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标题: [转帖] 地产股挑逗投资者骚动的心 [打印本页]

作者: 邱晓云 时间: 2011-8-15 08:51 标题: 地产股挑逗投资者骚动的心

傅峙峰

本周中国股市的触底反弹行情中，地产股可谓功不可没。具有讽刺意味的是，地产股横盘振荡已经一年有余，期间虽有几次波动，但始终是表现最为落寞的品种之一。

就在两个月前，地产股也有过一次躁动。当时因为部分开发商新推楼盘价格开始打折，引发了市场部分投资者的房价松动预期，进而推升了楼市政策松动预期，开始提前买入地产股。可惜后来预期落空，楼市政策不断加紧落实，而且限购令开始向二三线城市蔓延，地产股也提前于大盘开始回落。

这次地产股的上涨，其实核心理由依然是市场寄希望于政策松动(至少是不会更紧)，只不过现在市场的理由并不仅限于房价松动，还有对于经济的担忧。

触发这一担忧的，首先是欧美金融市场的动荡。虽然这次全球股市暴跌表面上的诱因是标准普尔下调了美国主权评级，但实质上是提醒了市场全球经济的增长疲弱。如果在实施了近三年的量化宽松政策后，全球经济依然低迷，而继续增加债务无疑是增加了主权债务风险，同时这类政策似乎对经济并无太大帮助。如果全球经济出现二度衰退，中国经济难以独善其身，因为欧盟和美国毕竟是中国前两大贸易伙伴，如果它们需求放缓，拉动中国经济增长的三驾马车之一的出口会面临困境。

除了外部的不确定因素，中国自身经济也正处于软着陆的过程中。中国经济增速逐渐回落，随着猪肉价格出现见顶迹象和大宗商品价格暴跌，市场对通胀见顶的预期越来越强烈。尽管中国7月份CPI仍在创出新高，但预期总是先行一步。

一方面是外围经济存在回落担忧，另一方面是中国经济处于软着陆过程中可能无法承受外部冲击，于是市场出现了一种观点──这给了中国的紧缩货币政策一定的调整空间。

房地产似乎重新被赋予了支撑中国经济增长的期望。近来高铁建设因为 “7.23” 动车追尾事故放缓了速度，中国国务院周三提出暂停所有新项目的审批。到目前为止，高铁建设 “十二五”规划不变，影响看来只是短期内的，然而市场对外围经济的担忧却是迫在眉睫。不止是高铁建设速度放缓，被市场冀望拉动投资和经济增长较高的保障房建设也疑似出现了放缓迹象。周四路透社报道，中央计划2012年削减保障房开工量约20%，降至800万套，今年1000万套的目标也可能被下调。如果保障房开工目标下调，这是否是因为资金压力呢？毕竟这是一直困扰保障房开工的关键。如果政府推动的项目因为种种原因而放缓建设进度，那经济增长是否会重新交由市场去推动？这并非没有可能。

安信证券日前在一份宏观策略报告中提出股市见底的两种可能，其中一条就是政府干预之手逐步退出，盈利泡沫消失，所有行业在缺乏政府参与的情况下看到真实的供求关系和盈利水平，并最终形成大型底部。安信认为现在市场正在走这第一条路，但一旦企业盈利出现大的调整，则会走上第二条路，即如果政府期望干预市场，创造新的盈利泡沫和估值泡沫，那么就需要在一两个行业上采取积极的政策，从而维持过去两年来的循环。安信证券认为如果发生的是第二种情形，房地产是唯一指向的行业。

当然，以上这些貌似可以做多地产股的理由，都是属于进攻性的预期，现在还没有看到其中任何一条成为现实，因此回过头来考虑是否介入地产股，还需要注意一下地产股的安全边际。

如果以估值作为安全边际的参考，现在地产股确实是风险有限，因为其股价已经充分反映了市场成交萎缩和房价适当下跌的风险因素。一些优质企业无论是从净资产(NAV)还是从市盈率(PE)来看，估值都相当低。这也就解释了为什么不少地产股一年没怎么表现，但也没怎么下跌。

以中金公司所覆盖的上市公司估值测算看来，地产股2011年的动态市盈率平均值为10.6倍，2011年动态每股NAV折价率高达30%，其中万科A和金地集团等龙头品种动态市盈率不足10倍。而且像万科这样的龙头企业拥有大量现金，存货周转率较高，同时还拥有大量未结算资源，业绩锁定性非常高。

站在现实的基础上，地产股估值已经处于历史底部，不少行业内的优秀企业还拥有良好的基本面和业绩锁定性，应该说防御性十足。现在市场又赋予了地产股紧缩政策放松的想象空间，两相组合也就是在防御的基础上又拥有进攻的可能。虽然资金面还不足以支持地产股走出大行情，政策期待也可能落空，但这并不妨碍地产股再次挑逗投资者骚动的心。

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