现代房奴不算苦，欧阳修、苏东坡、鲁迅曾比你苦几倍

吹笛在湖北

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2014年07月09日
吴晓波  《福布斯》中文版高级采编

房地产的发展需要的条件大致有三种：一是市场经济的环境，二是开始了明显的城市化进程，三是人口基数增长且人口可以自由流动。纵观史书，可以发现当经济模式转型、大型城市出现，无论平民百姓还是不贪污的清官，始终会面对买房难的问题。即使曾经认为“京师珠薪米桂,居大不易”，但自己才高八斗所以改名“居易”的唐代诗人白居易，也是50岁才在长安买房，此前都是平时在长安租房，每个月有两三次骑马100多里往返陕西渭南老家的房子。

历史其实没有轮回，只是人类的劣根性和体制的相似处在作怪。只要人们从众浮躁的本性不变，楼市就会一次又一次疯涨而后又崩盘，崩盘而后又疯涨，就像帝制时代一治一乱的周期循环。

中国的房地产曾经有过三次发展高潮：当下房地产热算一次，民国时代因为工业化进程也出现了一次，而最早的房地产热潮可能要推到七八百年前的宋朝。

宋代可以说是市民经济与城市化进程最为明显的一个朝代。宋代之前，汉唐盛世是一个高峰，唐代人口最高峰时曾达到5000万左右。而宋代的休养生息政策，令人口快速增长，到宋徽宗时，宋代人口已经达到1亿以上。根据记载，北宋的汴京和南宋的临安都是人口逾百万的国际大都会，此外还有6个像泉州这样的大城市，人口在20万以上。而且宋代城市的标志不再是城墙，而是商业繁荣的街市。

宋朝文人王禹偁写过一篇《李氏园亭记》，讲到当时首都开封的地价很贵：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价。”地价如此之高，房价可想而知。因为在家乡喜欢彻夜燃烛观看歌舞而被批评生活奢侈的宰相寇准，也曾感叹说：“历富贵四十年，无田园邸舍，入谨则住僧舍或僦居。”（僦居即租房）他也因此被称为“无地起楼台”的宰相。

宋代的著名房奴有很多，比如欧阳修、苏轼、苏辙、苏门四学士等等。朱熹在《朱子语类》中说：“百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”宰相也要租房住，可见购房不易。北宋名相韩琦说：“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”(《安阳集》卷6《辞避赐第》)在京城当官就得租房，要么租公房，要么租民房，如非皇亲国戚或官宦世家，普通官员不租房简直是奇迹。

欧阳修三十岁前后，被调到首都开封做京官。按照规定，京官不能携家带口住衙门，所以欧阳修只能携家带口在外面租房。他写诗描述过自己的租房生活：“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。邻注涌沟窦，街流溢庭除。”这首诗的意思是说，他在京城里没有房产，在一个偏僻社区租了一所破旧小屋。那里地势低洼，夏天下暴雨，周边的积水汹涌而来，排不出去，院子里全是水。

虽然宋代对官员实行高薪养廉，但欧阳修的开销比较大，要养儿女，帮扶穷亲戚，他还很喜欢购置古书和金石拓片。一直到42岁，他才在安徽阜阳(当时叫“颍州”)西湖之畔买下一所二手房，用了近20年时间将房子扩张到100间房。到欧阳修60岁左右，他靠出租房屋帮补家用，欧阳修写的一封家书中提到：“才得婆孙稍安，又却大姐患痢，料得煎迫可知。医人须着照管，且频与钱，但于房钱内取。”

苏轼是宋朝名满天下的文豪，20岁考中进士，25岁在陕西凤翔做签书判官，类似如今的副市长，年收入1000贯，后来到密州（山东诸城）做知州（类似军区司令+市委书记），年收入超过2000贯。但一直到了他50岁时，为了让家人有安身之所才在江苏宜兴买了一套房子，为此还要向弟弟苏辙借钱7000贯。从他流传于世的诗文可以得知，老苏每次进京述职，都是借住朋友家的房子。他跟驸马王诜交好，经常去王诜的府邸里借宿。他还有个老乡叫范镇，是退休的京官，在开封南城买了一所房子，也是苏东坡经常借宿的好地方。后来苏东坡的儿子在开封结婚，老苏没能力给儿子买婚房，只好让他们小两口借住范镇的房子结婚——看来宋朝的丈母娘比现代的丈母娘宽容。

苏东坡没买房是因为他经常把钱用于照顾亲戚或贫苦百姓，自己也有众多风雅爱好要花销。比如有一年密州闹瘟疫，穷苦百姓没钱买药，苏东坡捐出50两黄金，在密州城里建了好几所福利院，免费给百姓治病。

苏东坡的弟弟苏辙虽然在仕途上走得比哥哥顺当得多，最高做到尚书右丞（相当于国务院副总理），但也没有在首都买到房。有他的自嘲诗为证：“我年七十无住宅……不如君家得众力，咄嗟便了三十间。”“我老未有宅，诸子以为言”（因为这么老都没房产，被儿子们抱怨了）。后来他看到王安石在南京购房养老，受到启发“逃离北上广”，70岁才在开封南边的城市许昌花了几年时间买了几套房产，又改建扩建成一处百余房价的大院落。但因此也耗尽了一生积蓄，“盎中粟将尽，橐中金亦殚”，抱怨“我老不自量”。

洪迈《夷坚丙志》记载，一个没有技术的青年农民出外打工，每月能挣900文，还不到一贯钱。《宋会要辑稿》食货54之18记载，宋徽宗时朝廷雇人抄写书籍，每人每月能挣3500文，也就3贯多一点。《宋会要辑稿》食货64之16记载，宋太祖时国营纺织厂“绫锦院”的熟练女工每人每月能领200斗小麦，相当于两贯铜钱。《欧阳修全集》第153卷收录了一封欧阳修写给大儿子欧阳发的信，提到欧阳修家里雇的几个男仆的工资，每人每月发给500斗大米，相当于5贯铜钱。

也就是说，如果让欧阳修家的男仆在开封买一所普通住宅，得不吃不喝攒钱150年；如果让绫锦院的熟练女工在开封买一所普通住宅，得不吃不喝攒钱将近400年；而要是一个没有技术的农民工攒钱买房就更难了，他得付出800多年的努力，才能买得起苏辙在河南许昌那套房子。

好在宋代是有公务员保障房的。自京都到各地州府，都设有楼店务(后改名店宅务)作为主管国有房产和邸店的行政部门，负责出租及修造事宜，相当于近世的房管局。官员在京都任职而又无私第的，包括宰执大臣在内，都在楼店务租房住。当时，首都开封共有1192间公共住房，每间月租金170文。而当时地位比较低下的写状书的状师，写一份诉状价格是180文。据《宋史》（卷二七五）记载：屡从太祖、太宗出征的老将刘福的孩子们劝他在有钱的时候置办一套房子，刘福大怒说：“我拿国家的俸禄丰厚，足够租房住。”结果等他死后，子孙们竟连一间自己的屋子都买不起。

对下层民众北宋和南宋政府也同样有保障制度。北宋有福田院，每家福田院都有几百间住房，凡是逃荒入京的流民、赤贫破家的市民、无人奉养的老人，都可以在里面长期免费吃住。南宋有居养院：让遭了天灾的居民和无家可归的乞丐居住。

对比现代，其实宋代在社会福利以及低层公务员福利上是做得不错的。但由于城市化进程正在兴起，大型都市人口流入加剧，导致地价高涨，平民百姓基本无法购置自己的物业，知识分子精英虽然当时社会地位很高，但如果不贪污也只能感慨“居不易”。而古代地方官三年或五年一任，平时可以带家眷住衙门，知识分子们大多有着各种风雅的生活爱好需要花钱，所以他们很少有耗尽积蓄置业的念头。

而到了民国，社会的动荡则加剧了大城市房价的上涨。最明显的例子是1939-1942年，华北华东水灾，无数农民进入逃荒行列（当时的惨状可参考电影《1942》），在河南三千万人口据说有一千万人口在逃荒，有600万河南人逃到了陕西，当时陕西西安、咸阳以及宝鸡等地的房价被推高。而在上海，由于有众多外国租界，反而成为当时中国最为安全的地方。上海的房价房租也比北平和其他城市贵许多。

抗战以前，英籍犹太人沙逊在上海做房产开发，曾于南京路外滩口开发沙逊大厦，该大厦1929年建成，建成后平均每18个月升值一倍。1929年7月9日，溥仪从上海张园搬到“静园”居住，理由是“皇上”付不起房租了！据《曹汝霖一生之回忆》述：“居于日租界张园（张彪别墅），张竟索租金年五万元。住了一年余，遂勾了陆闰生住宅。”

1928年，上海南市，一楼一底的石库门住宅，起价不会低于四万元。而在同时期的北京，占地面积更大、建筑面积更大、也更适于居住的四合院，一般不超过两千元。所以鲁迅在北京生活了十四年，先后买过两套住宅，而一到上海，就不得不租住公寓，直到10年后他去世也没能买上一套房子。1930年4月8号，鲁迅在日记里写道：“上午广平来。下午看定住居，顶费五百，先付以二百。”当时上海不仅房租贵，而且因为好房子的供应量小，要租到手，必须付给前任房客或者二房东一笔数目可观的“顶费”，也就是转手费。500大洋在当时对普通人来说算是一笔巨款，已经成名的文学家茅盾在杂志社做编辑，月薪只有一百块大洋；郁达夫风头最劲的时候，每月版税不到两百块大洋；郁达夫散文名篇《春风沉醉的晚上》里有一位在烟厂上班的年轻女工，每天工作十个小时，月薪仅仅九块大洋。

张爱玲《阿小悲秋》里有一段场景：抗战胜利前，上海市区人满为患，一房难求，一对新婚夫妇去一幢十几层的公寓租了顶楼，光顶费就花了一百五十万元，用这笔钱够乡下买几十亩地了。他们坚持住在上海的理由是：农村太落后，太危险（兵匪横行），在农村做地主还不如在上海做蚁族。至于其他城市，因为缺少大租界的缘故，也没有上海安全。所以鲁迅说：“上海的房租很贵，空气很坏，但此外也无可住之处，也还只得在此混一下了”（王志之《鲁迅印象记》）。

此外，在民国时期，二次革命成功后广州地价飙升，九江租界收复后天津楼市崩盘……战争并不像普通人想象的那样，会让房价暴跌，反而在安全地带的大城市助长了房价房租暴涨。

从上面的例子可以看到，古代人口虽然不多，但大城市地价贵，房屋供应量也很少，房屋自有率很低。现代虽然生产力进步，城乡差距缩小，但通胀和人口基数激增依然造成了买房难。而无论在哪朝哪代，一个完全市场化的房地产市场中，繁华大都市中的房价总是与普通人的房价收入比无关。在一个长治久安的国度，想要房价彻底地全面降下来，除非可以彻底解决通货膨胀、贫富悬殊、官员以权谋私、城市地区发展不均衡导致人口流向不同等千古难题。

邱晓云

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2014年07月09日
吴晓波  《福布斯》中文版高级采编

1929年7月9日，溥仪从上海张园搬到“静园”居住，理由是“皇上”付不起房租了！吹笛在湖北 发表于 2014-7-9 14:26

天津张园吧？

邱晓云

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2014年07月09日
吴晓波  《福布斯》中文版高级采编

1929年7月9日，溥仪从上海张园搬到“静园”居住，理由是“皇上”付不起房租了！据《曹汝霖一生之回忆》述：“居于日租界张园（张彪别墅），张竟索租金年五万元。住了一年余，遂勾了陆闰生住宅。”
吹笛在湖北 发表于 2014-7-9 14:26

上海是有个张园，是商人张叔和建的，天津的张园才是张之洞的丫姑爷张彪建的。

传说张之洞专好玩丫头，只有这个丫头始终不从，张之洞由爱生敬，让她认了夫人做妈，然后把她嫁给了自己的卫士张彪。张彪就凭着丫姑爷的身份帮张之洞料理家务，负责安全，最后帮着他掌握新军，当了第八镇的统制，当官发了财，在天津建了占地二十亩的张园。傅仪逃到天津，张彪将张园整个的让给了傅仪一干人住，自己早晚伺候，亲自打扫洒除，所以死后得到溥仪的一个谥号：忠恪。

吹笛在湖北

是啊，故宫出来后，溥仪转道跟日本人去了天津，我的前半生记得这么说的，到过上海？好像没印象。

邱晓云

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2014年07月09日
吴晓波  《福布斯》中文版高级采编

1928年，上海南市，一楼一底的石库门住宅，起价不会低于四万元。而在同时期的北京，占地面积更大、建筑面积更大、也更适于居住的四合院，一般不超过两千元。所以鲁迅在北京生活了十四年，先后买过两套住宅，而一到上海，就不得不租住公寓，直到10年后他去世也没能买上一套房子。1930年4月8号，鲁迅在日记里写道：“上午广平来。下午看定住居，顶费五百，先付以二百。”当时上海不仅房租贵，而且因为好房子的供应量小，要租到手，必须付给前任房客或者二房东一笔数目可观的“顶费”，也就是转手费。500大洋在当时对普通人来说算是一笔巨款，...
吹笛在湖北 发表于 2014-7-9 14:26

这个四万元夸张了。
鲁迅先生1933年春搬入大陆新村住所时的日记记载房租情况。《日记》3月21日：“决定居于大陆新村，付房钱四十五两，付煤气押柜钱二十，付水道押柜钱四十。”这里房钱仍按“关银”计算论“两”，一两等于多少钱？《病后杂谈》中写得清清楚楚：“每两作一元四角算。”那大陆新村房钱四十五两，就等于六十三元。
大陆新村有煤气大卫生（浴缸浴室），比一般的石库门房子好很多，租金是每月63元，那么房价大约不会超过二万元，照这个估算，一房一底的石库门，不会超过一万元。
但那时上海房价远高于北京是真的，其中重要原因是民国政府将首都北京迁往南京，造成南京房价上涨，北京房价大跌。