房地产市场是最近几年讨论中国经济逃不开的一个话题。在经历了繁荣发展的十年和“史上最严”的楼市调控之后，中国房地产市场在未来十年的发展前景如何？

市场上有一种观点将目前中国的房地产市场与日本80年代末的楼市泡沫相比，由此判断中国房地产市场将很快陷入泡沫崩溃的阶段。笔者认为这一观点值得商榷。

首先，就经济发展的阶段而言，无论从人均收入、产业结构、城市化水平及经济潜在增长率各个方面，中国与日本70年代初都更具可比性。这中间最大的区别是，日本在80年代末已经完成了城市化的过程，经济增速也大幅放缓，因此楼市的崩溃是与住房实际需求的放缓同时发生的。

相反，在未来十年内中国房地产市场的需求仍然强劲。中国在2011年城镇化率首次超过50%，在城镇居住人口大约为6.9亿，平均人均住宅面积为21平方米左右。仅仅从市场的刚性需求而言，笔者预计每年产生的住房需求大约在10亿平方米左右。这些需求可能来自三个方面。

一是城镇化进程中新增人口的住房需求。根据过去十年的经验，我们假设每年的城镇化比率会上升1.3个百分点，也就是约1700万的人口。这部分居民的实际需求大约为3.6亿平方米。即使考虑到其中一部分是由于城镇的扩张（如乡改镇、镇改县），因而并不产生新的需求。以50%作为一个保守估计，由于城镇化每年产生的实际刚需为1.8亿平方米左右。

二是住房面积改善带来的需求。假设中国平均每年要将人均住房面积提高0.8平方米（至2020年达到接近30平方米），这产生的需求大约为每年5.5亿平方米。

三是因城市改建或住房老化产生的置换需求。我们保守估计每年2%的住宅存量需要拆掉重建，每年的置换量为2.9亿平方米。

每年１０亿平方米的需求意味着什么？以２０１１年为例，房地产市场竣工面积达到历史新高，但也仅仅为８.9亿平方米。因此，从全国看，未来十年住房市场仍然会处于需求强劲的阶段，房地产行业仍然会是一个重要的经济产业。

但是，一旦城镇化的进程进入尾声，楼市的刚性需求可能会大幅下降。以我们上面计算的三个刚需组成部分而言，由于城镇化新增人口和人均住房面积改善带来的需求都将大幅降低，只有置换性需求部分可维持稳定。另外，人口结构的变化，特别是人口老龄化的加速，会降低住房市场上的需求和增加二级市场的供应。两种因素的合力很可能造成楼市供求关系的逆转，导致房价的崩盘。

要避免这一结局，最关键的是防止房价在短期和中期内的泡沫化上涨。因此，在“史上最强”的楼市调控政策之后，如何建立一个楼市稳定发展的体系，将会是个现实的难题。笔者认为，应付这一问题有四方面的措施。

一是增加供应，在总量上满足由于城镇化持续发展所产生的实际需求。以当前为例，至今年６月份为止所有住宅在建面积为３６亿平方米左右，应可大致满足市场未来两年内的需求。但值得警惕的是最近土地销售和新开工面积均大幅下降。如果这一现象持续，可能会在两三年后导致市场上再度出现供小于求的现象。

二是盘活存量，大力发展二级市场和租房市场。中国楼市除了总量上的问题外，更涉及到分配的问题。虽然没有一个官方的空置率的统计，但是空置房的比例在目前住房存量中应该占比不低。如果促成这部分住房在二级市场上出售，或者以租房的形式被真正利用起来，将会大大提高住房市场的使用效率。在这方面政府可以采取一些税收措施，如房产税、空置税等

三是优先保障刚需，在近期尽量抑制住房作为投资品的功能。住房作为一件商品，同时具有消费品和投资品的特征。近十年的教训表明，在收入差距较大、城镇化过程仍在持续的阶段，尤其是刚性需求仍然旺盛的阶段，房地产市场设计应该优先关注住房的消费品特性。住房作为投资品的结果是，高收入阶层将中低收入阶层挤出市场，市场供不应求现象在短期内更加明显，进而推高楼市的泡沫现象和深化社会矛盾。

作为至今为止在抑制住房投资性需求方面最有效的工具，限购令一直因其是一种行政措施而被市场所诟病。实际上，替代性的市场措施是存在的，如资本利得税和交易税均可以降低投资房产的回报率，尤其对抑制短期投机性需求效果明显。

最后，要细分市场，发展针对中低收入阶层的保障房建设。这在一线城市或房价过高的城市尤为重要。比如在北京、上海，即使房价较当前水平下跌５０％，中低收入家庭仍然没有能力购房。２００９年以来开始的大规模保障房建设，是解决这一社会问题的必需之举。应该指出的是，随着保障房竣工数的日益增加，对于保障房的关注将很快会由融资问题转为分配、维护和销售各个后续环节的问题。