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芜湖新政PK中央调控——胜负几何？ |
| http://www.scol.com.cn 四川在线 (2012-2-12 9:08:55) 来源：四川在线－麻辣烫评论 |
2012年2月9日，安徽省芜湖市通过的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》。著名财经评论员叶檀明确指出，“安徽芜湖市出台的房地产救市新政，是在鼓励保障房建设与普通商品房交易的遮羞布下，拯救房地产市场的行为”。在巨大的舆论压力下，芜湖市政府于2月10日召开了新闻发布会，芜湖市副市长洪建平斩钉截铁地告诉记者：“严控房价，打击投机，满足中低收入者和引进人才的刚性住房需求，优先发展保障性住房计划，是芜湖市房产新政的核心思想，是外界所猜测的房市救市之举。”
中国的房价为什么始终降不下来？国家为什么只是说要遏制房价过快增长而不说把房价降下来？这次地方政府芜湖的地产指导意见将是一次对中央地产调控政策的试探。记得每次地产调控，人们翘首以盼，变买转租，静候房价下调，等候结果是房租上扬，最后连首付都不够付了。
让我们认清地产开发中的那些事，大家也就心态平和了。在房地产开发商看来，社会关系远比资金重要，良好和过硬的政府关系才是房地产项目开发成功与否的基础。因为，土地才是项目的根本之所在，只有先拿到了土地，其他的一切都可以在房地产商的掌控之中。
有了土地，就可以取得贷款，因为，一旦你取得了房地产开发用地许可证，许多银行都会主动地跑来跟你谈合作，用土地质押换取贷款，然后，银行还会根据要求提供房地产开发贷款、商品房按揭贷款、住房装修贷款等。当然，现在这种好日子没有了，当权和钱结合后，地产开发商的日子想不舒坦都难。
土地转让金是贷款来的，修楼盖房的钱是购房者预付的和承建商垫资的，真正的开发商其实并没有掏几个钱。房子盖好开盘前，绝大多数房地产商会先在小范围内搞一次内部认购活动，有关系门路的会被邀请参加认购活动，楼层好、房型好、位置好的房子都会被内部认购掉。房地产开发商会找房托来办理银行按揭贷款，也就是说把房子用虚假交易的手段将房子转手到了由房地产商实际控制的购房人头下，或者说是变相已经将楼盘抵押给了银行又换来了大把的钞票，把房地产项目有开发风险也一并转让给了银行。
绝大多数老百姓看房源表大多被标“已售”字样便会产生冲动性购房欲望，因此，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。
但是在房地产开发过程中，最聪明的还不是开发商，而是地方政府，他可以从出卖土地中赚钱，可以从银行处置不良资产中赚钱，可以从收回逾期开发的土地中赚钱，可以在重新拍卖土地中再赚钱。越来越庞大的政府预算的将近一半依靠房地产企业的贡献支撑的，由此可见，中央地产调控持续影响下，芜湖的日子不太好过了。
与此同时，房地产专业的大学和房地产研究院所的教授大多被房地产商收买，很多房地产栏目的媒体和记者也被房地产商搞定，当老百姓耳边听到和眼睛看到的都是楼市房产的一片涨声时，相信意志再坚定的等待房价下降的人都会坐不住的。
当然，还有在中国房地产格局中角色最为微妙的中央政府。中央政府调控房地产市场难度很大，因为中央政府的手里没有实际掌控的一寸土地，而绝大多数的地方政府为了养活庞大的政府管理人员和维持庞大的日常开支，对土地出让收益的依赖度也就越来越高。因此，从农民手中以低廉的价格收购土地转手卖给房地产开发商就可以获取几十倍甚至更高的收益，何乐而不为？
中央政府对中国经济、社会负有广泛和最终的责任，他们对房地产的考量变得空前复杂，其处境也变得相当痛苦。一方面，他们需要房地产拉动经济——这是中国政治合法性的主要来源（如果不是唯一的话），另一方面，不断腾升的房地产价格所引起的广泛民怨却在不断吞噬着这种合法性，更为要命的是，随时可能破灭的房地产泡沫将彻底毁掉中国的金融系统并引发经济休克。在过去的很多年中，虽然房地产已经逐渐导致了系统性的民生问题，但其对中央政府的正面价值显然大于其负面价值。这也是中央政府尽管不断出台各种抑制泡沫的政策，但却始终不敢下重手的原因所在。及至金融危机，出于反危机之需，房地产更是万千宠爱积于一身，中央政府不得不食言自肥，重新出台刺激房地产的各种政策。在这个意义上，中央政府屡次房地产调控实际上起到了某种相反的助涨作用并延长了泡沫的时间。
中央也从土地出让制度改革到土地出让金分配比例的调整，从地方和民企的房地产商唱主角到央企纷纷登台亮相，猛然间人们发现，随着央企大举进军房地产行业，拿地就不光需要依靠关系了，土地只能采取中央规定的竞拍制度，这样，许多小的开发商便扛不住了。土地资源基本上就会集中到几家实力雄厚的央企或大开发商手里，又变成了变相的土地兼并。央企当然是不差钱的，但是，如果民企实在拿不到地了也是不甘寂寞的，于是，每次在积极参与土地拍卖过程中，既然拿不到地为什么就不能在竞拍时多举举牌子，乘机帮助地方政府抬抬地价？随着拍卖价格几千万上亿元的往上窜，便频繁地出现了央企新地王。央企拿地的楼面均价接近市场房价，而央企拿了地以后只能盖房子，把房价定在喜马拉雅山的海拔高度上，最终的受害者仍然会是不明究里的急于买房的老百姓。
在过去十余年中国房地产市场中，地方政府、开发商、银行以及那些拥有大量低成本住房的各类、各级官员，结成了一个相当稳定的利益集团。而唯一能够与之抗衡的中央政府，实际上也一直受制于经济增长之紧箍咒，而屡屡诚服于这个集团。剩下那些尚未首次置业的年轻人以及进城的农民工。这个阶层在中国目前的政治格局中，几乎可归为最弱势之列，其政策影响几乎可以忽略不计。如此看来，那些在现行房价下已经彻底沦为看客的潜在购房者（颇有创意的中国房地产商们为他们发明了一个颇具羞辱性的别名：刚需），也只能被迫选择以几代人的积蓄，加上数十年的债务为代价，来换取蜗居。
这次芜湖地产新政优先启动，在这敏感的档口，也是中央地产调控决心的试金石，随着货币政策从紧，房地产信托的窗口叫停，限购政策造成的观望，中国房地产——这个曾经催生过无数富豪，吸引了无数聚光灯的销金窟，很快就会上演一幕剧情完全相反的戏剧，这将是中国经济和政治的又一次艰难转型。希望这次中央的政策能够坚定延续下去，让我们拭目以待。 |
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作者：陈俊
编辑：盛飞 |
