[转帖] [房地产]且让你的愿望都成真

什么都略懂一点

在房地产问题上，胡说八道、自相矛盾、事与愿违、南辕北辙的观点实在太多。不难证明这些观点的错误。但这些错误观点的追随者还是很多。

正因为这些错误观点的广泛传播和深入人心，政府才会在房地产领域推出一个个越来越荒谬，越来越可笑，且危害极大的错误政策。我们每个人都是受害者。这些错误政策，有效地延缓了我们居住条件的改善。

挑几个最常见的错误观点来说说吧。

一、征收房产税，可以压制投机需求。需求降低了，自然房价也就低了。我们在交了税以后，就可以更容易地买到房了。

二、增收房屋空置税和交易税，这也是为了打击投机商。你买了房子，不是自住，空着，不亮灯，不就是为了今后高价售出牟利吗？我们鼓动政府狠狠地收你的空置税交易税，让你无利可图，看你还买不买？你不买了，我不就可以买了吗？

三、加强政府对房地产商的监管，从获得土地到建筑施工，每一个环节都要严格监管，这样，不但可以确保房子的质量，还可以确保房地产市场按照统一的政府计划发展，而不是开发商各行其是，自作主张。

四、加大征地的难度，让房地产开发商无利可图。政府要确保所有穷人的利益，如无必要，绝不拆迁。

五、那就是建立符合平等原则的市场经济，具体到土地制度上来说，就是建立以民主为基础的土地私有制。这种私有制可以克服一般私有制的弊端，公民参与和民主，可以有效地促使政府多干活、少收钱。这种土地私有制，不盲目照搬西方的“私有土地产权神圣不可侵犯”的过时原则，而是按照不同的社会阶层和经济地位来分配土地产权，越是社会底层，越受优待，越有特权。换句话说，底层民众的土地，不可侵犯，富人的土地，穷人却可以占据。这样才能实现最大的社会公平。

六、最重要和最根本的，是要有选票。只有建立起投票选择国家领导人的制度，才能真正让领导人和国家机构为民办事。手中有选票，兜里才能有钞票。有了选票，不让我们住上好房子的，下次就不选他。谁声称能让我们住上好房子，谁就是好领导！

……

上述这些观点，以各种腔调和各种变体，被众多时评人士挂在嘴边和笔头，反复在各种媒体上出现，可说已经深入人心，甚至成为不少人的下意识。

你反复告诉他们，这些观点都是错误的。这些错误观点，如果变成真实的政策，只会让房地产市场的供需矛盾更加紧张，让房价更高。但他们就是不信。他们说，正是因为没有这些，中国房价才这么高。

那么，有没有什么地方，已经按照上述错误的观点制定了相关的政策。如果有，我们就可以来个对比，看看实现了上述愿望的地方，房价比中国高还是低，还是差不多。

到哪里去找这样的地方呢？

最近，《经济观察报》上有一篇关于印度房地产市场的报道，《一个并非人人都能玩的游戏》

http://www.eeo.com.cn/2012/0216/220850.shtml

看完以后，我很高兴地发现，印度差不多就是我要找的那个地方。在印度，上述错误观点基本上全都变成了现实。

一、印度是个民主国家。国家领导人是由印度人一人一票选举出来的。印度的选举，可信度很高，虽有不足，但以顺利实施多年。世界公认，印度是个地地道道的民主国家。关键是，印度的政客，确实要靠取悦民众获得选票。

二、印度实行土地私有制，但同时规定，“只要连续使用一块土地10年，就自动获得这块土地的所有权。其法律精神表现为：只要政府没有规定不能住，那就可以住。”也就是说，富人或者其他什么人的土地，只要被某人（一般是穷人）占据了10年，就归占据者所有了。看，这不就是传说中的有良心的、不偏激的、考虑周全的、兼顾左右的私有制吗？

三、强行征地、强拆房屋、轰走原来居民之类的事情，是不可能发生的。“开发商不敢强拆贫民窟，政府同样也不敢。”

四、“在印度投资房产，转手卖掉，坐地升值也没有那么容易。首先，不动产税是印度一项很重要的税收，私人拥有的土地、房屋，甚至院子里的树都要交不动产税。不动产税的税费很高”。并且，“如果房价暴涨，政府会立即调整不动产税率，越是高档住宅税率增长幅度越大。”

五、“交易税和空置税也抑制了人们的炒房欲望。例如你卖掉100平方米的房子，得到5000万卢比（约合人民币700万元），在一年时间里，如果你没有再买房或用于其他投资，就要交纳全部盈利的33%。”

六、印度的房地产市场实施密集的政府管制，干什么要需要许可证。“从购买土地到获得建筑许可，房地产业要经历超乎寻常的磨难才能让一个项目开工。例如孟买就拥有一套分为很多步骤的建筑审批制度，项目完工前需要拿到50多个许可证，费时从24到36个月不等。”

媒体中随处可见的那些给中国房地产市场开出的药方，早已在印度变成了现实。印度人替我们做了试验。那试验结果如何呢？印度的房价是否“合理”呢？

看看报道中是怎么说的。

孟买南部班卓尔区一栋面积约1000平方米的小楼，上世纪90年代时售价400万美元，到了今天已经暴涨到5000万美元。小楼旁边一户位于第五层的小公寓，有四个卧室、四个卫生间和两个厨房，面积共300平方米。听房主讲，这套房子1975年买的时候值60多万卢比（约合人民币10万元），现在它的价格已攀升至3.6亿卢比（约合人民币6000万元）。三十多年的时间里房价竟涨了600倍，让人惊叹。

2007年开始，孟买的房价飞涨，在南孟买素来是富商巨贾、宝莱坞明星聚居地的库巴拉山一带，曾经出现过9万卢比1平方英寸的房子（即每平方米约合人民币1984万元）。那是一座塔楼，外表像火柴盒一样简单普通，可当年一经推出，很快就被印度人抢购一空。换算一下，对比孟买当时不足3000元人民币的年人均收入，这个价格有点像是在开“国际玩笑”，可事实就是如此。

位于孟买远郊的一处住宅，社区不是很大，只有五六幢高楼。项目已经基本完工，进入样板间，与中国的住宅楼看起来很像，没有太大迥异。其中一间三室两厅两卫的普通家庭住房，建筑面积170平方米，售价64万美元。“如果不塞车，从这里开车到市中心大概只要40分钟至一个小时，所以价格便宜很多。”“如果在市中心，这样的三居室，120平方米的大概在300万美元。”

2010年孟买房价甚至挺进世界前十。2010年世界最贵房价的十大城市是摩纳哥、莫斯科、伦敦、东京、香港、纽约、巴黎、新加坡、罗马、孟买。孟买排行第10位，平均每平方米9163美元，孟买人均年收入只有900美元。

看到印度大城市的房价了吗？这个房价是否“合理”呢？

中国时评家口中那些用来降低房价的措施，印度都大力实施了，可结果却是，印度的房价，远远高于中国！北京上海几万人民币一平米的房价，你好意思跟人家印度孟买人说房子贵吗？

正如文章作者所说：在上海、北京对高房价望而兴叹的人们，到了印度的孟买、新德里，就只能望而生畏了。

看到印度房地产市场的现实，那些观点的追随者们愿意承认自己的错误吗？鼓吹这些观点的时评家们，还要继续呼吁政府出台宏观调控措施吗？还指望着这些调控降低房价吗？

房地产问题，说复杂也复杂，说简单也简单。简单之处就在于，任何想要降低房地产价格的措施，都必须符合增加供应这个大方向。那些观点错就错在，他们都是在破坏、减少房地产的市场供应。

房子贵，就多多盖房子好了。盖多了，房价自然下降。房子越贵，你越设法阻止人去盖房子卖房子买房子，还说这能降低房价。

你也活了一把年纪了，怎么会相信这种蠢话？

2012-3-28

来源：李子暘

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多盖房是个不错的主意。那地呢？地从那来？河北搞了个三年大变样，官话讲盘活城市，其实就是旧城改造再加高，这样就多出来很多房子，但房价也没有降下来，这是为什么呢？