是莫斯科州的房地产价格也水涨船高。仅在2003年，俄各类住宅价格上涨了30～40%不等，平均涨幅36%。原本有专家预测房地产价格会比较稳定的2005年，也出现了个别月份涨幅2.2%的火爆局面。

莫斯科房屋价格的持续攀升，已远远超过大多数普通市民的心理承受能力。不少市民认为，不法的房地产商和官员勾结是造成房屋价格上涨的主要原因。而政府则认为是市场需求的旺盛造成了房屋价格的攀升。据官方统计，莫斯科市共有450万户家庭需要改善住房条件，但他们当中只有不到1%的人有能力解决这一问题。不管怎样说，莫斯科大多数居民目前仍然居住在老旧的市区，这是不争的事实。甚至有部分莫斯科人租住在集体宿舍里。笔者每每和这些人闲聊，他们总是喜欢回忆苏联时期免费的住房政策，并且诅咒现在那些贪官和从事房地产的奸商。

和他们比起来，安娜是幸运的，作为一个成功生意人的女儿，她在莫斯科拥有一套属于自己的小房子。

法国

当获悉记者在北京购买了一套住房之后，一位年轻的法国朋友满脸惊讶地说，在40岁以下的法国人“字典”里，是找不到“买房子”这个词的。

巴黎房地产中介的玻璃橱窗上张贴的广告中，90%以上是租房广告，出售房屋的信息寥寥无几。房地产中介弗朗索瓦告诉记者，由于房价在过去几年内连续飙升，巴黎人中的购房者越来越少，今天的巴黎出现了前所未有的“租房热”。弗朗索瓦说，这种趋势正在由巴黎向法国外省蔓延。

近年来，法国媒体关于房地产的报道越来越多，其中一个重要原因就是房价的增长速度连年超出专家预测，已经开始引起法国百姓和政府的担忧。

法国2006年初公布的数字显示，过去5年内，房地产价格在全国范围的平均涨幅为10%，在大城市的涨幅则超过100%。由于法国政府采取保护旧城的措施，很多城市市区内限制甚至禁止房地产建设，因此，大城市内二手房价格飞涨，5年内涨幅高达63%。在房价飞涨的同时，法国人收入在过去5年内的增长却不足10%。

巴黎房价每平方米5万人民币

在巴黎，目前的平均房价已经突破每平米5000欧元的大关，该市富人聚集的16区房价几经接近每平方米7000欧元。嘎纳、尼斯、普鲁旺斯等度假地的房价已经超过每平米4000欧元。马赛、里昂、里尔等大城市的平均房价也达到每平米2500欧元。

对于法国的中低收入家庭来说，买房子已经成为一个难以实现的梦想。在法国全国范围内的购房者中，普通职员和工人仅占1／3。法国老百姓抱怨说，购房已经成为政府和公司高层人员的“特权”。

由于没钱做“业主”，很多大城市的居民都选择做“房客”。巴黎市内10个人中，有9个人是租房者。由于能买得起房子的人越来越少，上世纪90年代以售房为主的房地产公司，开始投入大批资金购买二手房，出租房子现在成为了它们的主要业务。

年轻人对购房不热衷

法国购房者减少还有一个原因，那就是年轻人对买房子没有热情。法国社会学家认为，这种现象出现，除了因为房价过高之外，人们的价值观念在其中起了很大作用。

例如，法国人的家庭观念与中国人大为不同。法国年轻人如果要买房子，他们的父母绝不会像中国父母那样“慷慨解囊”。在法国人看来，父母给孩子承担的经济义务，应该以孩子大学毕业作为“终点”。法国国内目前30年期的购房贷款也不少，但很少有年轻人问津，主要是因为没人帮助他们出“首付”。此外，法国年轻人的生活方式也决定了他们不愿过早地成为购房一族。法国年轻人是出了名的“没有定性”，他们可以因为一时兴起辞掉高薪工作，转而从事文化活动；也有人会离开法国，到非洲某个国家从事人道主义工作。对于想趁着年轻到世界各地多走走的法国年轻人来说，高额的购房贷款无疑是一个莫大的“牵绊”。

“老外”炒高法国房价？

尽管法国人中购房者越来越少，但法国的房价却仍旧一涨再涨。对此，法国国内有人开始提出“外国人炒高法国房价”的说法。从全国范围来看，这种说法似乎有些偏激，但是，从法国的个别地区来看，它似乎也有些道理。

巴黎的香榭丽舍大街和巴黎圣母院所在的西岱岛，近年来成为俄罗斯“新富”们的购房首选地点。他们的到来，使得这两个地点的房价成倍增长，一般的法国人根本不敢问津。

在法国南方“蓝色海岸”上的嘎纳、尼斯、摩纳哥这三座城市，房价也随着大量国外富翁的定居迅速增长。从其他城市赶到这里购房的法国人数量近年来直线下降。

布鲁塞尔

房东的儿子亚历山大从希腊老家又回到了布鲁塞尔。他亚历山大刚落座，就开始抱怨起布鲁塞尔的房价上涨——他自己离开家来布鲁塞尔工作，需要租一套小单元房。

据他说，他看中的80多平方米的房子现在居然要800欧元(约8000元人民币)的月租金。要知道，3年前这种房子可能只需要五六百欧元。

说实话，布鲁塞尔的房价，在西欧国家首都里算是最低的了。据欧洲一家研究机构2005年9月的一项调查，西欧房地产最贵的国家首都是卢森堡，过去一直以房价超贵著称的伦敦已经退居第五。

这项排名还是掩盖不住布鲁塞尔房价飞涨的事实。

记者的一位朋友10年前从香港来到布鲁塞尔，他用卖掉香港70多平方米的房子得来的300万港币(折合成欧元约30万)，在布鲁塞尔买了一栋带花园的联体别墅(town　house)。这10年里，他亲眼目睹了布鲁塞尔房价的飞涨。到今天，30万欧元只能买一栋小house，或一套大的单元房。

一般来说，利率对房价的上涨起到了很重要的作用。10年前，比利时银行按揭贷款利率为10%，而今年却只有3%左右。利率的大幅下调导致了房地产的大幅上涨。

除了利率之外，布鲁塞尔房价上涨还有一个特殊原因。就是欧盟机构的膨胀和欧盟的东扩(欧盟总部设在布鲁塞尔)。

10多年前，欧盟刚刚从“欧共体”脱胎换骨。其总部的构架、作用远不如今。现在光欧盟委员会这一欧盟主要机构，其职员就达到了5万。

据统计，2004年欧盟由15国扩大到25国，进驻布鲁塞尔的各国驻欧盟办事处、商家代表、游说团体就新增了6000多家。大量的购、租房需求，刺激了布鲁塞尔的房地产市场。

在布鲁塞尔，人们总是用房租在月薪中所占的比重来衡量房价的合理性。比利时有几年工作经验的年轻人扣税后到手的纯薪水平均大约是2200欧元，在一个中档地段租一套两居室约700欧元，是这些年轻人薪水的1／3。

布鲁塞尔市政府主管房地产市场的戴赫丹在接受本报记者采访时说，目前布鲁塞尔房价水平尚在合理的范围之内。尽管近几年来布鲁塞尔房价猛涨，但市政府并没有打算出台什么措施来遏制房价。

不过，戴赫丹又表示，布鲁塞尔在房地产领域有着非常严格而且较为完善的制度，避免“虚拟房价”的产生，充分保证消费者的利益.

台湾

台湾所谓的白领阶层，每月平均收入在新台币4万元到8万元之间(人民币和台币比值为1∶4)，不过想单凭个人实力，在台北买栋房子，可是难上加难，因为薪水的涨幅永远比不上遥不可及的房价。目前在上海长宁区拥有两套房的台商严邦国说，如果用相同的资金在台北买房，只能买一套二手房。确实，台北目前任何地段的基本价，每坪都要30万台币左右(1台坪＝3.3平方米)，换句话说，就是每平方米均价为2万人民币。

因此年轻人想买房，通常会先挑台北市近郊的房子，地点相当于北京的五环至六环间，或是上海的莘庄一带，这里的房价当然比市区便宜1／3；如果年轻夫妇两人一起奋斗，通常6到10年间，就可完成进驻台北市区的梦想，不过，可能买的还是二手房。

台湾当局为了减轻民众购屋压力，曾两度推出3000亿台币的房贷优惠利率，确实让许多上班族受惠，提前拥有一栋梦想小屋。

据台湾知名的中介公司永庆房屋统计，目前台湾房贷利率为2.5%，依旧为20年来的最低利率水准。1989年，房贷利率达到12.5%的高峰。

台湾2.5%的房贷利率将近为大陆的一半(2005年大陆房贷利率为5.31%)，直接导致台北房地产市场的升温。

去年9月22日，台湾股市跌破6000点大关，证券投资市场的低迷成交量，却对比出台湾房地产的火热。当天，财政部国有财产局北区办事处，标售23处房地产，吸引278张标单，不仅标单数创新高，成交价也高得让人咋舌。就拿台北市最精华的信义区来说，每平米都有8万人民币以上的单价实力，若以一般的文山区，也就是台北的文教区域，每平方米也将近五六万元。

不过，真正让房地产业者引颈期盼的原因，还是投资者都看好未来两岸和解：全面开放大陆观光客来台，以及两岸三通。

信义房屋董事长周俊吉分析，“未来十年，信义区房价将不止每平方米10万元人民币。”周俊吉说，岛内不少人因为两岸始终不三通，只好举家搬到大陆，其实不利房市发展。因此开放三通，让两岸交流更频繁，将有利台湾房市。

作者: jianmin 时间: 2010-11-27 22:56

国外城市的真实房价 -大家对比看看就知道中国现在的房价到什么水平了

　　一韩国

　　目前汉城的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元
(相当于人民币100万至165万，呵呵，与上海北京差不多)，(但是他们认为一名普通的国家
公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年，太贵了。)

　　汉城寸土寸金，在市中心的明洞一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。再
加上汉城市开发余地有限，使得不动产投机商经常兴风作浪。(跟中国一样)

　　韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅。(但是中国有些没德的所谓的经济学家现在还
在鼓吹富人应该买第二套房子租给穷人住，不知是何居心)但许多富豪利用不正当手段，购
置多处住宅，进行不动产投机，致使当局今天抓了一批不动产投机者，明天又会冒出另一
批。(我们ZF是不是太忙了，没时间打击这种不正常行动呢)

　　二美国

　　应该注意的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进
行直接的比较。首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅是
2-3层的楼房，附带子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不算稀奇。相当于中国的
高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，用
中国话说是大房型为主。且是装修房，基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档
装修房进行比较。

　　美国资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美
国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大
很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均面积约220平米。折算成和中国一致的
每平米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角
某些城区甚至有超出的迹象。

　　更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积(Square footage)概念不同于中国的
“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算
的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的单元住宅单价需要打折。中国住宅全
是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一小区几百来户，建筑面积里面含有很多公用的
和琐碎的空间，住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只是建筑面积瘀-80%左右。中国扎
堆的住宅和美国人目前崇尚的居住品味大相径庭。不但单体住宅没有公用面积一项的干扰，
且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积(Finished
footage)，必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面，因此，一般走廊、
地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。按建筑行业的指导，室内层高低于5 英尺的部
分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。当然，其墙体
仍是建筑面积的一部分，而木板房为主的住宅其所占的比例非常少。

　　美国物产税(property taxes，不是中国的物业费)是中国房价中不含的一个价格因素。
美国物产税的征收比较复杂，根据市场房价征收，所以房价涨税亦涨，且不同地域、不同用
途而有很大差异，自用住宅和非自用住宅也有差别，自住住宅征收物业税较低，每年相当于
房价的1.1%左右，更多的是市场调节的一个方式对房价没有大的影响。中国的购房虽没有物
产税，但需一次性支付的税费约1.5%，且由于中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率
1.4%，而美国人纳税之后享有对住宅的永久的所有权。这样综合推算，物业税对中美之间的
比较影响可以抵消。

　　从以上比较得出，中美房价考虑住房质量、环境、实际使用面积因素后，再加人民币实
际购买力折算因子，则不难发现，相对于美国住宅中国的房价实际值偏高，中国部分热点城
市房价已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。

　　美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万
套。如果按每套面积220平米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开工面积为
33000万平米，市场的总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于
全美国的7.5%，而开工面积应相当于美国的10%以上。

　　但在这种房价持续上涨的情况下，美国已经在为房价的高而担心，美联储利率的调高也
可以说是一种必要的调控措施。一些房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡
沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高
的争论一起继续相持着。

　　三东京

　　现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新
造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要
算建筑面积也在100平米左右，合人民币225万，按建筑面积算，每平米2.25万人民币。

　　人家日本的房子是全装修的，包括卫生和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料
都是无毒标准，浴缸是带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还免费送液晶电视一个；厨房也是
带全自动洗碗和烘干机的，加15万日元再配个双开门大冰箱，厨房下水道口带自动垃圾干
燥处理器，出水口配矿化饮水装置；等等设备一应俱全。不需要你动一个手指头，就能立
刻住上舒适写意的新房。

　　一哥们回上海结婚，买房，静安区边缘，现在买1万6千/平米还要排队等。好不容易买
了房还是毛坯的，然后装修，想和日本水平看齐是不可能的，光是热水管热水器的费用就
化了上万，其他的费用更加数不清道不明，一次装修10几万化掉，还觉得非常不满意。

　　年底就要搬进去了，可是钱已经化得7788了，说起来，98平米的房间，实际得房率相
当低，还被开发商把阳台算了进去(东京的房子不算阳台，而且阳台是转角大阳台，10多
平)。也就是70多点的房间，化了近一百八十万还不如品川的房子。

　　我替他一算，单价已经是直逼东京了。而且是化了钱没得到应有的产品。标准的价不
廉物不美。

　　四英国

　　英国的领土面积小于四川，而人口8千万，比四川略多一点，因此人口密度大于四川
省。而英国的房价，普通地区为200英镑/m2，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300～600英
镑/m2,一处480m2的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000～
4000人民币/m2；伦敦地区约合5000～10000人民币/m2。

　　五其它

　　瑞士房价是全世界最高的之一，以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的
房价更高约合2500～7000瑞士法郎，也就是合15000～40000人民币/m2，但郊区的住房要便
宜一些(苏黎世市区很小)，约为1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民币/m2，一套
100m2的住宅售价为15～20万瑞士法郎合90～120万人民币居多。

　　这里有几点需要说明，瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年
薪合人民币20万，也就是说一套100m2的住宅相当于其3～6年的总收入，而且还可以享受零
首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人没有买房的压力，因此租房的居多。这也是政府及
开发商宣传的重点之一，即国外的价格也是让少数人买房，多数人租房。殊不知真实的情况
是，多数人宁愿花更多的钱到个人消费上，反正出了情况可以找政府，不像中国人有巨大的
买房压力，这并不是消费观念的差异。

　　其次，英国的住房信息不是很齐全，但瑞士的住房信息很好，从了解的信息来看，上述
的房价都是带装修、家具的价格，并且2000瑞士法郎左右的房子，装修与家具在我看来都是
很不错的了。另外一点，就是房子的面积问题，曾经有一处标为130m2的房产，打开图片上
出现的却是一栋小楼，细看之下，原来下面一层是地下室，顶上一层是阁楼，因此都不计入
房屋面积。而且所有房屋信息中，各种阳台、露台都不计入房屋面积，而且房屋的面积是按
户内使用面积来计算的，更不用说公摊了，因此国外同样面积的住房看来比国内要大很多。

　　另外一点，就是房子的面积问题，曾经有一处标为130m2的房产，打开图片上出现的却
是一栋小楼，细看之下，原来下面一层是地下室，顶上一层是阁楼，因此都不计入房屋面
积。而且所有房屋信息中，各种阳台、露台都不计入房屋面积，而且房屋的面积是按户内使
用面积来计算的，更不用说公摊了，因此国外同样面积的住房看来比国内要大很多

　　最后一点，就是同兄长聊天时，他现居瑞士，问起瑞士的车价，他说了解很少，说了很
多车型都不了解，最后他自己提到PASSAT，说只知道这一款，我忙问在瑞士的售价，答为
20000瑞士法郎，前年的汇率合人民币11万，现在的汇率要12万多。PASSAT还是政府与经销
商宣传的与国际价格相差最小的，甚至号称比在欧洲售价还低的车型，不曾料想却是这样的
情况。

作者: jianmin 时间: 2010-11-27 23:00

我国的房价高不高？一直存在两种对立的观点。这几年中央出台调控措施说明，房地产倍受关注，特别是今年，房地产新政频繁出台，相关部门多管齐下，房价却一路攀升，并且不排除房价新一轮攀升。香港、日本房价暴涨暴跌的教训提醒我们，内地房地产业应未雨绸缪，通过制度创新把太高的房价降下来，促使房地产市场步入良性发展的轨。

　　下面，用反映房价水平的重要指标——房价收入比对中外房价水平进行分析。为避免概念混乱，先说明研究房价不要与汇率混在一起。

　有人用1美元折合成8元人民币来论证我国的房价很低，还有很大的上涨空间。我则认为，以此为据研究房价是严重误导，这将使得在中国生活的大多数人买不起房，侵害国人与生俱来的居住权，其恶果是在中国土地上修建的住宅给国内少数富人居住，给外国人居住，颠覆了住房制度改革的初衷。

　　汇率是在国际贸易等商务活动中发挥作用，房地产作为不动产，说明土地和土地上建造的房屋为非贸易品，因此用汇率折算房价没有道理，好比在中国挣钱在中国消费，在美国挣钱在美国消费，换句话说，1万元人民币与1万美元在各自的国家购物能力大体相当。再比如，中国著名的搜索引擎百度在纳斯达克融得1亿美元，拿回国内花是一大笔钱（大约增加了7倍），在美国就地使用则是小钱（相对拿回国内使用而言），说明中国企业到美国融资回国花钱合算，如果美国企业到中国融资，然后回美国花钱则不合算，如此而已。

　　因此，用美元换算成人民币，进而证明中国的房价不高太荒唐，研究房价水平不能用汇率换算成人民币（绝对值），而要用相对值指标——房价收入比。

　　房价收入比的定义是：某地区户均房屋总价与家庭年均收入之比，即

　　房价收入比＝某地区户均房屋总价 / 家庭年均收入

　　房价收入比是各国评价房价水平的指标，能较准确地判断某地区的房价水平。

　　1、美国等国家的房价水平

　　下面引用的是学者沈晓杰提供的数据资料〔1〕〔2〕。

　　旧金山有全球著名的硅谷，是全美房价最高的城市之一，1996年房价收入比约5.5（200多平米独立屋，独立屋亦我国称的别墅，房屋总价27.5万美元，家庭年收入约5万美元），现在房价上涨，但收入增长更快，因此房价收入比有所下降。
丹佛的房价是美国一般城市的房价水平，1999年房价收入比为1.5（200平米的独立屋，房屋总价14万美元，中产家庭年均收入近9万美元）。

　　温哥华是加拿大房价最高的城市，2000年房价收入比约为4（200多平米，总价约20万加元，中产家庭年收入约5万加元）。

　　东京不仅是日本房价最高的城市，也是全世界房价最高的城市之一，房价收入比为4.5-5（户均面积90平米），如果家庭主妇外出工作半天，房价收入比可降到3。

　　纳入居民“最难以承受”之列、房价收入比很高的城市有：悉尼8.5，纽约7.9，伦敦6.9。悉尼名列前茅，但应注意，悉尼户均居住面积187平米，由房价收入比的公式可知，在分母不变的情况下（家庭年均收入不变），房价收入比与房屋面积正相关，如果将悉尼的户均居住面积187平米减半，即减为90平米，悉尼的房价收入比只有4.25。

　　为方便对比分析，将上述城市的相关数据列表如下。

　　-- 表1

　　城市-------户均居住面积------ 房价收入比 ---- 年份

　　——————————————————————————

　　旧金山------约200平米----------- 5.5------- 1996年

　　丹佛 ------ 约200平米 ---------- 1.5 ------ 1999年
纽约 ---------不详-------------- 7.9 ------ 不详

　　温哥华----- 约200平米---------- 4 --------- 2000年

　　东京 --------约 90平米-------- 4.5 - 5 ----- 不详

　　悉尼 --------约187平米 --------- 8.5 ------ 不详

　　伦敦 ---------不详--------------- 6.9 -------不详

　　———————————————————————————

　2、我国的房价水平

　　下面是北京、上海、杭州2004年的相关数据。

　　---表2

　　城市---中产家庭年均收入---每平米房价----90平米总价----房价收入比
北京----- 46914元---------- 8000元--------72万元---------15.35

　　上海----- 50049元----------10000元--------90万元---------17.98

　　杭州----- 43695元---------- 8000元--------72万元---------16.48

　　————————————————————————————————

　　可见，我国房价最高的北京等城市的房价收入比在15以上。

　　需要说明，中外房价收入比有所不同，除日本外，上述国家户均居住面积为200平米左右，全装修；我国户均居住面积90平米左右，毛坯房，未装修。上述国家的居住面积类似我国的使用面积（使用面积为建筑面积的70—80%）。此外，人工费高低、建材价格高低、是否安装电梯等，都会影响房价收入比的分子——户均房屋总价。

　　3、对比分析

　　国际组织提供的合理房价收入比为：世界银行专家认为是4-6，联合国人居中心认为是3-6，综合起来，国际公认的合理房价收入比是3-6。

　　为有效对比，考虑中外住宅居住面积相差一倍以上的因素，将表1中的高房价城市房价收入比调整为3左右。由此可见，北京等城市的房价收入比15为国外高房价城市的5倍！打个比方，在北京用60万元人民币买一套住宅，与在美国用300万美元买一套房相当，然而，美国户均房价离300万美元远得很，2004年美国户均房价中位数约为18.5万美元，房价收入比约4.1，这可以粗略地说明，我国的房价高得离谱，堪称世界之最！

　　需要说明，上述国家的户均居住面积不会改变，仍然是200平米左右，在此假设面积减半是为了与我国的户均90平米可比，科学研究允许这样模拟分析。
我国是发展中国家，国民收入偏低，而北京、上海、杭州的房价水平大大超过了世界高房价城市的房价水平，并带动全国大中小城市房价逐级攀升，房价上涨速度大大超过了居民收入水平的上升，因此与其他国家相比，北京等城市的房价下跌才正常，不跌是反常。

　　我曾对自己的研究结果产生怀疑，中外房价水平怎么会这样悬殊？为获取旁证，我上网搜寻并得到了证实，互联网使世界小得像一个地球村，美国等国家的房地产政策让我大开眼界，原来美国等国家对投资房地产课重税，投机炒房无生存空间，然而，我国开征的住房转让所得税从2004年1月试点至今，不了了之，足见炒房客、开发商联络某些官员、学者左右政策和抗税的势力多么强大。

　　没有规矩不成方圆，市场化不是自由化，现代市场经济是法制经济，不能想怎么涨价就怎么涨，不想纳税就不纳税。遗憾的是，某些学者一个心眼儿地为开发商张目，与炒家默契，面对8000元/平米甚至更高的房价，极力论证房价不高，即便承认房价高也要论证房价不能跌，应该稳中有涨，这怎能相信他们会给房地产改革设计好方案呢。

　　市场经济下的商品价格有涨有跌，房价全面攀升说明这个市场一定有问题，畸形市场是反市场经济规律的，需要透过现象看本质，查清房价奇高的原因，在此基础上才能找到治本之策。内地房地产已到了治本之时，治标已无济于事，小修小改会适得其反，推动房价进一步飙升，使我国经济面临更大的风险。

作者: jianmin 时间: 2010-11-27 23:04

莫衷一是，看着玩吧。

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