[转帖] 威海银滩海景房泡沫调查：房价五年滞涨

价五年滞涨，加上巨量的二手房抛盘，以及一些楼盘烂尾，正让泡沫加速发酵　　高谈
　　[ “现在银滩二手房的价格在单价3000元/平方米左右，很多人是2008年5000元买的，现在3000元亏本出手。” ]
　　威海银滩，一个美丽的“谎言”吹起的旅游地产泡沫，正暴露在阳光下。
　　空城银滩
　　银滩位于山东威海下属的乳山市，海岸线东西长21.3公里，南北宽3公里，气候适宜，年平均气温12.3℃，空气质量良好，沙滩细软，是中国AAAA 级旅游度假区。据官方提供的数据，银滩每年的旅游人数为412.5万人次。这也是当地政府大手笔开发海景房的原因之一。
　　但看似热闹的银滩，实际上却是一座人烟稀少的空城。
　　“银滩是一座‘鬼城’，冬天甚至整个海滩上一盏灯也不亮，即便是在旅游最旺的七八月份，大量房屋还是空置的。”威海市一家房产中介老板龙大兴(化名)告诉第一财经日报《财商》。
　　5月上旬，胶东半岛渐渐进入旅游人气旺季。宽阔的海边耸立着密密麻麻的住宅，但本报记者发现，不少一线海景房整栋楼甚至无一户入住。当地最具代表性的银滩大酒店的酒店主楼甚至暂停营业，只留了少量房间供客人入住。
　　在银滩从事了五年海景房销售的Mike告诉记者：“哪怕是在人最多的七八月，银滩海景房的入住率也不超过10%。”
　　较低的入住率直接导致了银滩海景房的出租价格也不高。一般而言，一套60平方米左右的海景房，月租金在400元左右。这在各地的海景房出租价格中也处于较低水平，据途家网CEO罗军统计，三亚的海景房的年租金收入在10万左右，海口的海景房年租金回报在2万到~3万。
　　无人气的背后，是2000年以来庞大的海景房建设。目前银滩已经密密麻麻修建了200多个商品房住宅小区。由于当地房管局并不公布相关信息，很难查证银滩海景房的确切开发量。
　　这些房子中的绝大部分都卖给了外地人，其中以北京、上海、东北等地人较多。
　　不过，到银滩的交通并不便利。以上海为例，只能乘坐飞机或者火车到威海，再从威海乘坐大巴到银滩，约100公里，需要花费1.5个小时。
　　沿着银滩沿海岸线的公路，一路上极少有车通过。由于人烟稀少，路上几乎没有出租车，若需要出行，只能乘坐当地的摩托车。
　　在海岸线沿线零星地分布着一些小型饭店，不过5月由于银滩人流很小，大多数小饭店并未开始营业。
　　银滩甚至没有固定的菜市场，每月分期在周边几个地段设有集市。例如农历初一、初六在常家庄和小陶家，初三、初九在宫家集，初五、初十在焉家。
　　“银滩的房子很难升值，因为没有发展趋势，没有配套设施无法生活。”龙大兴告诉记者。
　　在冬天，银滩更是人迹罕至，由于住户很少，冬天大多数银滩小区甚至没有供暖。“住的人少，电厂供热会赔钱，所以不供。”龙大兴告诉记者。
　　目前银滩200多个楼盘中，供暖的只有两个，分别是离海较远的松花江路上的山水人家和维利亚，靠西的碧海名居此前供暖，但现在已停止。
　　对于老人而言，住在银滩最大的困扰可能是没有配套的医院。一旦患病，老人们需要到银滩最西的医院。
　　目前银滩最邻近海岸线的地域已经几乎全部开发成海景房，但是历经多年开发之后，销售还在继续。
　　房价滞涨+巨量二手房抛盘
　　“银滩有两个客户群：养老休闲和纯投资人群。不过由于医保没有全国联网，真正意义上的养老地产很难实现；而投资人群又会加大当地的房价波动。” 上海乘星行行销服务机构总经理李骁告诉记者。
　　表面上看，近年来银滩房价涨幅明显。刘女士2000年左右的购买单价是1900元/平方米。曹先生在2009年底购买的一处房屋单价为4900元/平方米。而2013年5月销售的楼盘价格在7000~8000元/平方米。
　　同时，银滩的地价从前些年的一亩地5万元上涨到目前80万~100万。
　　但实际上，不少购房者正在亏本抛房。
　　“现在银滩二手房的价格在单价3000元/平方米左右，很多人是2008年5000元买的，现在3000元亏本出手。” Mike告诉记者，一手房的价格并不能看出银滩房屋的真实供求关系，而二手房交易价格更加客观。
　　本报记者走访多家中介发现，银滩二手房均价在3000元左右，甚至一些一线海景房二手房售价也在3000元到4000元/平方米。
　　甚至有一些极端的情况，Mike告诉记者：“我遇到的最便宜的情况是80平方米的房子，由于主人急着用钱，总价12万就出手了。”
　　目前，银滩囤积了大量待出售的二手房，并且价格低廉。
　　“现在银滩有200家中介，平均每家中介手里有200把钥匙，你算算银滩的二手房有多大的量。由于抛盘大，二手房都卖不上价。”Mike告诉记者。
　　“其实用同样的钱，可以在威海市内较为中心的地带购买海景房，并且房屋建造品质大大优于银滩。”龙大兴告诉记者。
　　目前，银滩一线海景房价格在7000~8000元/平方米，代表当地高端地产的香港平远城的价格在13000元/平方米(一线花园洋房)。而威海市内由于三面环海，在三大浴场附近有大量的海景房，以孙家疃附近为例，一线海景房价格在7000~8000元/平方米。华润地产开发的华润湾九里和宝利地产开发的凯旋公馆是当地高端房产的代表，价格在1万元/平方米以上。刚修建不久的国际海景公寓目前价格在2万元/平方米。
　　房价滞涨，大量的待售二手房，对于投资而言显然不是一个好的信号。
　　烂尾楼盘：过期4年仍不见交付
　　除了投资回报上可能没有想象的那么高，一些楼盘还存在烂尾的风险。
　　五月初的银滩还有些微冷，一片杂草丛生的荒地边上屹立着蓝色玻璃(1454,28.00,1.96%)结构的台湾城售楼处，门口依稀可见从施工场地吹过来的黄土。
　　在售楼处内，记者看到了海基会会长江丙坤在此处考察的照片。这曾经是银滩最大手笔开发的楼盘，由一家台湾开发商开发。建设初期，开发商花费3亿~4亿元修建了银滩一处大型人造景观——潮汐湖。这也是当地政府重要的工程景观。
　　售楼处一名留守的销售人员告诉记者，台湾城已经超过半年没有发工资了。
　　杨先生夫妇专程从上海赶到银滩，准备看他们过了交房期4年未交房的海景房。此前的4年，每年开发商都会寄送给杨氏夫妇一封信，信的内容是房屋交付要延期。

　　杨先生夫妇购买的住宅在台湾城的18号楼，根据合同是精装修。记者来到18号楼，房子是盖起来了，但是里面没有装修，周围一人多高的荒草丛生。
　　此前接待杨先生夫妇的销售人员早已不在台湾城售楼处，而此人电话也早已停止使用。
　　售楼处的销售人员告诉记者，现在只需要几千万就能把剩余工程全部完工。“但是，老板在北京南三环还有一个项目也发生了烂尾，现在要等北京项目解决后才能顾及到银滩项目。”
　　记者到乳山房管局银滩办事处查证，工作人员告诉记者，此楼盘的总产证尚未办理。
　　Mike告诉记者，银滩出现的烂尾楼盘不止台湾城一个，长城文化苑、金鼎大厦、万豪庭海苑、银滩之心、龙韵花园也都出现过烂尾楼盘。
　　(实习记者王丽纳袁秋晗对本文亦有贡献)

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