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标题: [连载] 供给：增加土地供给的空间不大，但提高土地使用效率仍有余地 [打印本页]

作者: tangju66 时间: 2011-6-9 11:51 标题: 供给：增加土地供给的空间不大，但提高土地使用效率仍有余地

本帖最后由 tangju66 于 2011-6-9 11:57 编辑

许多人认为，控制价格的办法是加大土地供给。这种观点，一是不合理，二是不可能。
不合理在于，在已有大量空置房的情况下，加大土地供应造成更多的空置房，加剧资源浪费和错配，积累更大的泡沫和危机。
不可能的理由有以下三点：
第一，配套供给有瓶颈。住房并非单一产品，它需要水、电、交通、能源、食品、物资、医疗、教育、服务、治安、废物处理、洁净空气等其他配套供给。房价最高的一线大城市，配套供给已经出现瓶颈，提高供给的空间不大。
第二，配套供给是公共资源，高地价才能高供给。配套供给大部分是公共资源，需要政府提供。因此，在税收资源安排不合理的情况下，这些配套供给与地价正相关：地价高，地方政府才能拿到更多的钱提供更多更好的配套供给，并且随着供地向郊区扩展，配套供给的成本越来越高。
第三，城市土地不能无限供应。城市土地供应，除了配套供给瓶颈等等带来的“管理跨度”难题，确保全体中国人民基本食物供应的农业用地，是无论如何也不能动摇的。
但是，城市土地提高使用效率，还有相当的余地。
首先，党政机关、事业单位、军队等等，编制太多，占地太多，效率低下，与民争利。通过改革可以让出许多地块与建筑物。其次，大城市规划问题很多，主要由于规划腐败和规划水平不高，造成生活配套设施差，这是空置房的又一来源。第三，小户型也是一个办法。其他的不一一列举。
“保障房”的建设，由于并非在大幅增加土地供给情况下进行的，供给总量并没有太大变化，只是供给的方式发生转换。
总之，从供给角度看，增加余地不大，改善尚需时间。将调控房价的希望放在这方面纯属“望梅止渴”。
中间费用：“特许市场”的收益不应超过“资本成本”
没有将地产商列入供给方是有原因的。
美国是土地私有制。在纽约这样寸土寸金的大城市，80%以上的住房是被称为“coop”的“共建房”。这是一种以合股公司形式存在的业主直接购地建房，其价格比被称为“condo”的普通公寓低10%-30%，“coop”的产权不能随意买卖。在真正的市场经济中，最终业主可以直接交易土地。
在中国，庞大的人口压力下，政府面对保障食物基本自给和保障住房的两难困境。政府划定18亿亩粮食“红线”，又不允许私人交易土地，这就使稀缺的住房土地供给受到更大限制。土地供给和交易的限制，说明中国的房地产市场根本不是真正的市场经济。
房地产问题的实质是土地问题，土地问题的实质是土地的产权问题。既然政府确立了土地国有或公有的基本国策，那么围绕土地的一切交易与经营，都应该在这样的产权规则下进行。如果混淆不同的产权规则，就必然引起混乱。
土地国有或公有，意味着土地这种资源在中国是公共资源，只能用于全体人民的福利，而不能——而且应在法律上明确禁止——让任何组织和个人利用来为自己谋利。这个基本规则应加限于所有交易者，其中包括二级市场中的腐败者和投机者，以及一级市场中的开发商和政府自身。
政府确立一种公共资源，同时又允许权力和依附于权力的资本利用其获取暴利，这是房地产以及经济领域几乎所有不公正的根本来源。
土地是公共资源，也意味着任何个人和组织未经政府许可都不能交易和经营土地。政府允许交易和经营的这部分，是带有时间限制的土地的使用权，本质上是土地的租金。这个使用权和租金在城市化过程中会自然增值，增值由土地的稀缺和集约化使用形成。政府通过转手交易，获取了这个增值，其实质等同于通过囤积土地而拥有土地期货，再通过期货交易套利而获得利润。
政府通过交易和经营作为公共资源的土地，其增值部分，政府可以在扣除合理成本(征地、整理以及供给的支出等)后，或者上缴国库(其实质是土地国有)，或者通过制定合理价格转让给购房者(其实质是土地地方或城市所有)。
但是，政府拉进来另一个中间商——开发商，并与其共享增益。政府的政策实际上意味着，政府通过“特许”方式，将一部分交易和经营权赋予开发商。在土地的交易和经营上，不存在一般意义的市场，而是一个特殊“市场”，可以称为“特许市场”。
在合理的情况下，在特许市场中，政府在交易和经营土地时不应获得利润。而被授予特许权的开发商，他们利用公共资源获得利润，应该使他们获得的利润，不超过资本市场的平均利润，这个平均利润被称为“资本成本”。
如果政府和开发商通过包揽和特许，没有获得超过资本成本的利润，那么虽然因为所有权问题，房地产经济算不上是真正的市场经济，但其运营是在合理的范围内。如果获得了超过资本成本的利润，超过的部分就是不合理的“暴利”，这时的房地产经济，是地地道道的“寻租经济”，“特许市场”就演变成为“寻租市场”。政府和开发商本质上也转化为投机者。凭什么土地这种属于公共资源的东西，它的获利只能被政府和地产商占有？
新加坡和中国香港，就是关于“特许市场”一正一反的两个实例。
新加坡和中国香港，人口差别不大，政府拥有土地的面积差别也不大，香港还有远大于港岛和九龙政府拥有土地的新界私有土地作为补充，因此，从人口和土地比例看，香港居民应该住得更好。但事实恰恰相反。
香港《明报》2010年4月12日文章指出，约40年前，中国香港和新加坡同时起步，大规模建屋以解决城市居民住房问题，时至今日，香港的住屋平均面积比新加坡小一半，楼价却起码高出两三倍，而且要住得远离市区。
香港的经济，很大程度上是靠内地支撑，具有“寄生经济”的性质。如果将中国香港放在与新加坡一样的“自主”环境中，香港的经济模式和管治水平将会出现很大问题。自邓小平以降，中国政府领导人曾多次公开赞扬新加坡模式，但在房地产领域却偏偏选择了香港模式，作为发展房地产的途径。问题出在哪里，非常值得深思。
由于中国香港和新加坡都是土地公有，与中国的土地所有制相同或相近，认真分析、总结新加坡和中国香港房地产业发展正反两方面的经验教训，对理顺中国房地产政策非常有用。在现有体制下，中国房地产业的出路在于，彻底抛弃香港模式，建立公平合理和有效率的“特许市场”规则和政策，限制在土地上的“寻租”行为，消除“寻租租金”的存在。
房地产的中间费用大约占售价的三分之二以上，其中“暴利”也就是寻租租金占售价的二分之一以上。显然，房地产价格有极大的下降空间。

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