标题: [转帖] 任志强：房价波动因为政府胡乱干预 [打印本页]
作者: 歪弟 时间: 2014-11-27 21:23 标题: 任志强：房价波动因为政府胡乱干预
任志强：房价波动因为政府胡乱干预2014年11月26日 22:05 新浪财经 微博
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“《财经》年会2015：预测与战略”于2014年11月25日-27日在北京召开。上图为北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)
新浪财经讯 “《财经》年会2015：预测与战略”于2014年11月25日-27日在北京召开。北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强[微博]出席并演讲。任志强认为，由于政府干预价格，又把房子标准定得很低，导致中国的住宅基本到30年就要拆掉。
在谈到北京房价时，任志强称，“你们以为北京房子能跌了，门都没有”。他表示，短期之内房价波动就是政府胡乱干预的结果，“政府非要把房价控制在合理水平，从来没有提过把地价控制在合理的水平上，控制价格最坏的就是干扰市场，当价格被控制的时候，房子一定盖的最烂”。
以下为演讲实录：
任志强：我刚才发了微博说场上这么多人，人满为患了，全都贴了一个字，钱，你们都关心钱，所以场子就热闹。一个题目是转型，一个题目是创新。什么叫房地产转型，不盖房子就叫转型了。还在那儿盖房子叫转什么型，转哪儿去？转了半天还是盖房子，转什么型，还是房地产。所以我觉得媒体是瞎忽悠。我们转完了结果就是没人盖房子了就叫转型了。
创新是什么概念呢？中国许多地方的技术是非常落后，我们需要不断的创新提供更好的产品，比如节能环保。现在中国住宅上的节能环保是非常差的。我们三星级的产品连10%都不到。符合的产品连千分之一，万分之一都不到，节能减排差很多。也包括用互联网思维来做的，比如节能的控制问题。小潘在望京SOHO里面特别强调计算机网络控制对节能的意义，这非常重要，创新是永远无止境的话题，今天讲，明天还得讲，但转型不是。
有人说万科转到商业地产，你们不想想，最基础的是土地供应，全国的土地供应永远是3：7开，商业地产占30%，住宅占70%，你们看看投资报表，房地产投资中住宅占68%，高的时候是72%，剩下就是商业地产，转到商业地产，把别人挤到商业地产外面去，就这么点地。源头的问题都没解决完，你们瞎转什么。
中介考虑的是怎么样从我们和顾客中间分一笔，他们就是抢钱。文杰说开发商的钱直接和客户对接就不需要中介了，现在信息不太对称，中介在中间插一杆子。美国一家公司提供的房地产信息有一个重要的条件，每个人把自己的房子贴到网上，一贴到上面就知道我现在房子值多少钱，还得把家里的装修和格局全贴上去，不然计算不出价格，从买信息到商人要信息，变成自己往上面贴信息，这是服务的过程。所以就慢慢从亏损开始赚钱了。这就是提供服务，大家想办法，你用你的方式，我用我的方式，怎么从开发商手里多赚一点。
其实很简单，大家来到这里就是想听一个字，房价涨还是不涨。房价没有不涨，从长期来看，房价一定是涨。波动是肯定的，长期来看房子得涨。有一本热门的书叫《21世纪资本论》，社会上传的很疯狂，书里面有三张图，说的是英国、美国、法国，从1700年到2010年住宅在国民收入分配中的比例。19世纪以前，土地或者说第一产业占的比重最大，到了现代，21世纪之后，所有的国家住房占国民收入的比例都是最大。用他的方法画无数张图，城镇化率超过90%的国家还是住宅占最大。
房子涨不涨，英国人做了一个决定，100万英镑可以移民买房子，中国人一下子把英国的房价推的很高，后来英国人又做了决定，100万英镑改200万了，还不准买房子，要投200万英镑才准移民，房子不够用了，房价还得涨，只是看人员流动的情况。当人口大量向某些地区集中的时候，那地方房价就涨了，除非人从那地方跑了。在一个完全自由移动的国家就会出现这种情况，美国底特律的情况，中国不太容易出现，因为中国有户口黏在那儿，想跑跑不了。
你们以为北京房子能跌了，门都没有。你说短期有没有？有。我个人认为，短期之内房价波动原因就是政府胡乱干预，政府非要控制在合理的价格和水平，从来没有提过把地价控制在合理的水平上，控制价格最坏的就是干扰市场，当价格被控制的时候，房子一定盖的最烂。住建部说我们房子只有30年的历史，人家好几百年的历史，就是因为我们把标准定的很低，一限制房价就建很烂的房子。做好了不行，完全节能的得加成本，现在房价加不了成本，我们不节能。江苏第一个提出保温层不计算在房价面积里面。你们知道合理的保温层应该有多少吗？大概25公分，我们现在用6公分，为什么用6公分，大概要占到1套房子3—4%，要用25公分得占多少，政府这么黑，你们都不算帐，老把责任推到地产公司上，跟我们有什么关系。
结构墙外头不算账，我们不行。政府还告诉你节能给3%的奖励，意思就是3%都得加到保温层里面。你以为赚到3%便宜了，不会。如果我们把政策解决好，不会出现房价暴涨的问题，也不会出现非市场化的因素。限购、限贷非得让你离婚，一个国家能出一个让别人离婚的政策这是什么。
如果是合理市场化，按照三中全会的要求，市场配置资源，政府别干扰，1800多亿，超过历史最高水平，4个直辖市超过6千亿，供应土地北京不到70%，价格收入超过了去年全年，少供应了30%的地，拿的钱比往年多。大家认为房地产商不行了，要转型了。可是一线城市土地增加57%的价格，你们不觉得政府黑啊？我觉得黑。如果是自由化土地就没有这么黑了，没有这么多挑战了。
2020年，北京市城市规划是1800万人口，到目前位置，国土部门按照2020年1800万人口规划土地，土地是按人头算的。现在2008年我们已经超过1900万，到现在为止，常住人口2100万，加上流动人口800万，将近3000万人口，按照2020年的计划，给你1800万的居住面积，房价能不贵吗？要看背后是什么原因，不要看眼前，要不然政府胡闹，绝不会有低潮。
过去我们说这个话，你们都反对，也不承认。今年我们有几个佐证，党的全部会议里面哪一次提过要控制房价，李克强总理说，刺激经济问题，三个消费，第一个稳定住房消费，过去是打击住房投资，现在是稳定住房消费，投资也是消费的一部分，别以为投资不是消费的一部分。
住建部的部长说，去行政化不是救市是恢复市场机制，就是说过去说错了，终于有人出面说过去做错了。再看央行[微博]，4月份央行行长就找其他行长谈话，你们利率太黑了，没一个银行听，9月30号，央行和银监会联合发文，你们得改改限购政策，10月份出现了反弹，虽然不大，但是反弹了。原来行政命令限制你，我一直没想通这个逻辑，认房又认贷，我有两套房子，请问是两套房子抵押的保险系数更高，还是没有房子抵押的保险系数更高，哪个更保险，哪个让银行的坏账不出现。
本来就应该只认贷不认房，但是我们政府不行，我也不知道我们政府官员是谁在制定政策，一个比一个蠢，现在还羞羞答答，46个限购城市里面还有4个半没有取消，他们已经把房地产政策变成了人口控制的政策，这4个城市变成了超大人口城市。
我们官员要看看城市发展的历史，60年，城市人口是9亿，1千万以上人口的城市全世界只有4个，亚洲一个都没有。2010年的时候，一共有28个1千万以上人口的城市，中国有6个，居住在城市的人口超过40亿人。
你们以为只有中国才是产生超大人口城市？全世界都是这样。出了这么烂的政策，5级分类，城市控制不让人进来，非得让人在农村。早期迁徙是自由的，现在不自由了，如果户籍制度改革了，人们就要去大城市怎么办，京津沪人口增长最快，原来是东部地区人口移动最快，为什么？审批就在这儿，还得往这儿跑，你们以为北京的房价会掉下去，我觉得没戏。
是不是一段时间以后，开发商还得这么高速增长。我们可能十多年的时间，大概现在的总存量180亿，230亿是国土资源部航测的数据，取中间值200亿左右，70、80%的人口转移到城市，按照小康标准，一年竣工11.7亿，还得15—20年，才能满足400亿，如果每年按照2.5%的折扣计算，得多少？得10亿。和现在的竣工量差不多。按照3年半计算，年开工就得40亿。按5%折算，一年得竣工20亿，我们过去房子的标准低得不得了，现在一大堆人对刚建的自住房提意见，因为标准低，不到30年就得拆了。所以我们的建筑只有增量没有存量。你们把这些得堆到政府头上，别放我们头上，我们不想盖这么烂的房子，没办法，限制价格。如果政策调整市场化的话，我想我们都可以过上好日子。如果老是闲不住手，这摸摸那摸摸，这话是李总理说的，我们现在还没有切完，只切了两个手指头。各级政府还没有认识，土地钱归地方政府，不归中央政府。
最近我们做的地方税收制度价格，从来没有说给老百姓减税，所有的税制改革，谈的都是中央分多少钱，哪个税归中央，地方分多少钱，哪个归地方。什么时候想想老百姓。这种改革有第一步有第二步，还得有第三步，逐渐变成由老百姓说了算才可以，这个路还的早着呢，长着呢。
作者: 歪弟 时间: 2014-11-27 21:26
@任志强
声明：华远集团公司按照区政府的要求成为了北京地铁四号线的第二大股东，投了数亿的股本金（包括区下拨资本金）。但却未享有过股东权利。投资增加延长线、确定票价、出让地铁管理权等，均只能按市政府要求签属有关决议。担当政府融资平台角色。此次调价与股东无关。十多年来未曾有任何收益，只奉献。
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今天 19:40 来自 iPhone客户端
作者: 歪弟 时间: 2014-11-27 21:27
任大炮脾气越来越大了，更年期了呢，还是有靠山啊？
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