约束条件下的房价

陌生人之间的交易，通常情形中，我们认定是市场交易。市场交易肯定不止于此，市场交易的条件是不相干的供方和不相干的买方，真实表示了自己愿望并在交换中实现。所以，除非以身份为条件的分配方式外，房屋买卖还是要采用市场交易方式。市场交易方式重要点，不非是单一一方可以决定市场价格，市场价格由也只能由交易双方共同决定。

除非同一性或者相似性很高，在排除单一物品或供应商条件下，供应方基本上无法形成价格垄断。这个道理，对购买方一样有效。仅就最终房价而言，价格依旧高昂，表示的是还有买方真实存在。有行无市的现象会出现，但通常来讲是暂时的。这种现象无非表示卖方对未来的信心，真实的或虚假的，但最终还是要和买方达成价格共识，才能实现销售。

现在，责难房价的声音很普遍，在社会上得到广泛共鸣。这个现象只能说明，面对市场，需求大于供给，再专业一点说，也就是有效需求大于有效供给。逻辑判断，这要这样的呼声此起彼伏，房价就没有降下来的道理。这个呼声越持久，房价的坚挺也就越持久。

房屋构成要素中，政府对土地的垄断，众所周知。但这个事情并非简单。政府的作用有两个：其一，政府收取土地差价，这个差价最终反映在房价中；其二，政府控制土地供应总量，当然也控制土地的使用性质，这个控制决定了房屋面市总量。供应总量不能满足需求总量，这才是构成房屋价格坚硬的根本原因。

不幸的是，两个作用相互激励。控制土地供应，可以将市场价格推高；推高了的交易价格，能让政府获得更喜欢的土地差价。一个事实必须承认，将土地进行处理，提供符合需求的土地条件和环境，现在是政府作业的。这些属于土地经营的事情，本身要发生成本费用，这也就是政府收取土地费用的理由。需要承认的另一个现实是，给排水、电力、通讯、道路环境，以及可能的河流、湖泊、桥梁等等，都被国有资本垄断经营。很多房地产商并不确信自己有这样的能力和垄断体打交道，愿意将这样的事情交给政府处理。对于房地产商来讲，并不惧怕土地价格高昂，而在意政府是否向他们提供公平的土地价格。

既然房价能达到这样高度，说明，在这样的价格上，成交的几率基本符合房地产商人的期待。前面提及，是土地供应量决定了房屋供应总量，在这样条件依然能达成供需双方的价格共识。那么，即使减少了土地差价，并不能太大影响最终房价。增大的是房地产商的利润空间而已。经济学并不将这部分利益收入视为经营性收入，而定义其为“租”。在土地供应总量受控情形下，土地价格越低，“租”也就会越高，开发商“寻租”热情也就会越大。在这个意义上，“寻租”现象就等同于“腐败”，其实也就是腐败。

政府取得土地收益，目前看，大致有两种。一个是“挂牌”方式的公开竞标；另一种方式是协商价格。前者是公开、公正、透明的公平交易，至少形式上如此；后者则为桌下私下交易提供了宽裕的空间。确切说来，后者无非开辟了一个“寻租”交易市场，灰色的或着黑色的。西方经济学早已经注意到这一点，也就是供应不足情形下，又要如何避免“寻租”事由的发生。他们认为，按照某种估定，向供应方课以重税。将“租”性收入拿到社会范畴统一处理。

但，在中国，特别是在今天条件下，政府是“租”的获益人。这就决定了政府不可能向自己征税。而另外呢？政府可以调整土地供应量的松紧，实现自己的“租”性收入。经济学的逻辑判断是，在政府和房地产商之间，只要土地供应不能保证社会对住房需求条件存在，“租”永远只会在政府和房地产商之间分配。

“挂牌拍卖”土地，实现政府土地收益的最大化，这种政府与民间争利的情形为社会所不喜。但如果这个公开形式的土地交易被否定，而采用个案的协商方式进行，则放开了官员个人权力收益的最大化，其实也就是提供了正当的腐败条件。有因为利益分配处理和过程操作隐蔽复杂，也无法体系化和规范化实现，估计起来，样板性地展示怀民精神外，不可能左右房价根本走向。

与大苗有一些共识。住房问题的关键是供不应求，供不应求的根子在土地，在地方政府的逐利本性，唯有扩大土地供给才是正道，这些都是不言自明的简单道理。但大苗应关注的是，由于贫富分化，现在城市住房需求之旺主要是富人对别墅豪宅，当一个国家的住房生产主要围绕着别墅豪宅时，少数人占有过量资源，就产生了负的外部性，因而也就产生了政府调节的需要。政府调节住房结构在目前是完全有其必要。

大苗指出在土地供给控制的约束条件下，政府降低地价是徒劳的，并且有腐败寻租之献。很是精辟！

章星球指出对于负的外部性政府之手应该出面干预，我也很同意。只是我认为政府之手的干预其成本要由政府自己来承担，而不应通过行政手段把成本直接强制其它市场主体来承担。政府如果不承担政府行为的成本，老百姓纳税干嘛用？而行政命令往往把本该政府承担的成本直接强制给其它市场主体承担。所以我对行政手段十分的警惕。未知章兄是否同意？

凯恩斯主义下的政府干预，用的是经济手段而非行政手段。也就是财政货币政策。

大家探讨房价往往从供给不足入手，我在另一篇帖子里则重点探讨需求部分，把需求分为消费需求和投资需求，并认为如果步入一轮升息周期，控制住这几年离谱的广义货币供给，房价自然会降下来。因此我认为从房价绝对价格的控制上，货币政策比行政手段有效。从解决低收入者的住房也就是消费结构来说，财政政策比行政手段更符合程序正义。不知章兄及诸位是否同意？

答天风海涛，我倾向于调节供给结构，当然手段可以商榷，去年建设部和万科征集网络方案，我投了一稿，反对价格管制，主张税收调节，主张一百平米以下房子免税，一百平米以上房子逐级加税，别墅豪宅课重税（没有主张硬梆梆地划分７０９０），另外是力主放开对合作建房的限制并在土地供应上提供方便。

但是，今年能提出９０７０这样一个目标，不管怎样，要扩大中低住房供给比例，这个方向对头了，如何驾驶，是后话。