任志强炮轰招拍挂制度 称地方政府保护腐败行为

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任志强炮轰招拍挂制度 称地方政府保护腐败行为
【2006.10.10 08:17】 上海证券报  

    【作者：于兵兵 柯鹏】

　　针对土地招拍挂中存在的某些“不合理条件”，一向以敢言著称的地产大腕任志强再发声音。

　　昨天，也就是北京白家庄地块挂牌开始时间，任志强在久未更新的博客上发表题为《公平交易》的文章，话题直指土地招拍挂中的不规范条款。不少业内人士猜测，“限价回购”等条款引发的激烈反响可见一斑。

　　对于招拍挂中的具体问题，任志强表示“制度可能是好制度”的同时，例举了三条，包括：一、借招拍挂收取大量保证金，在不提出任何合理原因前提下宣布招拍挂中止，无偿占用企业资金及大量保证金利息；二、借招拍挂要求竞标单位支付全部中标价款，但并不向中标人交付标的物。几个月后不中止招标行为，却强令让中标人退标，又只退中标价款不赔违约金，甚至白占全款利息；三、在招拍挂中设计强制性霸王条款，借公开交易之名行黑箱操作之实。让招拍挂成为“约定只能让特殊方受益的幌子。”

　　对于所谓的霸王条款，一向话语直接的任志强也采用了暗喻的方式，将土地招拍挂制度中以特殊条款回收利润的方式比喻成“拍卖母猪时要求回购产下的优质育种”。任志强称，“土地招拍挂中所有的土地成本与利益都应反映在竞拍的底价之中，既包括了政府的土地收益(地租)，也应包括全部的土地开发成本和政府或一级开发企业的合理利润。当然也应在底标中包括育种(即项目后期收益———记者注)的成本和利润。那么就不应在竞标底价之上再附加陷阱或其他条件。如果所有的附加条件也都是土地的成本，那么应都折合成底价中的一部分而不应用附加条件而改变标的物的现状。但现实中的土地竞标书中就正是出现了这种现象。”

　　任志强表示，土地招拍挂作为以公平、公正、公开为原则的土地出让制度，但在实施过程中如果加入不合理的条件，以保护某些人或为某些利益集团谋求私利，将导致制度仅存公开，而有失公平、公正。如何对这些做法进行有效的监督，是维护土地招拍挂制度公平性的关键。

　　“一种失去了监督的制度必然成为更多更合法的腐败行为的保护伞。本来要靠制度去打破的垄断，反而靠制度无监督的不合理安排使垄断地位在制度的保护之下更为巩固和无懈可击了。”任志强称。

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资本开始向权力说“不”了。但还只是代表资本的权力向纯粹的权力显现独立性。

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白家庄地回购惹争议 北京市国土局声明遭质疑 10-24

　来源：第一财经日报　


北京首个土地出让回购事件发生后，业内质疑声音便此起彼伏。

上周五，北京市国土局在北京市土地整理储备中心官方网站的显著位置发表“情况说明”，首次对白家庄回购事件做出解释：回购是为平衡白家庄中学减少的教育用地和解决原拆迁商户安置问题。不过，该说明仍无法平息业内质疑，反而引起更大争议。

回购意在补偿

白家庄地块从10月10日起挂牌竞价，该地块由于地处CBD并有不小的商业面积而炙手可热。此前，首创、华远、SOHO中国、世茂、嘉铭投资等大牌开发商纷纷购买了标书，有的还交了保证金，业内预料此地块将会再次上演激烈的现场竞拍。

然而，在“白家庄土地使用权出让招标文件”中，一款回购约定令众人望而却步，竟无人报价竞标，也引起众多质疑。对此，在挂牌后的第三天，国土局公开发表声明，就回购条款做出解释。

解释指出：两部分回购均由于此前恒世华融公司已经签订相关回购协议。在该项目的危改拆迁范围内包括了原白家庄中学用地9096.38平方米，将其纳入危改范围的前提是“确保教育用地总量不减少”。
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北京嘉铭房地产开发有限责任公司在开发嘉铭园小区项目时，比原设定规划增加了9521平方米教育配套用地。恒世华融公司与嘉铭公司签订协议，约定嘉铭公司将增加的面积全部无偿交移北京市朝阳区教委，用于平衡白家庄中学减少的教育用地。

同时，恒世华融公司除需向嘉铭公司支付补偿费人民币1亿元外，还须同意嘉铭公司以人民币10000元/平方米的价格回购8000平方米的办公用房。因此，恒世华融公司回购的办公楼用于补偿嘉铭公司。

而原地块上北京京辉商贸有限责任公司是由白家庄中学部分教职员工成立，负责经营学校周边商业设施。去年11月，京辉商贸公司与恒世华融公司签订协议约定：恒世华融公司除支付拆迁补偿等费用外，还需同意京辉商贸公司以10000元/平方米价格回购该项目中5000平方米的商业面积，用于安置上述教职员工。

结合该项目已按规定程序审核确定的土地价格(货币部分)及目前同类项目的建安成本，确定该项目的建设成本约为12000元/平方米。因此约定：恒世华融公司必须以12000元/平方米的标准回购13000平方米用房面积后，再按10000元/平方米的标准分别补偿给嘉铭公司、京辉商贸公司，回购差价损失由恒世华融公司承担。

回购解释遭质疑

北京市国土局把回购资金流向说得很清楚，初衷也是为了释惑平息外界疑惑。但没想到这份解释业内仍旧不能认同。

华远董事长任志强在博客中以“卖母猪回购种猪”为喻，暗指一级开发商收回了本已计入地价款的开发收益。“按我们的成本收益测算，如果把低价卖给一级开发商的损失算进成本，这个项目基本没有收益可言。”某开发商表示。

部分开发商提出质疑：补偿费为什么比单方建安费和市价高出一大块？而在约定中，也并未明确规定补偿实物所处的位置，但在招标文件中却明确了回购的是顶层写字楼和底层商业。

某购买标书并已经交纳保证金的开发商直言：该地块的楼面价为8602元/平方米，已经比同级地块的基准地价高出近43%。而回购条款更使得一级开发商的潜在收益高达2亿元。他还算了一笔账：回购条款以人民币10000元/平方米的价格回购办公用房和商业设施，如果市价为20000元/平方米，写字楼的总补偿费可以达到1.8亿元，商业设施补偿费达1.596亿元。

质疑的焦点还在于：解释条款中的嘉铭地产母公司嘉铭投资是恒世华融的股东公司之一。如此一来，回购成了两家关联公司之间的补偿。

某公司专门负责一级开发的柳先生十分感慨：“一级开发商太难做了”，要同时面对不同需求、平衡不同利益集团和个人。在他看来，回购是很正常的，未来可能类似事件还会不断上演，他以前就碰到过，有些拆迁单位只要实物补偿以解决就业问题。

另一位业内人士则认为，该地块是“8#zhPoint#31”未过关土地，如果没有“8#zhPoint#31”，恒世华融做完一级接着做二级开发，恐怕也就不会有如此大的争议。但任志强并不这样认为，他表示这个回购协议签订的时间是在2005年的年底，也就是说从“8·31”开始到签订回购协议的时间，中间有了一个很长的过程。