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标题: [转帖] 关于中美汇率战与房价战的经济学故事:不做空房市就被做空中国,不成功则成仁 [打印本页]

作者: 梵谷    时间: 2010-7-4 16:10     标题: 关于中美汇率战与房价战的经济学故事:不做空房市就被做空中国,不成功则成仁

一.8个原创的关于中美汇率战与房价战的经济学故事

/来自中华网社区 club.china.com/
    第1个回家的故事。人民币升值使美国人获益的故事:

    2010年,一个美国人要到中国来,边旅游边工作。他到银行去,10万美元 * 6.8 = 兑换到68万人民币。在中国呆了1年,花掉了8万人民币。2011年,他要回去了,到银行去,因为在美国的要求下人民币升值到6了,剩下的60万人民币 / 6 = 兑换到了10万美元。来时10万美元,回去还是10万美元,因人民币升值玩了中国人一回,高高兴兴地回家了。

    第2个回家的故事。人民币升值使中国人受害的故事:

    2010年,一个中国人要到美国去,边旅游边工作。68万人民币 / 6.8 = 兑换到10万美元。在美国呆了1年,花掉了1万美元,剩了百90的钱。2011年,他要回中国了,因为在美国的要求下人民币升值到 6了,剩下的9万美元 * 6 = 兑换到54万元。出去时68万人民币,回中国剩下百分80的钱,因人民币升值被美国正俯玩掉百分10的钱,骂骂咧咧地回家了。

    第3个回家的故事。大印人民币和人民币升值可能导致外资出走的故事:

    2003年,美国人格琳扬到中国办企业。他到银行去,10万美元 * 8.2 = 兑换到82万人民币。那时,中国的地价房价很低,加上优惠,到2011年是当时的5倍价格了,加上盈利,他拥有资产资金240万元。2011年,格琳顿想离开中国了。到银行去,因为在美国的要求下人民币升值到6了,240万人民币 / 6 = 可以兑换到40万美元。来时交给央行10万美元,回去向央行要回40万美元。

    地方官员犯困了:羊儿为什么要走? 我当初给你的地价多便宜呀,现在地价涨了许多倍,你占了多大的好处呀。

    格琳扬心照不宣: 你们央行印人民币剪羊毛,也剪到我老扬身上了,你知道不知道? 谁让你用印钞机将地价房价股价拱这么高的? 我不趁地价房价奇高时获利了结,难道我也像你们炒家那样6124点还是死了也不卖?

    央行官员发愁了: 2001年收你10万美元,有一半躺在金库里,一半买了美国国债和两房债,利息与亏钱相抵销,帐上仍是10万美元,你要求兑换40万美元,你让我怎么办? 我的印钞机不能印美钞呀。

    第4个回家的故事。人民币升值使中国出口企业倒闭增多的故事:

    2009年,中国出口企业老板王二,在境内用人民币支付6.5元的成本,出口产品得1美元可以转换到6.8元人民币,只盈利0.3元人民币。

    2011年升值到6,卖得1美元只能转换到6元人民币 - 6.5元人民币成本 = 亏0.5元人民币。王二心灰意冷,收摊回家,将资金投入房市,结果为格琳扬们提供了高位出走回家的机会。

    第5个回家的故事。一位失败的中国炒房客在汇率战和房价战中两面挨耳光的故事:

    2010年,中国海归张三回国工作。在美国房价连跌4年的情况下,张三把2套合计占地200平米、建筑面积600平米的别墅卖了,得到44万美元 * 6.82 = 兑换到300万人民币。用这些钱在北京买下占地15平米、建筑面积100平米的住房。

    2015年,张三要再去美国工作。因为北京房价连续上涨许多年而拐头大跌,卖掉这套住房得到150万人民币。因为人民币滥印导致实质贬值,人民币被美国先拉升后杀跌,即先升值到6后贬值到10,150万人民币 / 10 = 只换到了15万美元。因为美国房价连续下跌几年后拐头上涨,2套别墅需要60万美元。15美元只能买到0.5套。

    2010年张三回中国来时,在美国有2套别墅,2015年再去美国只剩下0.5套。因为汇率战和房价战,这位失败的中国炒房客2套别墅被中国正俯和美国正俯玩得只剩下0.5套,骂骂咧咧地回家了。

    第6个回家的故事。一位成功的中国炒房客在汇率战和房价战中两面沾金光的故事:

    2010年,中国留学生李四到美国工作,他把自已在北京占地15平米、建筑面积100平米的住房卖了,得到300万人民币 / 6.82兑换到44万美元,用这些钱在美国买下2套合计占地300平米、建筑面积600平米的别墅。

    2015年,他要回北京了。因为美国房价连续下跌几年后拐头上涨,他将2套别墅卖到60万美元。因为人民币滥印导致实质贬值,人民币被美国先拉升后杀跌,即先升值到6后贬值到10,60万美元 * 10 = 兑换到人民币600万元。因为北京房价连续上涨十年后而拐头大跌,李四以这些钱买下4套住房。

    2010年出国时在北京1套住房,2015年回国时4套住房。这位成功的中国炒房客在汇率战和房价战中两面沾金光,高高兴兴地回家了。

    第7个回家的故事。人才和财富不断流往美国的故事:

    2011年,中国官商阮小七,把自已在北京5套合计500平米的住房卖了,得到1500万人民币 / 6兑换到250万美元,在美国买下1套合计占地150平米、建筑面积300平米的别墅,还剩下200多万美元,痛痛快快,不想回中国了。

    第8个回家的故事。海归难归的故事:

    2011年,在美国已有1套别墅的周扒想回北京,22万美元 * 6 = 兑换132万元人民币,而在北京买1套100平米的住房需要300万元人民币。回国就要当房奴,他退缩了。祖国啊母亲,不是我不想回家。

    这8个回家的故事说明:

    不要以为中国正俯想印多少人民币都可以,想让房价多高就多高,因为美国正俯可以通过汇率战和房价战使中国印钞机减印,使中国出囗企业倒闭增多,使外资流出增多,使中国房价收入比向美国看齐,使中国人才和财富流向美国增多,使海归回中国减少。

    房价再炒下去,不但银行可能有坏帐,央行也可能有坏帐。周小川们再不控制印钞机和控制房价,会把银行和央行这个2个软肋炒熟让老外给下酒了。国家兴亡,匹夫有责。大家都该醒酒了,不要再举杯疯饮了。

    其实,美国是为了压下中国出口以改善外贸以提高就业率,是为了使中国的2万多亿美元外汇储备缩水从而部分赖帐,是想逼中国多买国债以缓解财正危机,是想逼使中国印钞机少印人民币,是想阻止中国境外贸易以人民币结算和多边货币互换的进程,是想戳破泡沫剪中国的羊毛。

    要保住出口和留住外资,正俯能做的只有“四个控制”,控制人民币升值的速度,控制印钞票数量,控制房价,控制股价。

    为了应对严峻的国际经济形势,为了""将仕车马炮""的大局,我国最终将不得不丢卒(房地产)保车(经济)。人在江湖,身不由己啊。

    三.外贸新情况下,房市泡沫是怎样被印钞机刺破的?

    中国外贸顺差,就是当月出口多于进口,美元净收入。东西到美国去了,换回1美元,就多印6.8元人民币,于是国内物质不断减少而人民币不断增多。当年1个城市住房交易4万套 * 平均每套涨30万 = 仅这一个城市的人民币需要量多出120亿。这二种“人民币被增印”是我国通货膨胀、物价上涨的最主要原因。

    出口多导致多印人民币,多印人民币导致房价涨,房价涨导致人民币多印,人民币多印导致房价涨。恶性循环产生了,鸡生蛋,蛋生鸡,人民币多印不止,房价上涨不断。

    2009年前4个月,中国一般贸易项下贸易顺差124.8亿美元。2010年前4个月,逆差392.9亿美元,70个月的顺差结束。外贸逆差,就是进口大于出口,美元净流出1美元,央行金库减少1美元,人民币收回6.8元。在外贸逆差时,没有多印人民币,国内产品在增加,呈现通货紧缩的态势。

    人民币还是会“被升值”的。中国外贸逆差的让步等代价只是避免快速升值,只换来慢速升值,中国出口企业的“被打击”仍然存在。

    人民币先升值后贬值,美元先流入后流出,中国外贸先顺差后逆差,印钞不断增多后人民币回收,先通货膨胀后通货紧缩,出口企业将倒闭一批,民工荒后民工回乡增多,失业降薪的增多,有效自住刚需减少,房市泡沫就被戳破了。在低迷时,外资和热钱可以用极低的价格收购中国的企业、资源和股权。

    另一种恶性循环产生了。出口少导致人民币减少,人民币减少导致房价跌,房价跌导致人民币减少,人民币减少导致房价跌。鸡少生蛋,蛋少生鸡,人民币减少不止,房价下跌不断。

    进入中国的热钱和外资有N万亿元,见到危机可能出走一部分,留在沙滩上的中国投机者们就会渴死,晒死。

    那时,政府不能印钞票救市。热钱撤走的时候,美元兑换后央行仓库里增加大量的人民币,美钞大量减少,遵循原则就不能增印人民币。如果违反原则大印人民币,外资流出增多,产生恶性循环后会使美钞被一兑而空。

    在地下钱庄和黑市里,想买美元的要出高价才能买到。兑换后的美元出走,人民币留下,流通的人民币多出来了。

    必须加息,将过多的人民币收回银行,将储蓄款稳定在银行里,以防物价飞涨,以防人心浮动而挤兑,以防更多的外资出走。为此,1997年泰国加息到百分13,2008年越南加息到百分14。只要加息到百分8,通货膨胀就变成通货紧缩,开发商、炒房客和房奴的资金链就会断裂。

    热钱不是一下子撤出的,货币紧缩政策会持续几年。于是,熊市不言底,跌跌不休。1998年,香港出现17万家百万负翁。2012年后,我国可能出现几百万家十万负翁。

    19年来,日本接受教训,不敢再超印日元来支持炒房,所以有的炒房客到今天还亏损6分之5。

四.中国鸡蛋有缝,超印人民币和抬高房价是搬起石头砸自已的脚。

    周小川的印钞机对内是麻烦制造者。通货膨胀,物价上涨,房产泡沫,股市泡沫,债务泡沫,投资泡沫,GDP泡沫等,未来的经济面临崩溃的危险。

    印钞机对外惹下了大麻烦。美元是一个相对负责任的货币,每年的货币投放量增长很少超过百分之6。人民币印得比美元多是十分明显的,没有争议的,从而导致人民币贬值,购买力高估。夸大地说容易理解,本来1:6.8,假设人民币多印一倍,美元没有多印,那么汇率应变成1:13.6,也就是人民币印得较多,应该贬值。这不难理解,你人民币掺水了,膨胀了。

    如果放任中国印钞机,将对美国的外贸和就业率产生不良影响,使美国在中国的投资资金受到伤害。“人民币因房价被增印”使几十个国家认为吃亏了。可见,房价的上涨表面上与各国无关,实际上已经从钞票比值中伤害各国的利益了。于是一场以中美房价战和汇率战为主战场的经济战升级了。

    奇怪的是美国反而压人民币向6的方向升值。这种手法美国多次运用,明显是一个阳谋。美国对中国政府施加强大的压力,故意反方向地说人民币购买力低估,要求人民币形成6.8、6.79、6.78、6.77...的不断升值的趋势。真实的用意是扭转人民币不断贬值的方向,迫使人民币印钞机减印,二是以中国出口企业的营利减少换取美国出口企业的盈利增多,三是先升值,为一些外资高位出走创造条件,四是最终贬值,刺破泡沫,从中渔利。

    几十个主要国家在美国带领下异口同声地来要求人民币升值。可见,未来中国的印钞机速度在几十个国家压力下会“人民币因各国被减印”。印钞机被牵制被国际监督,不是想印多少就可以印多少。印钞机放慢是必然的,通货紧缩即将到来。疯狂炒作通货膨胀预期的房价必然大跌。

    为人之道,严以律己,宽以待人。不会怨的怨别人,会怨的怨自已。怨别人之前先怨自已吧。鸡蛋没有缝隙,怎会引来苍蝇? 谁让你搞出个高房价的堰塞湖的?在升值情况下,房价涨得越高,通货膨胀越明显,经商环境越差,外资来的越少,跑走的越多。被欠钱的是孙子。谁让你借给美国那么多的美元? 美元借出去越多,美国逼你人民币升值和促使中国外贸顺差变逆差的动力越大。

    烈马有人骑。谁让你印钞票无节制的? 你放任房价上涨,人民币的需要量就越多,印钞机就越印越多。如果你人民币多印6.8车,我美元就损失1车,于是只许州官放火不许别人点灯的美国就越会要求人民币升值、中国外贸顺差变逆差和提高关税。

    泡沫有人戳。如果美国对中国超印人民币的状况放任不管,人民币对美元就处于不断掺水稀释不断贬值状态中。美国是世界大城管,怎肯仍以1比6.8的汇率,买入小商贩的掺水猪肉。

    如果人民币由6.8升值到6,就象中国100台印钞机被关掉11.8台。中国对基础货币的管理是:美钞流入中国1美元,央行金库里美钞增加1美元,就印人民币6.8元支付给交美元的人。美钞流出中国1美元,央行金库里美钞减少1美元,收进人民币6.8元。如果升值到6,流入中国1美元只能印6元,呈现通货紧缩态势。如果出口赚美元少于进口花美元的数量即外贸顺差变逆差,如果引入外资少于对外投资的数量,如果热钱流入少于热钱流出的数量,央行的美钞减少,不能印制新的人民币。国内产品在增加而人民币投放减少,呈现通货紧缩态势。于是,在通货膨胀预期下靠资金吹大的房价就下跌了。

    你如果不坚持这一印钞原则,再大印钞票,象救房市那样去救出口企业,通货膨胀和物价原材料上涨更明显了,外资对员工不得不加工资,利润减少,就会感到羊毛被剪,留下来的动力减弱。目前外资手里的6.8元可换到1美元。如果升值后6元就可换到1美元,1.13倍,外资出走的动力增大。于是,引资减少,美元外流增多。升值后,无利可图的出口企业的一些资金会去炒房炒股,却为外资逢高出货创造了机会。

    当美元成了紧俏品而一票难求时,黑市炒作和人民币对美元贬值的预期就会导致汇率呈现6.8元、7元、7.5元、8元、8.5元、9元的上涨态势。在这种态势下,外资早走的合算,晚进的合算,所以流出的增多,流入的减少。恶性循环就出现了。

    美国发动了中美房价战、贸易战、汇率战,成本战、定单战、价格战,一些出口企业将倒闭半倒闭,成千上万的人员将减薪,失业,家庭陷入经济困难,有的回农村去,有的到小城镇去,有的交不起房租,有的付不起月供,有效自住刚需减少,于是闲置房增加,房租下跌,房价下跌

    五.在房价泡沫是纸币泡沫5倍的情况下,只会亏钱,无法保值增值。

    房价泡沫是纸币泡沫的5倍。8年来,某市从每平米0.3万元上涨到1.6万元,5倍。目前盖房建安成本为0.1万元,即使今后3年钢筋水泥和工资等再上涨1倍,也就0.2万元。说明上涨的主要原因不是通货膨胀,只是借口通货膨胀的忽悠和疯狂炒作。过去8年,钞票实际贬值大约百分100,以工资来说,一个白领8年前是3000元,目前也就上涨到6000元。一个农民工8年前是900元,目前也就上涨到1800元。大米、猪肉、大白菜8年的涨幅没有超过1倍。5倍的住房泡沫怎么去抵御1倍的钞票泡沫呢?

    从长期看,通货膨胀不得不防,但是,即使钞票再贬值百分100,房价也不应该炒到这么高。所以说,疯狂炒作后的房价已透支了8年以上的通货膨胀,所以推迟三五年等待熊市再买房是安全的。今后三五年,50万元钱存在银行最多亏10万元,等待通货紧缩再买房,可能便宜50万元。

    现在全国的资金资产大于200万亿元,通货膨胀百分100就是,200万亿钞票 / 10年 = 每年印钞票20万亿的钞票。明显不会印这么多。首付款以3.3倍的力量驱动印钞机。确实在大印钞票,但是,房市是人民币的蓄水池,印出来的人民币大多跑到房市和铁公机基建上去了,加上买房前后都要节衣缩食,对物价压力不大。物价上涨主要原因在于炒房带了炒民生的坏头,炒大蒜,炒辣椒等。

    8年来,房价带动股市期市,增加了几十万亿人民币资产。全国积累了1亿套出租房空置房,一旦房市大跌,带动股跌、期货跌和银行坏账,到处都是烧钞机,消灭几十万亿泡沫市值,大家不敢投资,不敢消费,资金流动慢,到处缺钱,通缩又来了。

    房价疯涨导致物业税开征。物业税是剪国内羊毛,是国际惯例,富人献血量比印钞票多几倍。有了物业税,周小川就不需要大印钞票了。

    物极必反的客观规律永远在消灭虚拟钞票。一个次贷危机,全球虚拟资产蒸发了50万亿美元。各国除了正常的以外,为了救市而多印的钞票在20万亿美元以下。

    一旦进入通货膨胀阶段,物价上涨,一般都会持续几年。央行不得不一次又一次地加息,房贷的利息一次又一次地相应增加,通货膨胀转为通货紧缩,2008年就是通货紧缩导致房价大跌。房价崩溃后,以前价值100万的资产,跌剩50万了,你还必须支付当初按100万计算的贷款,房贷的利息提高后,相当于支付了当初150万元所需要的利息。

    在通胀预期下房价可以大涨,物极必反,到时有通缩预期当然也会大跌。通胀初中期房价会大涨过头,通膨后期房价总是下跌过头。

    恶性通胀真的来临,刚需和房奴为就业和吃饭发愁,谁还有钱买房和月供?

    灌水百分60的猪肉和以黄金价买钢筋,如何保值增值? 6000点的房地产股不但不能保值增值,还会亏钱。

    六.2011年后大跌时的房市,用大印人民币救不起来。炒房客疯狂炒作通货膨胀,最终在通货紧缩中套牢亏钱。

    2009年,为了救房市救企业救GDP而大印钞票,通贷膨胀→导致2009年房价股价大涨,2010年物价上涨→导致2010年正俯开始调控,已经3次提高存款准备金率,提高利率之声不断,提高二套房首付比例,其他调控正策加大力度→导致通货膨胀将转为通贷紧缩,流动性将减少→导致买房的观望,房地产股大跌→导致股票普遍大跌→导致多数有效自住刚需的资金在股市被套牢→导致买房需求减少→导致房价下跌。

    炒房客对2009年的大印钞票救房市印象深刻,以为历史会重演。可是,2011年,无法周而复始了。2009年为何能救起来?因为全球都在危机,都在大印钞票,逃到别国去也是一样,外资情绪稳定。可是,到2011年后,人民币已经升值,你再大印钞票,人家被剪羊毛,谁能保证他们不跑。不大印钞票,大跌的房市救不起。如果像2009年那样大印钞票,外资跑一些,房价更要大跌。反正你印多印少都会跌跌不休。

    因为2011年房市大跌是对8年来大涨的总回跌,幅度大,损失多。 60%以上的买地、建房、相关行业和买房资金来自银行贷款。一旦房价崩溃,炒房的企业老板亏损或资金被套牢,企业倒闭的增多,银行可能纷纷半倒闭,坏帐一大堆,原来发出的贷款要催收,无钱发出新贷款,整个经济的血就流掉许多了。

    2011年后需要救房市,救银行,救地方财正,救企业,救低收入人群,正俯需要再次大印钞票。可是,四面八方都伸手要钱,处处是大窟窿,填也填不满,杯水车薪。印了一年,钱气球还是瘪瘪的,即还是到处缺钱的通货紧缩。

    2011年后房价下跌→会导致土地流拍→会导致地方财正困难→会导致物业税出台→会导致房价进一步下跌,于是熊市不言底出现了。

    物业税是印量更大的永动式印钞机。物业税开征→会导致财政收入增多→会导致正俯吃地财正转变为吃房财正→会导致支持房市的动力下降→会导致房价跌跌不休→会导致资金流向股市,股价大涨,资金流回实业,经济复苏,GDP回升→正俯终于认识到炒房的得不偿失,终于金盆洗手→于是炒房客疯狂炒作通货膨胀,最终在通货紧缩中套牢亏钱。

    2007年夏天,当大家都担忧通货膨胀深化的时候你买房,随之而来的通货紧缩使你套牢。2009年春天,当大家都在担忧通货紧缩深化的时候你卖房,随之而来的通货膨胀使你踏空。2010年春天,当大家都担忧通货膨胀深化的时候,实际上更需要担忧的却是通货紧缩。因为通货膨胀和通货紧缩都是正俯调控的产物,而调控一张一弛,就象小孩脸,一季一小变,一年一大变。

    日本房价崩溃以来的19年,基本上是通货紧缩,没有见到严重通货膨胀。美国房价大跌以来的4年,基本上是通货紧缩,至今只有一般性的通货膨胀。2007年房价上涨时只是较明显的通货膨胀,还没到严重,房价就调下来了。2008年房价下跌时是通货紧缩,2009年房价房价上涨时只是较明显的通货膨胀,还没到严重,2010年房价又被调下来了,房价下跌时又会通货紧缩。所以,炒房客疯狂炒作通货膨胀,最终在通货紧缩中套牢亏钱。

    七.美国发动了房价战、人才战和财产战,大量人才和财产不断由中国流向美国

    底子薄,加上分配不公,劳动力工资低,大炒房,大印钞票,物价上涨,税负重,社保不完善,中国处于民生洼地。美国凭借底子、实力和剥削全世界,构筑了经济民生高地。

    美国发动几十个国家施压人民币升值,向全世界富人发出了一个明确的信号,人民币不可靠了,提高了对美元的信用度,以实现资金流入美国拯救美国经济的目的。

    中美经济民生落差很大和人民币不可靠,导致中国人才和财富呈现流出态势。高房价导致物价上涨,进而导致民工荒,后面可能是人才荒。人才带走大量财富。

    一位在美的华人说:“美国目前全国平均房价大概22万美元左右。根据美国人口普查局的数据表明,2009年,美国25岁以上的成人,全职工作的话,平均年收入是43317美元。”22万美元 / (43317美元 * 2人)= 房价收入比为2.54 / 收入的0.5用于月供 = 5年节余可买一套别墅。22万美元 * 目前的汇率6.8 = 150万元。

    一线城市,张三有一套100平米的房子的市价是300万元 / 目前的汇率6.8 = 张三可以兑换到44万美元,即一套建筑面积100平米的平均占地只有10平米土地的只有70年土地使用权的房子,可以到美国换购2套大于建筑面积300平米的占地10倍以上的永久土地所有权的配套齐全的别墅,100平米换到600平米以上。房价奇高是十分明显的。

货币贬值,损失最大的是有钱人,1000万元就亏掉500万。美国印钞票比中国理性,物美价廉,富人的钱就源源不断流出中国。中美在就业、收入、营商环境、社会保障等方面形成强大的磁吸力。中国分配、税收制度不合理,百分20的人拥有百分80的财富,他们中许多人把儿女先行送出国,大量财富不断转移出去。人民币升值和不断上涨的房价使他们以美元计算的财富几倍放大。在高位将房产卖出后可以更多地转移出国。

    学校教育和老马老毛理论宣传的是无神论,贪倌在房市搞起腐败来,神鬼都不怕,祖宗惩罚不相信,无所顾忌,贪胆包天,为所欲为,再大的红包也敢收。为了洗钱将非法所得投入房市,带头炒房。腐败已经成为普遍现象。为了逃避审判,贪倌出走之心油然而生。

    炒房导致精神文明退步,几乎所有信仰体系都被动摇了,中青年的价值观被扭曲了。财富向少数人集中,资产就成为资本追逐的游戏,甚至一些消费品也成为炒作工具,如住房、兰花、普洱茶、大蒜、辣椒。全民思“炒”。使得累积财富的第一念头想到的是 “炒”,而不是创业,因为炒作的致富速度远超创业。中青年当房奴,无法创业,搞科技的不如炒房的,科技兴国不被重视。房地产的暴利使得其他行业的辛苦经营失去了重要意义,造成了一种很差劲的逆向价值导向和离心作用。

    美国的平均收入名列前茅,我国在100位上下。西方对中青年人才显现出极大的磁吸力,海归不愿归,高级人才不断流出。清华大学校长说,不但老师买不起房,连我这样的副部长级的校长凭工资也买不起。清华毕业生许多走出国门。他们有几人会放弃10倍的收入回来当倒霉的房奴?

    就象人不能几个月都发烧39度一样,疯狂炒房太久,社会被扭曲后,会出现许多问题,光是精神文明就会付出过多的代价:贪官的普及,开发商普遍无良,炒家无所不炒,民众价值观道德观迷失,滥杀幼儿,正俯威信的下降,安全稳定感下降。炒房祸国殃民,两个文明建设下来,人才和财富出去,得不偿失。人民币这样印下去,房价这样涨起来,岂不是驱赶人才和财富出国?印得越多,涨得越多,出走的越多。

    住房最终必然回归居住属性,炒房最终成为历史。这是世界潮流,这是国际惯例。同在一个地球村,大家都不炒民生,哪个国家炒民生,哪个国家必然形成民生洼地,人才和财富就必然大量出走。1家出走,就腾出几套甚至几十套房子,最终过剩更多,房价就跌下来了。

    因为城市民生比农村好,大量农村人去“爱城”了,许多农村已经成为“贫穷村”“老弱村”。中国人民币印得越多,炒民生炒得越久,中美的民生水平高低差就越大,出走的人才和财富就越多。百分20的人拥有百分80的财富,富人源源不断地的出走,将把中国变成怎样的国呢?最可怕的是他们要将人民币兑成美元后才能出走的。许多有钱有势的人无孔不入地千方百计地挖走美元,这对美元储备形成多么沉重的打击呀?

    八.正俯不会永远维护房价,因为高层已经被国际上“要求升值”、“算空中国”、“看空中国”、“做空中国”的警报声惊醒了。

    2009年9月20日G20峰会上奥巴马说“人民币汇率必须升值,中国出口必须减少。”

    2009年10月3日,7大工业国在土耳其发表宣言要求人民币升值。

    2009年10月4日,国际货币基金要求人民币升值.

    2009年11月13日亚泰经合组织21个成员国要求人民币升值。

    2009年11月30日,欧盟要求人民币升值。

    2009年12月31日,《纽约日报》发表对中国人的元旦祝词,标题是《2010年是中国的年》,说:中国操纵人民币汇率不升值,说:中国剥削全世界。

    2010年1月,欧洲报纸说“中国出口首度超过德国,中国靠出口拉动降低了中国的失业率,却让欧美失业率上升,中国出口之所以上升因为中国操纵人民币汇率。”

    2010年2月5日,加拿大峰会7大工业国对人民币施压,要求升值。

    2010年3月11日,奥巴马向中国施压,要求中国进一步向“以市场为导向的汇率”机制过渡。

    2010年3月15日,美国130名美国议员联名写给美国财长蒂莫西·盖特纳和商务部长骆家辉的信函,敦促美国政府高层官员立即采取行动,解决中国“操纵汇率”问题。

    国际上“算空中国”“看空中国”的声音如雷灌耳。

    2010年1月,查诺斯说“中国的房地产泡沫相当于1000个以上的迪拜”。

    2010年2月,哈佛大学经济史专家肯尼斯·罗格夫预言:“在中国,一个由债务为燃料吹起的泡沫在10年内将会引发地区性经济衰退。”

    今年3月份,美国波士顿GMO投资公司发布了《中国的红色警报》的研究报告,指出中国经济尤其是房地产市场,已经呈现出泡沫状态,这个泡沫迟早会破裂。GMO公司经常发布这样的警示报告,因为它的大老板杰里米·格兰瑟姆是一个“预见泡沫”的投资家,他经常会抛出一些所谓的“末日理论”,而这些理论很多时候竟然应验了。

    2010年5月,以准确预测经济灾难著称的投资家麦嘉华指出:“股市及商品价格显示,中国的经济将在一年内放缓,甚至崩溃。”

    2010年5月,巴菲特批评中国房地产市场“就是在赌博,而且赌得很大”。

    著名投资分析师麦嘉华因数次预见股市危情,被戏称为“末日博士”。他说“中国经济将在9-12个月内崩溃。”

    “算空中国”“看空中国”是可怕的,更可怕的是“做空中国”。

    全球最大的对冲基金公司创始人和掌门人查诺斯,把中国当成了下一个做空的目标。他们所做的就是寻找经济泡沫,然后吹大泡沫直至将泡沫捅破,以养肥自己。他从2009年下半年开始,在各大媒体大肆唱空中国。目前他在纽约和伦敦的办公室有26名员工专注研究中国经济,并且他已开始启动“做空中国”布局。由于中国政府禁止外国投资者直接投资A股市场,查诺斯透露,从在中国香港上市的银行、地产、建材生产商等公司,到包括铁矿石在内的大宗商品,均在其视野之内。

    多军以为正俯和倌员在房市有最大的利益,以为正俯会永远维护房价,可是,正俯已经被外国人震惊了。一旦房地产吹起比2009年更大的泡沫,做空中国者就有机可乘了。这是2010年春开始,正俯开始大力调控房市的第一重要的原因。除非中国的问题有明显好转,外国作空者才会放弃计划。外国作空者一天不放弃计划,正俯对房市就会小心翼翼。中国的问题要有明显的好转,房价必须回归房价收入比的理性标准。

    九.二套房的首付按揭比呈现递增趋势,炒房客先死,银行后死

    8年前,在二线的E市,民众没有按揭的习惯,能够拿出30万元以上的人不多,所以100平米的房价难以超过30万元,房价平稳。

    银行是高房价的罪魁祸首。为了赚钱,银行编了一个美国老太太贷款买房的故事,开发商和炒房客凭借银行首付按揭比3:7的3.3倍的杠杆,30万元的房价呈现30万、50万、70万、90万、120万、160万......的不断上涨的趋势。

    银行在支持赌搏,提供百分70的资金让大家玩高杆杠的期货式赌搏。十赌七输。最终,除了庄家,出钱者和玩钱者大多是败家。

    张三,真实还贷能力有50万元,他以有点假的收入证明,用刚买进的房子(新的801号房)抵押向银行按揭70万,涨价后卖给李四。

    李四之后,接手的赵五,真实还贷能力只有60万元,他以很假的收入证明,用刚买进的房子(半新的801号房)抵押向银行贷款120万,涨价后卖出。

    韩老六,阮小七,到周扒皮已经是旧房,却要贷款210万。

    “按揭击鼓传花”的游戏不断进行下去,房子越来越破旧,而按揭数额却呈现70万元、90万元、120万元、150万元、180万元、210万元......的不断增多的趋势。

    银行一路都有评估和看房,当然比任何人都清楚801房的真实价值。在综合考虑通胀、折旧、结构过时等因素后,呈现60万元、62万元、64万元、66万......的很缓慢的增值的趋势。

    一直放任上涨,一直是几倍杆杠的话,就是放任泡沫不断增大,放任堰塞湖积水不断上涨,银行可能亏损的金额就呈现0万、10万,30万、50万、80万、110万......的不断增多的趋势。银行最终会倒闭,行长们的交椅最终会倒台。

    于是,二套房的首付按揭比随着房价上涨必然不断收紧。以前是2:8,2008年是3:7,2009年是4:6,2010年是5:5,所以随着房价上涨呈现出2比8、3比7、4比6、5比5、6比4、7比3、8比2....的不断收紧的趋势。

    如果总房价炒高到300万元,不管上级是否下文件,为了自己的交椅和饭碗,二套房的首付按揭比必然提高到6:4。刘明康2010年4月11日在博鳌说(更正后的原话):“目前部分商业银行审慎评估二套及以上房风险。比如,在北京的有些银行已自主审慎地将二套及以上房首付比例提高到60%。”。所以,炒房客被银行的吊脖绳勒死,是迟早的事。

    如果二套房的首付按揭比提高到6:4,那么,首付为180万元,按揭为120万元。没有被银行拒之门外剩下的是鬼精灵的高级炒家。他们眼明手快,就抢先卖出了。

    如果刚需的首付按揭比仍是3:7,那么,首付90万元,按揭210万元,需要每年月供14.7万元。这样的有效自住刚需已经极少。按真实的家庭收入来把关,如实评估,百分99的人都批准不了。于是,炒房客难以找到刚需买家,拿着的就是最后一棒。

    如果让需要按揭210万元而真实还贷能力低的自住刚需过了关,那么,一旦总价300万元跌剩100万元(2008年底下跌到80万元),一套就亏损110万元,就像堰塞湖决堤了。要知道,银行是高杠杆的生意,10个贷款,只有1个是自己的钱,亏1个就把银行本金亏完了。熊市一来,银行就可能倒闭。

    成也萧何,败也萧何。银行怕先死会先跑,不跑的炒房客就先死了。

    市场太疯狂了,全国积累了1亿套出租房空置房,但是,物极必反,盛极而衰,月盈则亏。如果房价继续上涨,最终必然向真实价值60万元的方向跌下去,炒房客和一些开发商迟早会先死。于是,昏倒的炒房客一大片,假按揭的暴露一大批,开发商跑路的一大帮,烂尾楼一大片,银行收房一大堆,损失惨重。银行不会先死,但逃不了后死,于是金融危机就出现了。

    正俯会印钞票救银行,所以银行不会全死,会半死。最亏的是炒成负翁的炒房客,谁来救你?"

    待续,还有四分之三。原创。实用的计算题在后面

十.美国把房价作为经济战的主要突破口。日本杯具可能重演

    米国是唯一的世界霸主,对世界经济拉升十几年后,会震仓洗盘一次,用货币战争把一个主要竞争对手搞垮,然后他再往上拉升。世界经济的庄家是美国,中国只是一个头脑发热的股民,最终的赢家当然是美国。

    历史上,在经济上吃过美国大亏的国家有英国(英镑被米元取而代之)、苏联(两霸成一霸)、日本(失去的十年)、东南亚各国(东南亚金融危机)、俄罗斯(石油147美元到34美元遭受重创)。这一次可能想“吃中国”。

    目前中美关系的表象与日本“失去的10年”之前的状况有许多相似之处。当时日本的情况是:

    1.经济形势一片大好,外资和热钱大量涌入,出口猛增,使美国感到不安和威胁。在美国促成的广场协议后,日元先升值后贬值,出口受挫,外资和热钱大量流出。

    2.日本正俯对炒房炒股的危害性认识不足,大印日元支持炒房炒股,房价收入比高达20,留下被攻击的软肋。美国把房价作为经济战的主要突破口。通货膨胀和物价大涨后不得不财正紧缩,使得靠巨量资金吹大的房市股市泡沫破裂,负翁、烂尾楼、企业倒闭、银行半倒和财政赤字成为5大风景线,经济严重受挫,进入“失去的十年”。房熊市已经19年。19年后的今天,其恶劣影响还没有完全消除。

    2010年3月2日,曾经定居日本达到25年的全国政协委员、天津侨联副主席潘庆林,对中国证券报记者说: “上个世纪90年代,日本高房价泡沫破灭后,迎来20年的经济低速发展。我自己在东京世田谷区一幢价值15亿日元的房子,目前的价格约为2亿日本,只有原来的7.5分之一。日本房价从顶峰时到现在,降幅八成以上的,比比皆是。这方面,中国应该吸取日本教训。”

    2009年11月27日,接受广州日报记者采访的原SONY公司CEO说:“日本经济高成长期时,随之而来的是房地产泡沫。目前的房价是上世纪90年代日本经济泡沫最高峰时期的1/6。而目前中国的房价,我觉得已经让人很难懂了。我认为,房价见涨的一个最大因素是人口的流动性,城市化增进了这种需求。但是,日本的房地产泡沫还是破灭了,泡沫破灭后就较少有人流动了。”

    中日比较,可能有98个不同,但有2个是相同的,内因和外因是一样的:上帝欲其亡,先令其疯狂。美帝欲喝啤,令我造泡沫。你看,前几回合一模一样。中国杯具是日本杯具的简单复制,所以凭借历史就可以轻而易举地猜到七八分。

    中日比较,可能有2个不同。

    上帝如果让美国挑10个打击的对手,一定有中国;上帝如果让美国挑10个朋友,一定有日本。

    2010年4月,左小蕾说:当时“东京股市一年内从近40000点飞流直下至8000点,房价一路大跌。”“紧接着楼市、股市崩溃的,是超过2万家金融机构破产,日本大银行坏账剧增。在政府帮助下,日本大银行经历了超过十年的艰苦重组和整合,日本经济因此几乎一蹶不振。”左小蕾还说:90年代中期,泰国因为巨大的房地产空置率,导致58家银行在一天内破产,引发亚洲金融危机。

    客观地说,人民币大印,实际已经快要到8了,再大印就会到10了,老美却逼你升值到6。这明摆着是一个阳谋,明摆着是为外资逢高出走创造条件,明摆着是要先拉升到6再打压到10。这样炒下去,最恐慌的不是你,应该是周小川们。不是实行买汇制度的日本因为放任炒地炒房把银行给炒焦了,实行买汇制度的中国可能把银行和央行都给炒焦了。悠悠万事,唯此为最大软肋。你还想举杯疯饮,正俯怕了。
作者: 梵谷    时间: 2010-7-4 16:13

房产商投200万获纯利2亿 称制度给地产业特权

内容来源:中国青年报
[2010年07月02日03:39]

  【摘要】有个调查,开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1/3,包括拿土地,建筑材料,人工费用等。还有1/3是渠道费用,指国家征税及申报费用等合理开支,而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1/3就是开发商的利润。而实际上,如果运作得好的话,利润远不止这么多。
  【正文】5年前,花费约200万元买地;5年后,盖了商品房出售,获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价,而背后却是一个一个的房奴。
  刘生(化名),一位来自南方某城市的房地产商人,涉足房地产行业已有20多年。正是他,上述项目的开发商,日前向中国青年报记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事,还有房地产业内鲜为人知的潜规则。
  他解释自己这么做的原因时说:“‘出来混总是要还的’,我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱,是该转型为民众做点事了。”
  房地产的暴利从哪儿来
  中国青年报:今年年初,任志强公开宣称房地产开发拿地成本高,资金周转时间长,并非暴利行业,您觉得房地产到底是不是暴利行业?
  刘生:房地产是暴利行业,这一点无可置疑。
  任志强只是讲了事实的一部分,没有讲全面。建房成本是由三部分构成:一部分是土地成本,所以任志强说现在土地价格很高,房子要卖很贵;第二部分是人工费,主要指工人工资,是弹性部分;还有一部分就是钢筋水泥,这一部分是随市场水涨船高,随着市场环境调整而调整的。比如说,上个月卖1000元一吨的钢筋,这个月卖1100元,但这个成本是可控的。
  有个调查,开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1/3,包括拿土地,建筑材料,人工费用等。还有1/3是渠道费用,指国家征税及申报费用等合理开支,而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1/3就是开发商的利润。而实际上,如果运作得好的话,利润远不止这么多。
  中国青年报:怎么运作的呢?
  刘生:“用土生金”。
  2004年我与某公司合作,注册成立一个新的房地产公司,一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地,按照政府有关文件,按建筑面积收取市场地价的10%。后来我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已经在一期工程中完成,共21栋农民房,总计9500平方米的建筑面积,实际容积率3.3,而全部工程竣工后的实际容积率是4.0。
  中国青年报:你们利用擅自提高容积率来增加利润,有关部门不会追究吗?
  刘生:一般不会。有时就是利用规划的空子,比如项目中A村的土地,总共7539.5平方米的土地只有2709平方米是开发用地。其余4830.5平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房,实际建筑面积也只有4000平方米左右,容积率在0.82左右。而事实上,当初的规划容积率是1.6,这样开发商又多出了0.78的容积率开发空间。
  中国青年报:除了提高容积率,还有什么渠道增加盈利?
  刘生:当然还有。
  我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米,其中,住宅面积3.4万平方米,商业面积3000多平方米。第一个生财之道是,这3000多平方米商业面积合同上没有说明,是开发商的红利,至少价值1亿元。
  另外一个就是,总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后,开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元/平方米来算,一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元,因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右,开发此项楼盘,开发商总共可以获益两亿元,另外还有一个价值1亿的商业面积用地。
  从这个过程中你就可以看出,开发商是怎么把200万元变成两亿元的。
  制度给了房地产商特权
  中国青年报:为什么开发商会有这么多空子可钻呢?
  刘生:这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家,土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的,没有经济价值。但土地一旦盖了房子,就有了很大收益。
  房地产开发是一个系统工程,其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定,很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展,负责具体操作的是房地产商。集体土地要发展,也要通过房地产商。这些规定导致房地产商“专业”了起来,其他人即使是拥有土地但也不可以开发。
  中国青年报:你认为我国现在的土地出让和开发制度有缺陷?
  刘生:制度给了房地产商特权,另一方面制度又衍生了私权。

  我们知道,所有的政策本身都有滞后性,但做出政策时的动机却是具体的部门或个人,这样专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如一些地方一会儿推出“购房入户”,一会儿又取消,政策变化背后无不有房地产商的身影。
  中国青年报:有人说房地产是高投入、高风险、高回报。
  刘生:错了,开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下,开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金,房产开发商盖房子是不要钱的,“空手套白狼”。
  在房屋预售的时候,开发商几乎可以收回全部成本,甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式,具体来讲,就是拿你业主的钱来做我的开发资金,加上建筑商垫资盖房,既是现实,又是合法的状态。银行还会大力支持,因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高,而且是先还利息后还本金的。
  政府跟开发商的关系,就像是丈母娘和女婿
  中国青年报:现在百姓都说你们房地产商背后都有政府在撑腰,是这样吗?
  刘生:术业有专工,房地产商是一个专业,必然获得垄断的利益。而这种利益的获得是与政府间的合作分不开的。我给你举个我20多年前收地的例子,你就明白了。
  土地只能是政府征收,我们自己不能收地,国家征用以后再卖给我们。政府按每亩1.6万元的价格从农民手上收过来,再按每亩20万元的价格卖给我们。我们没有和村民谈,政府征了地就给我们了。我们躲在政府后面,那时候还没有招拍挂这个概念,只有行政划拨和国家征用。一开始我们就是搞房地产开发,只是村民不知道。而对于村民来讲,地是不要钱的。在这种特定环境下,哪个村能把土地卖掉,那是很能干的,因为把土地变现了。80亩地卖了,每户都成了万元户,所以村民先前还是很乐意的。后来村民知道实情后才心理不平衡了。
  中国青年报:政府和开发商到底谁是赢家?
  刘生:都是赢家。一个房地产项目,政府可以赚1000万,这是国有资产,所以政府就算干了一个大好事,而且也带动了当地的就业,带动了当地GDP的发展。房子建好以后可能卖到3000万,这样我们就赚了2000万。
  中国青年报:这样说政府和开发商像是一个合作的关系。
  刘生:政府跟开发商的关系,就像是丈母娘和女婿。有句俗话说:丈母娘看女婿,越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资,这些都离不开开发商。政府希望房地产商拿地之后好好盖房,然后能拿到好处。
  政府出台的政策基本都是为开发商量身定做的,比如房子不好卖的时候,就出台购房入户政策,肯定就会有很多人借钱也要买房了。
  怎样才能降低房价
  中国青年报:您认为是什么原因造就了我国现在的高房价?
  刘生:房价上涨一定程度上是我国经济发展的必然。改革开放30年,我国经济得到了大发展,土地自然会增值。政府出让土地,政府得了最大的红利。房地产商是做这个具体事情的人,而他们跟政府合作,所以开发商也是获益的。
  但房价涨到现在这么高,是因为我们发展房地产是学香港的。香港曾经是英国的殖民地。英国人当年在香港的时候因为不想背历史的包袱,就用土地来做文章,政府只开发1%的土地,因为供需严重不平衡,自然抬高了房价。这样,就让有钱人来操这个摊。
  中国青年报:这样一来,很多香港平民百姓住不起房怎么办?
  刘生:在高房价政策的同时,香港政府修建了大量的公租房,用于解决低收入群体的住房。现在香港大概28%的人住公租房。而我们学香港学歪了,我们只学了高端商品房这一块儿。所以我们现在解决老百姓住房问题的办法,也是增加保障房,这样才能既满足有钱人的需求,同时也让老百姓也有房住。中国的住房政策一直是缺位的,许多问题不能完全用市场化的方式来解决,比如看病、教育和住房,全部市场化,现在问题显现出来了,才发现要补课。
  中国青年报:为何市场化解决不了住房问题?根源是什么?
  刘生:根源是我国人多。
  中国青年报:住房不通过市场来解决该怎么解决?靠行政分配?
  刘生:理想的住房格局是,大多数人住在政府的房子里,1%的人住私有房产,99%的人住政府房子,既满足有钱人的购房需求,也解决普通老百姓的住房问题。至于商品房和经济适用房、廉租房的比例,要根据各地的情况而定,总的来说住在政府的房子里应该是多数,住商品房是少数。
  中国青年报:但是房子作为一项固定资产,有投资的价值,有开发商就说房子本身就是给有钱人盖的。
  刘生:这话没错,房子是有投资属性的。但作为国策,中国要保证社会的和谐发展,长久稳定,房子只能是拿来住的。现在我们看到房地产政策出现了一个根本性的改变,就是把房子定位为是用来住的,现在中央已经有一个很明显的意图,就是房子的功能是用来住的,所以不允许去炒。
  中国青年报:您认为怎样才能扼制房价不断飙升?
  刘生:房价高的原因,一是政府缺位了,另外就是我们的政策有空子可钻。政府应该做保障性住房这一块儿。但是我们保障性住房推出17年了,没有一年真正去执行。
  政府应该大量兴建保障房,用来解决普通老百姓的住房问题。而且由于保障房所有权是政府的,这样土地增值以后产生的利益是政府的。现在政府已经开始加强保障房建设,如果政策实施得好,肯定是可以拉低房价的。
  中国青年报:开发商是否愿意建设保障房呢?
  刘生:在形势不好的时候,有的赚总比没的赚好。前两年房地产不景气的时候,万科在广州拿了一个40万平方米的土地,就是帮政府打工嘛。什么概念呢?就是万科把它开发商的角色降低到建筑商,在里面收个工本费。




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