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标题: 崔玲：如何解决公租房定价难题 [打印本页]

作者: 亚平 时间: 2011-1-5 11:24 标题: 崔玲：如何解决公租房定价难题

7月29日，北京市住房和城乡建设委员会首次公布公租房每平方米每月为二三十元的租价，这一现象引起了社会的强烈关注。8月1日，新华社发表题为《北京市看不懂、想不通的公租房价》的评论，更是将这一话题推向了风口浪尖。时评指出：每月二三十元的租价让人有些看不懂，因为它不仅没比市场价低多少，有的甚至比市场价还高。丧失了价格优势的公租房，如何体现解决中低收入家庭住房问题的性质，让人看不懂、想不通。
虽然北京市住房和建设委员会对这一成本价格迅速做出回应，称北京目前尚未确定具体公租房项目的租金标准，将来的租金标准肯定会根据市场租金下浮计算，且会综合各方面意见。但有专家认为，到底应该由谁来为公租房的成本埋单，这个问题无法回避。
为谁而建
众所周知，公共租赁房，是解决社会“夹心层”住房困难的产品。不符合租廉租房的条件，却买不起经济适用房；没有资格申请买经济适用房，却无力承担商品房的价格；刚刚毕业，收入不低但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的房……这些都是人们常说的“夹心层”。在我国，有许多这样的家庭和新就业人员处在这个得不到住房保障的“空白区”。在所有权的归属上，公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用承租者承受得起的价格，面向特定的人群出租。在我国高房价的背景下，公租房一度被寄予厚望，不少人认为，公租房是抑制房价、缓解居民住房紧张的一剂良药。同时，不少政府官员指出，公租房将填补当前住房保障体系空白，意义深远。
可是，这剂良药在北京却面临着“失效”的风险。从北京市住建委公布的北京控股集团有限公司公租房项目、北京市公安局公租房项目、丰台区黄土岗保障房项目这3个公租房项目的成本租金价格来看，其中最贵的黄土岗项目成本价达到每月30元/平方米。记者通过走访黄土岗周边的小区了解到，一套家电配套齐全的78平方米的房价租金的市场价大约为每月2300元。也就是说，公租房的建设成本已与市场租赁价格不相上下，而且还是没有装修和配套家具的“裸房”。
毫无疑问，这则消息牵动了许多人的敏感神经。赵志在北京某门户网站已经工作三年，面对节节攀升的房价，他没有能力支付买房的首付。一度以来，他曾经把希望寄托在公租房上，但是，公租房的成本价格一公布，小赵顿时傻了眼：“不知道这公租房是为了解决‘夹心层’的住房困难，还是为了增加‘夹心层’的负担，这个价格，摆明了是不让人申请去住嘛。”也许，小赵的看法未免有些偏激，但是，北京市公布的申请公租房的条件是：具廉租房、经适房、两限房资格可租。以三口之家为例，北京市内六区对具备这些条件的人群的经济收入要求是：廉租房保障家庭3人户年收入为20880元及以下，经济适用房保障家庭最低年收入为45300元及以下。按照公租房每户租住面积不超过60平方米、租金按每月20元/平方米计算，一年花在住房上的资金为14400元。通过比对我们发现，对于这些家庭来说，公租房的租金确实是不可承受之重。也难怪不少民众发出“公租房是为谁而建的”、“公租房成为公主房”的无奈呼声。
谁来定价
根据北京市住房公积金管理中心的解释，公租房成本租金由包括土地价格、建安成本、各种税费，以及贷款利息多个成分构成。目前，北京土地拆迁成本每平方米在3000～4000元，另外，房屋建安成本、税费和贷款利息的成本在3000～4000元。两项相加，公租房每平方米的成本约为6000～8000元。这样，按照商业贷款年利率千分之四计算，公租房每平方米成本租金就在每月24～32元之间；若是公积金贷款，利率为千分之三点六，其成本租金就在21～29元之间。也许上述的成本计算方法对老百姓来说过于复杂，也不易理解。但对于普通的老百姓来说，申请公租房是为了在经济不宽裕的情况下，能圆自己的一个“住房梦”，那么，谁该为公租房的成本埋单，谁为公租房定价？这似乎成为了一个两难的问题。
关于用成本定价是否会导致租金过高的问题，《经济》记者专访了清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授，刘洪玉指出：“住房和城乡建设部《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定，公共租赁住房租金水平，由市县人民政府综合考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。从中可以看出，并未推荐根据公共租赁住房开发建设和运营管理成本确定租金的方法。而从北京市的现实情况来看，由于商品住房价格的快速上涨，开发建设商品住房的土地成本，尤其是其中的土地征收、地上物拆迁补偿和居民安置的成本也迅速提高。所以，即便政府按照经济适用住房的政策以划拨的方式提供公共租赁住房建设用地，公共租赁住房开发建设成本中，也包括了难以压缩、消化的土地征收和拆迁安置补偿成本，这也就是北京市住建委所说的成本太高、以及新建公共租赁住房成本租金甚至超过同地段存量住房市场租金的原因所在。”
其实，老百姓的愿望很实在，关心最多的不是成本，更关心的是低于市场价多少租到房子，能够多大程度地缓解生存的压力。而政府推出公租房的目的，就是为了使一些中等偏下收入的住房困难家庭在无力通过市场租赁或购买住房的情况下，能够实现“居者有其屋”。因此，从这个角度上说，公租房价格当然不能和市场租金一个样，更不能比市场价高。如果不考虑群众的承受能力，而是以成本、盈利等为依据来确定公租房价格，就会背离公租房建设的初衷。“北京市可能出现新建公共租赁住房成本租金超过同区位存量住房市场租金的情况，虽然存在住房质量（新房和旧房）差异，但对于有较强住房预算约束的供应对象而言，他们对低租金的偏好往往高于对新房的偏好，也就是说，在满足基本居住需要的前提下，租金越低越好。如何解决成本租金和供应对象住房支付能力之间的矛盾，确实是北京市公共租赁住房供给面临的巨大挑战。”刘洪玉说。一旦出现公租房的定价高于市场价的情况，“势必会推动租赁住房市场租金的上涨，因此我认为政府肯定会努力避免出现这种情况。”刘洪玉补充说。
如何定价
那么，公租房定价到底应该权衡哪些因素，成为了大家普遍关注的话题。刘洪玉指出：“根据住房和城乡建设部《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的规定，综合考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定租金的方法，是公共租赁住房正确的定价方法。政府应以供应对象家庭可支付、社会资金有参与动力为基本原则，通过灵活运用土地、金融、财政、税收等政策工具及其对公共租赁住房的支持力度，来协调好市场租金、成本租金和可支付租金之间的关系。”
据了解，在公租房被广泛利用的香港，实行的是租金与市民收入联动机制。香港的“公屋”（即廉租房），平均每套住房的面积不到40平方米（按照楼面面积7.7平方米/人的标准配租），居住了近1/3的香港人口，加上居住在“居屋”（类似我们的经济适用住房）的居民，有约49％的香港居民居住在公共住房中，这被认为是香港社会稳定的基础。刘洪玉介绍说：“我国在2000年以前享受了福利分房的城镇职工，大体占当时城镇人口的80％以上，占现有城镇人口的50％以上，也对城市稳定发展作出了重要贡献。内地和香港的区别是，我们把公有住房通过房改出售给居民了，香港的‘公屋’没卖。所以我们住房问题的重点，是2000年以来新就业职工中的中低收入者。从这个意义上来说，如果在大城市及特大城市新增住房建设中，政策性住房保持30％～50％的建设比例，应该能解决这个问题。至于政策性住房价格、租金与市民收入的联动机制，应该说我们已经建立了这个机制，只是还不很完善，尤其是对公共租赁住房这个新的供给形式。公众积极参与，并对公共租赁住房定价等基本制度建设提出建议，值得肯定。”
据了解，目前北京公租房建设模式分为两种：集中建设和在商品房中配建。目前是商品房配建占大比例，这种大规模的建设主要依靠北京的国企垫资进行建设。像经济适用房可以在房屋销售后实现资金回流，但公租房不能直接出售，房屋建成以后，资金如何回收？这成了建设公租房的国企最担心的问题。如果要保证垫资的企业和开发商不亏本，就需要有一定的财政补贴和不能偏离成本太远的租赁价格。那现在，公租房的价格涉及到了公众、政府、国企或开发商等多方利益。对此，有人指出，公租房作为一种社会保障性住房，财政拨款应该是主要经济来源。但也有人认为，如果全部以财政拨款的方式建设公租房，只能是把公租房限定在一个小规模，这种方法只是杯水车薪。刘洪玉指出：“实际上这个争论触及到了公共租赁住房制度能否持续发展的实质问题。目前，中央和地方政府财政资金直接支持的能力，还主要用于低收入住房困难家庭的住房保障。加大住房领域的财政投入非常必要，但首先还是针对低收入住房困难家庭。公共租赁住房面向中低收入家庭，如果也全部依赖财政资金投入，那肯定是大大缩小规模，或将绝大部分财政收入用于公共租赁住房建设，这是不可想象的。因此，公共租赁住房建设，财政资金和优惠政策，更多的是起到补贴、杠杆和激励的作用，并以此来吸引社会力量参与，扩大投资资金来源，把公共租赁住房这个蛋糕做大，这才是现实的、解决公共租赁住房供应对象住房问题的必由之路。公共租赁住房，是被政府和公众广泛认同、并被寄予厚望的一种新尝试，其发展和完善，需要政府和社会理性对待、共同努力，其发展过程中，需要悉心呵护、从促进可持续发展的角度建言献策。千万不要混淆公共租赁住房和廉租住房的界限，期望按照廉租住房租金的确定模式去给公共租赁住房定价，如果这样，很有可能使公共租赁住房中途夭折。”
前途漫漫
公租房在我国的住房保障建设体系中尚处于尝试阶段，探索期间遇到的问题的正确解决，会为公租房将来的发展扫清障碍，因此，我们更应该从理智的角度去思索该如何解决目前的种种难题。为此，刘洪玉提出了解决目前公租房定价过高的几点建议：“在目前的情况下，首先应该严格控制公共租赁住房土地获取费用、开发建设成本，为公共租赁住房提供长期低成本融资支持、加大公共租赁住房开发建设及运营管理环节的税费减免力度，为在土地征收和拆迁安置补偿难度大成本高的区域建设的公共租赁住房提供必要的财政补贴等，以降低公共租赁住房开发建设和运营管理的综合成本；其次选择接近工作地点和轨道交通站点的区位开发建设，降低供应对象使用过程中的交通成本支出，要求企业单位参照机关事业单位的做法，对未享国家福利分房政策的职工发放住房补贴，以提高入住家庭的住房支付能力。”
“公租房定价”应为公租房政策的核心内容，可各地相关文件中却往往使用诸如“租价按略低于市场租金水平确定”之类模糊字眼来描述。如此做法，难免令人生疑。记者通过掌握的材料获悉，除了在全国率先开展公租房建设的重庆，宣布将公租房租金基本控制在市场租金的60%以内之外，其他地方大多是按照8折甚至9折市场价来执行。
过高的公租房定价，对于绝大多数的中低收入人群缺乏吸引力，公租房也就丧失了其最重要的公益属性。如果公租房价格与市场租金水平价格相当，其意义也就丧失殆尽。从这个角度上说，公租房定价的科学与否，是决定公租房制度成败与社会评价好坏的关键因素。公租房是继经适房、廉租房之后的政府推行保障性住房建设的新重点。我们期待，大规模的公共租赁住房建设和合理的公租房定价能够真正解决中低收入群体的住房难题，推动房地产市场走上良性发展的轨道。

作者: 亚平 时间: 2011-1-5 14:48

新华时评：北京市看不懂、想不通的公租房价

新华社记者姜琳

北京市住建委7月29日首次公布了三个公租房项目的成本租金，不过，每平方米每月高达二三十元的租价却让人有些看不懂，因为它不仅没比市场价低多少，有的甚至比市场价还高。
　　在北京市公布的这三处公租房中，价格最高的丰台区黄土岗项目为每平方米每月30元，即一套50平方米的公租房每月租金就得1500元，与市场租价不相上下。记者本人曾在位于西五环外的公租房附近居住，那里的房租比公布的公租房价还便宜。即使依照北京市住建委提供的市场价来算，公租房的价格也大多为市场价的8折至9折，但后者多有一定装修并配备基本家具家电，综合来看，比不提供家具家电的公租房更实惠。丧失了价格优势的公租房，如何体现保障房解决中低收入家庭住房问题的性质，让人看不懂、想不通。
　　政府推出公租房的目的，就是为了使一些中等偏下收入的住房困难家庭在无力通过市场租赁或购买住房的情况下，能够实现“居者有其屋”。公租房价格当然不能和市场租金一个样，更不能比市场价高。如果不考虑群众的承受能力，而是以成本、盈利等为依据来确定公租房价格，就会背离公租房建设的初衷。
　　在全国率先开展公租房建设的重庆，公租房的租金基本控制在市场租金的60%以内。而在香港特区，由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%，解决了将近三分之一香港市民的住房问题。住房和城乡建设部等部门今年6月联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》明确要求各地的公租房价格要“考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定”。这应该是各地确定公租房价格应当依据的基本政策精神。
　　公租房价格直接关系群众切身利益，也决定着这项保民生的好政策能否贯彻落实好。建议地方有关部门在研究确定公租房价格时正确理解、准确贯彻国家政策精神，让公租房真正成为安居房。

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