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这批公租房造的真大呀，平均每套240平米。
邱晓云 发表于 2011-3-21 14:23

平均应该是261方

邱晓云

嗯，好像说有百分之十的商业房，不知摇不摇号。

邱晓云

据新华社电 3月2日晚，重庆市公共租赁住房首次公开摇号配租在南坪国际会展中心举行，共有15281套、400万平方米公租房参与摇号配租。选中房源的申请人将从4月份开始，陆续住进公租房小区。随着摇号配租，重庆成为近年来我国第一个配租公租房的城市。

02日晚9时许，工作人员宣布摇号配租开始。随后，工作人员将封存在磁盘中的房源和申请信息分五组导入摇号电脑，摇号嘉宾正式启动摇号。五组摇号配租结果由工作人员分别存入磁盘中，交由公证人员查验。记者注意到，整个摇号配租过程都是在重庆市公证处公证人员的监督下进行的。
配租房屋15281套

重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇介绍，参与首次摇号配租的是自2月12日至2月28日向重庆市公租房管理局递交公租房申请表，并经审核后符合申请条件的申请人，共22317件，主要以主城区的城镇居民为主，还包括大中专院校的毕业生、进城务工人员、引进人才等。此次接受申请的房源是位于北部新区鸳鸯片区的民心佳苑和大竹林片区的康庄美地等5个公租房小区，共计15281套，房屋配租面积在40－80平方米不等。
电子摇号全程直播

本次摇号采取电子摇号方式进行，每一个公租房小区的一种户型为基本摇号单位，对符合条件的申请人和待租房源进行随机匹配，共分6个程序，摇号过程在公证人员的监督下进行，摇号配租结果将通过网络和当地媒体向社会公布。
记者在摇号现场看到，现场工作人员、特别邀请的市人大代表、市政协委员、申请人代表、监察部门人员以及新闻记者挤满了摇号大厅，重庆电视台新闻频道对整个摇号过程进行了全程直播。

张定宇说，今年重庆市将拿出1000万平方米公租房接受申请。本次摇号没有选中房源的，可直接参与下一次摇号，且可以更改申请的片区和户型。摇中号的申请人将从4月份开始，陆续住进公租房小区。

责任编辑：NN046(本文来源：京华时报

邱晓云

实际参加摇号的大约一百万平米，但四百万都分掉了，没摇到的要等下一批。另外三百万是什么？拆迁房混着壮声势的？

亚平

重庆公租房解密：低成本撬动千亿融资


本文来源：21世纪经济报道




    重庆市市长黄奇帆在两会期间接受采访时称，在重庆1000亿公租房融资安排中，除现有银行外，国开行将提供100亿元，社保基金、中国人寿和中国人保将各投入100亿元。
    这将改变重庆公租房以往单纯依靠银行融资的局面。重庆计划在三年内建设公租房4000多万平方米，共需投入1000亿元。2010年之前，重庆公租房融资的最大特点是综合成本低，其他地方成本一般为6%到8%，重庆则在5%左右，且无抵押、无担保。
    不过，由于货币政策趋紧，部分银行根本没有办法按照授信给予贷款。重庆不得不寻求新的融资方式。
    先信用、后抵押
    重庆公租房贷款以公司名义承贷。早在2010年2月，重庆就成立了注册资本金10亿元的重庆市公共住房开发建设投资有限公司（下称“重庆公租公司”）为地产集团100%控股的国有企业。
    公租公司成立前，时任地产集团财务总监肖方碧就拜会各大银行，希望取得对公租房建设的融资支持。肖拜会的第一家银行是建行重庆分行，还拜访了交行、华夏银行、国开行等7家银行。此后，财政局召集上述8家银行开会，表示财政局对贷款银行将给予财政存款等支持。
    工行后来者居上。在公租公司三个已动工项目中，民心佳园与大竹林项目分别与华夏银行和交行重庆分行展开谈判，工行则介入华岩组团项目。2010年12月，工行向该项目提供了15亿元公租房建设项目融资，并发放首笔贷款。这是我国金融机构发放的首笔公租房建设贷款。
    此后，交行和华夏银行重庆分行分别给予了19.8亿元和16亿元的授信。
    对公租公司的贷款期限，交通银行重庆分行设计为10年，华夏银行则为12年，这和一般的开发贷完全不同。考虑到公租房的公益性，在第一轮贷款中，交行、华夏银行、工行都在基准利率的基础上下浮了10%。
    此外，目前公租公司的银行贷款几乎都以信用方式发放，既无抵押也无担保。公租公司承诺在项目完工后，再将项目整体抵押给银行。
    一位参与项目贷款的国有大行公司部经理说，现在确定的方法是，以后在考虑综合土地价格、以及建安成本的情况下评估，在扣除土地出让金的情况下给予70%的抵押率。由于土地是划拨土地所以要扣除土地出让金。也就是说，在建设期，银行的贷款几乎是无抵押、无担保的。
    不过这并不代表没有风控措施。银行要求公租公司开立收入归集专户，确保以后项目的租金收入、商铺收入和住宅销售收入回笼，落实第一还款来源。
    此外，重庆市财政局在前述2010年的会议上表态，对贷款行出具承诺函。如果贷款人无法偿还贷款，将由财政安排资金偿还。
    重庆市财政局还在去年12月成立了市公租房偿债专项资金，每年将约定的专项资金打到指定账户。公租公司每个项目的年偿债资金过亿元。
    项目资本金使用上，按照20%严格匹配，以公租公司为例，其注册资本金为10亿元，后来政府又注入约5亿元，这足以撬动60亿元的贷款。银行则按照建设进度分批发放贷款，交行重庆分行尽管授信19.88亿，不过截至2月实际发放4亿元。
    险资入渝
    银行资金也有不确定的因素。
    比如，华夏银行重庆分行的授信额度是16亿元，去年9月到11月，华夏银行重庆分行已向重庆公租公司先后发放7笔贷款，累计金额53306万元。但是到了2011年，由于信贷政策紧缩，华夏银行无力按进度发放贷款。
    此后，国开行重庆分行开始介入，填补华夏银行的空白。不过，该行要求地产集团提供抵押或担保，利率也有所提升。此前工行重庆分行给公租公司的利率为基准利率下浮10%，国开行重庆分行要求只下浮5%。
    如果公租公司答应国开行的条件，那以往无抵押、无担保、利率下浮的融资模式将彻底打破。目前尚不知晓双方谈判的结果。
    主要依靠银行，这使公租公司的融资成本增大。重庆也在力图改变这种格局。黄奇帆在两会期间接受采访时表示，1000亿元盘子里，银行是主要力量，同时也将引进社保基金、中国人寿等保险资金。
    其实重庆早已有所探索。早在2010年2月，招商证券就到重庆市国资委拜访，希望以REITs(房地产信托投资基金)为公租公司融资，打通公租房融资、银行贷款和资本市场，缓解融资窘迫的现状。
    保险资金也有所接触。去年5月，国寿资产管理公司也到重庆调研，希望能介入公租房建设。

邱晓云

一万五千多套，应该有相当社会影响力了，有没有具体的房租，地段，交通消息？还有，有没有摇到放弃，补摇之类的花絮？

邱晓云

自3月2日我市首批接受申请的公租房第一次摇号配租顺利结束后，社会各界反映热烈。热心市民通过网络论坛、接听热线电话和接受现场咨询等方式，也表达了一些有关公租房的疑问。

昨日，市公租房管理局负责人就此作出了解答。

公租房仍在继续接受申请

问：公租房还在继续接受申请吗？

答：公租房申请工作已进入常态化。目前，除两个临时申请点不再接受申请外，分布在主城各区的30个公租房固定申请点将在工作日长期接受申请；市民也可登录市公租房信息网进行网上申请并到申请点提交材料。

问：本次获得摇号配租的申请人还需要办什么手续？

答：3月2日成功获得配租的申请人，目前正在市公租房信息网上进行15天的公示，接受社会监督。待公示期结束后，市公租房管理局会对获得配租的申请人发出配租确认通知书。配租确认通知书会对申请人摇中房源的具体坐落、房号，预计入住时间和需要办理的手续予以明确。

问：本次未能获得配租的申请人可以参加下一轮摇号吗？

答：本次没有获得配租的申请人，可直接进入下一轮摇号，按申请的公租房地点、对应的户型摇号配租；也可提出变更申请地点或户型，参与下一轮摇号配租。

首次摇号配租比例1∶1.46

问：为什么有的地方和户型配租比例较高，有的又较低？

答：此次摇号配租房源共15281套，审核合格的申请人为22317人，房源与申请人的比例是1∶1.46。但是不同片区和不同户型的申请人数是不均匀分布的。

从3月2日现场摇号配租结果看，鸳鸯“民心佳园”、大竹林“康庄美地”和华岩“民安华福”三个片区的申请人最多，单间配套和两室一厅两种户型的申请尤为集中，申请人数远高于可分配房源，因此，配租比例就相对低些。

而如蔡家“两江名居”片区，开发建设时间相对较晚，申请的人数相对较少，提供的房源数大于申请人数。这次摇号配租提供的房源是“两江名居”蔡顺路4号附11号整栋，共有单间配套525套，但申请“两江名居”单间配套的申请人只有151人，因此完全能够满足申请人需求，所以我们就以1∶1的比例提供了151套单间配套房源。为了公平公正地确定申请人的楼层和房号，我们仍采用了摇号配租的方式。

此外，建议市民在申请公租房的时候，综合考虑自己的条件和实际需求，了解公租房各片区的申请情况，合理选择申请地点，以增加配租成功的机会。

问：为什么公告的6.7万套公租房，首次摇号配租却只有15281套？

答：首先，2月12日公告首批接受申请的400万平方米、6.7万套公租房是今年上半年将分配的全部房源，3月2日只是我们首批接受申请房源的第一次摇号配租，是针对2月12日至2月28日报名申请的群众，主要是4月和6月可以交付的现房，同时根据申请人申请的区域和户型提供了部分可最快交房的期房。上半年市公租房管理局还会根据房源的交付时间对应申请人的申请情况，再次组织摇号配租。

第二，从2月12日正式接受申请到参加第一次摇号配租的申请截止时间28日，短短17天时间，群众踊跃报名，申请并审核通过的群众达到了22317人。但是仍有很多群众反映由于时间短，来不及准备相关材料。分次摇号配租也是为了使更多的群众有更充分的时间申请公租房，这也符合群众的愿望和要求。

第三，由于主城各开发区集聚着10多万农民工和大中专毕业的就业人员，他们也是属于公租房的保障对象。为解决工业园区人员的居住需求，应西永、蔡家、九龙等园区的申请，今年市公租房管理局计划为园区提供近3万套公租房，按照《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》及实施细则规定，由园区管委会公正、公平地组织分配，专项用于解决园区务工人员的住房需求。

第四，下半年市公租房管理局还将推出更多的房源，充分接受群众申请，并分批次摇号配租。

摇号配租系统是公平公正的

问：摇号配租系统如何保证公租房分配的公平、公正？

答：公租房电子摇号配租系统从程序到整个摇号配租过程都是严格按照公平、公开和公正的原则进行设计的。

一是从程序设计上确保公正性。在每次摇号开始前，产生一个随机数种子，并同时将本次待配租房源和人员顺序打乱。摇号过程中，计算机从待配租房源中随机挑选一套房源，并同时从待配租人员中随机挑选一名申请人，完成房源和申请人的配对。计算机专家在系统开发建设过程中已进行了反复论证，确保计算机程序不受人为控制。

二是操作过程严格监督。整个摇号过程由市监察局和计算机专家进行了现场监督，并由重庆市公证处的公证人员全程公证，每轮摇号结果都进行了存盘，最终结果刻录成光盘交公证人员封存，同时在公共租赁房信息网上进行公示，供社会监督。

三是配租结果封存备查。本次所有摇号配租原始数据和摇号配租系统源代码由公证人员封存，永久备查。(记者 项菲菲)

(来源：重庆日报　

亚平

新加坡公共组屋的成功因素


焦玉莉



    2010年11月笔者随中央党校第九期中国青年领导干部考察团赴新加坡进行了为期10天的考察，新加坡在解决住房问题上给笔者留下了很深的印象。从历史上看，1959年新加坡人民行动党开始执政，就十分重视住房问题，李光耀曾经指出：解决住房问题是为了经济、社会、政治和安全的理由。逐渐确立了实现“居者有其屋”的“组屋计划”，由新加坡建屋发展局承担建设的“组屋”对解决新加坡民众的住房问题起到了重要作用，今天，“居者有其屋”计划已让90%以上的居民拥有自己的组屋。新加坡公共住屋的成功要素在于以下几个方面：政府的大力支持、居者有其屋计划、完善的新镇发展，以及满足社区对住房的期望等。
    1、新加坡政府通过财政援助支持公共组屋计划。政府资金一直都在新加坡公共住屋方面扮演重要角色，确保组屋符合国人的购买力。政府援助措施包括提供贷款和津贴以资助公共住屋的发展和其他活动。政府资助建屋局运作的主要贷款包括：抵押融资贷款，让建屋局为购买组屋者提供抵押贷款；翻新融资贷款，为屋主提供分期付款计划，帮助他们支付他们所需分担的组屋翻新计划；建屋发展贷款，专门用以资助发展计划及运作。此外建屋局也通过中期票据计划投入资本市场筹集资金。同时，政府每年为建屋局提供津贴以弥补推行公共住屋的赤字。
    为了保证建屋计划的实施，政府也提供立法支援：政府在1967年实施《土地征用法令》，赋予它强制征用私人土地以兴建公共住屋或进行其他发展计划的权力。这项法令，加上极为敏感的徙置政策，足以让建屋局顺利清除全岛各地的陋屋区以兴建全新而舒适的公共住屋。1960年的《建屋发展法案》赋予建屋局推行公共住屋政策的法律权力。
    2、新加坡政府在20世纪60年代推出“居者有其屋”计划，目的在于让公民在国内拥有一份资产及财务上的安全保障，在通货膨胀、租金上涨时可发挥保值作用。
    新加坡政府于1964年宣布实施“居者有其屋”计划。具体的做法是由政府面向中低收入者，提供符合其购买力的公共组屋。中低收入者在购买政府组屋时，可向政府申请长达30年的贷款。在1968年，政府允许居民利用他们的公积金存款购买组屋，也就是居民首付20%的购房款，就可以轻轻松松地拿到一套属于自己的住房。剩下的80%也不会增加居民的日常开支压力，而是由公积金偿付。这一政策使购屋居民数量大为增加。
    新加坡政府规定，对于月收入在800—2000新币之间的低收入家庭，可先向政府租赁一间三房式组屋，日后以折价把那间组屋买下。如果折价仍难以购买，可获得90%的政府贷款支持。这样贫困家庭也可轻松拥有自己的组屋。至于这90%的贷款，贫困家庭也不必太过担心，由政府在他们的公积金中慢慢扣除，而不会影响日常开销。这个制度保证了弱势群体基本住房。
    过去50年来，建屋局已兴建超过99万个单位的住房，为国内80%以上的人口提供住屋。2008年建屋局荣获联合国公共服务奖，肯定了它的“居者有其屋计划”的优越性。这项计划提高了新加坡人的住屋标准，为国家带来经济、社会和政治的稳定。
    3、新加坡有着完善的新镇建设规划，新镇建设的主要执行机构就是建屋发展局，它是一个法定机构，成立于1960年2月1日，主要任务是负责规划与发展新镇、翻新及重新发展旧宅区以满足人民住房的需要，公平、有效地分配和管理住房产业，制定和推行能够辅助社区发展的住房政策。按照法律的条文规定来具体实施“居者有其屋”战略。建屋发展局的人员组成、规划设计建设都非常具有专业性。从土地的批量购买、图纸的设计、建筑预制，到施工、建设、分配，到融资，他们都专注于其中的每一个环节，大规模地推进，这样就最大限度地保证了建设的高效率。
    建屋局向来对新镇的发展进行周详的计划。新加坡于上世纪70年代末发展了新镇结构规划模型，用以指导新镇的发展建设。该模型是一个土地综合利用与道路网络相结合的综合规划，包含三个主要目标：土地开发与交通规划挂钩，优化使用土地，促进环境改善和生活素质提高。在土地使用分配上，30%—40%的土地用于居住或与居住相关的设施，1/3用于工业与商业发展，其余的则用作道路、学校、体育场馆、公共设施、绿地等。一个典型的市镇由5—7个邻区组成，每个邻区则至少包括6个邻里，而每一个邻里由4—8座组屋组团围合，一座典型的组屋可容纳100—120户左右的家庭。高密度的新镇建设有助于高效的基础设施规划与施工协调，也有助于高效的交通系统的规划、建设和利用。有计划和大规模的新镇建设降低了建筑造价，保证了各种设施的供应，提高了维修效率。
    居住在政府组屋区内很方便，各种服务设施应有尽有，托儿所、小学、中学成龙配套，医护、超市、餐饮、公交一应俱全，尤为让人开心的是各种体育设施，如球场、游泳池、老年人活动中心等一一落户组屋区。难怪早在1991年，新加坡就获得了联合国颁发的世界居住环境奖。
    4、随着人们对住房的要求和期望的提升，拥有50年发展公共组屋经验的建屋局对居民的需求与理想已有了深入的了解。公共组屋的发展重点也从提供基本的栖身之所转移至提供优质，充满活力及可持续的社区生活。因此，在实现新镇的远景之际，较旧的市镇也通过组屋区更新计划和选择性整体重建计划而改头换面，重获新生。这些计划都是为了满足日益变化的社区需求而量身定制的。组屋区更新计划包括主要翻新计划、中期翻新计划、电梯翻新计划、家居改进计划和邻区更新计划。这些计划通过改进邻区、各座组屋和个别单位设施大力提升整体居住环境，并尽可能加强各层面的设施，为日渐老化的人口提供无障碍和通用设计。选择性整体重建计划能让居民提升至附近新建的和更好的组屋，同时享有新的99年屋契。这些组屋区更新计划能给较旧市镇注入活力和新生，使居民无需搬离熟悉的社区而仍能享受更美好的生活环境。
    建屋局于2005年还首次推出试验性的“设计、兴建与出售计划”，让私人发展商投标。这项计划让私人发展商参与公共组屋的建设，从而在建筑与设计方面促进创新，为国人提供更多房屋选择。它也使公共组屋对国人的需要和期望作出更佳的反应。

亚平

“双轨房”难局


《财经》记者 慈冰 胡雯




    “房地产市场是热锅里的一颗鸡蛋，政府正在不断添加凉水，希望保持鸡蛋的新鲜，而锅下的炉火烧得正旺。”一位经济学家对《财经》记者说。
    从去年底到今年初，房地产市场调控力度不断加强，相关政策措施引发争议亦属空前，延续十余年的房改路径面临结构性调整，整个楼市变局一触即发。1月26日，国务院公布新一轮房地产调控政策（新国八条），其遏制房价过高的力度和决心均为“史无前例”。
    春节前后，以北京为代表，各地方政府一改往日推诿搪塞姿态，相继出台以“限购令”和大规模保障房建设为关键词的实施细则，亦被认为是“有史以来最为严厉”。
    “限购令”以行政手段强力介入，迅速止住了房价的上涨势头，但这种调控手段的极端和特殊性，也使经济学家和房地产业界感到担忧：中国是否继续坚持房地产市场化改革方向？同时，限购令给居民购房带来诸多不便，尤其是以户籍作为设限门槛，事关更广泛人群的切身利益，引发民众对调控政策合理性和持续性的争议。
    按照决策层的设计，在限购之外，当务之急便是加大多年积欠的保障房建设。2月24日，国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调，要“加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务”。
    在3月初全国“两会”上，住建部副部长齐骥则对1000万套保障性安居工程建设所需的近1.4万亿元资金进行分解，以打消外界的疑虑。住建部同时表示，亦将要对涨势旺盛的租房市场进行必要调控。这也在某种程度上缓解了公众对房地产新政的部分担忧。
    中国银行首席经济学家曹远征认为，房地产市场正经历着自市场化改革以来最为深刻的变局。在他看来，决策层的真正目的，是以严厉的行政限购手段控制需求，为大幅度地提高保障房建设争取时间，从而最终改变房地产市场结构。
    曹远征曾任职原国家体改办，参与过1998年房地产市场化改革方案制定。“目前的政策是在搭建一个全新的市场框架，1000万套保障房是这个计划的关键。”
    在房地产市场化改革十余年之后，“保障归保障，市场归市场”的新双轨模式已成为公认的发展方向，面对“双轨房”并行趋势，业界观察认为，此轮严厉调控更像是为转向提供缓冲。
    但在实践操作层面上，由于房地产业涉及国计民生，牵一发动全身，在没有更完整、更系统的结构调整配套的情况下，想要完成如此宏大的转轨，难度巨大。
    严厉的“限购令”会否恶化本已失衡的市场供需关系？保障房建设计划一旦落空，将会对中国经济造成怎样影响？即便保障房计划顺利实施，政府干预房地产市场的路径依赖会否难以破解？保障房分配中潜在的权力寻租怎样规避？
    “这是一招险棋，政府也是赌了一局。”曹远征说。
    “限购令”袭来
    以往几次调控经验证明，行政干预市场需求的政策虽然效力明显，但随后的市场反弹也异常迅猛。
    此次调控能否不落覆辙
    与此前多次调控相比，本轮针对房地产的政策调控势头迅猛，似无留余地之意。与此前的虚与委蛇不同，此次从中央到地方的政策协调更为一致且落实迅速。
    2月16日，北京市政府办公厅发布被称为“京十五条”的调控细则，在限购方面的严厉程度大大超出市场预期。截至目前，全国共有36个城市出台了“限购令”，而在未来，实行限购政策的城市还要翻一番。受其影响，房地产市场迅速降温，多年格局受到动摇。
    2月，因“限购令”引发的强烈寒流袭击了北京、上海等一线城市，市场成交惨淡，悲观气氛在房地产行业中不断蔓延。
    东方证券研究认为，限购政策比信贷政策的威力更大，由首付比例提高影响的购房需求，还可以通过房价下跌来自行恢复，而限购政策对需求的影响却是永久性的，即使房价下降也无法恢复，除非限购取消。
    清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵出人意料地为限购辩护，一度引发嘘声。为此，他在《论限购》一文中指出，限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但却是必需的。
    3月9日，齐骥在记者招待会上坦言，短时间内，房地产供给不能完全满足各种需求的情况下，提出让暂时有限的供给去提供给那些最需要居住来购房的消费者，是当前调控的一个基本出发点。
    “在缓解供需矛盾当中，一是要增加普通商品住房的有效供给，二是在需求当中剔除那些不合理的住房需求，使得增加的住房供应部分，能够绝大部分去满足合理的需求，这是我们在调控当中要努力做到的。”齐骥说。
    但实际情况恰恰相反，且颇不令人乐观。公开数据显示，普通商品房住房的供给正在加速减少。去年以来的两轮政策调控，已经对房地产新增投资造成了负面影响。
    2010年4月，国家出台“国八条”，对市场进行行政调控，房地产投资的增速就已经在降缓。国家统计局数字显示，去年全年房地产开发投资完成4.83万亿元，同比增长33.2%，新开工16.38亿平方米，同比增长40.7%，但是二者的同比增速在去年3月之后逐步回落，其中11月、12月回落幅度较大，是整个行业趋势扭转的拐点。
    万科集团在给《财经》杂志的回复中指出，自2010年底新开工面积增速有放缓迹象，加上2011年开发企业资金面趋紧，可能会影响一年后的市场供应。SOHO中国董事长潘石屹则更为悲观地预计，从今年开始或将有一半的房地产企业因资金不足等原因而陆续倒下。从SOHO中国自身来看，新开工建设的面积亦将大为减少。
    市场人士比较一致的看法是，限购这剂“退烧针”虽然立竿见影，但以行政手段强力压制需求，会因人为扭曲房价，影响价格对资源配置的调节作用，结果使得供给进一步减少，供需矛盾更加突出，市场波动愈发剧烈。
    “需求是没有办法压制的。”一位住建部前主管官员表达了他的担忧，“几次调控的经验看，短期调控和中长期供求关系的平衡没有把握好，每次调控都导致供应减少。如果供需根本矛盾不解决，刚性需求依然会释放，市场就会面临更大一轮反弹风险。”
    2010年9月，限购政策出台后，全国房地产市场迅速降温。一位住建部主管官员对《财经》记者感叹，限购政策的效力非常明显。但随后，2010年底的市场反弹速度却异常迅猛。
    据国家统计局数字显示，在第一轮限购令出台后，2010年10月，全国商品房销售面积9278万平方米，环比下降11.2%；商品房销售额5076亿元，环比下降7.7%。成交量迅速萎缩的同时，房价涨幅也进一步得到遏制。10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月缩小0.5个百分点，环比上涨0.2%。
    进入2010年12月之后，房地产市场强力反弹。12月全国商品房销售面积为2.18亿平方米，环比上升116%；商品房销售额为人民币1.02万亿元，环比上升92%。这样的趋势一直延续到了2011年1月。
    保障房“补位”
    “限购令”只是权宜之举，并不能解决房地产市场的供求失衡，1000万套保障房计划实施效果才是关键
    从持续十余年的市场化供给，向“政府保障+市场供给”的“双轨制”转型，在业界看来，是房地产市场非均衡发展形势所迫，在流动人口日益庞大、城市化速度加快的情况下，转轨无可避免。
    按照新的“双轨制”政策设计，以限购手段控制需求之后，政府的工作重心将转移到增加保障房供给上，而不再是此前的圈地、拆迁、招拍挂等土地财政多部曲。以今年为例，各地方政府将力争完成1000万套保障性安居工程，以分流部分刚性需求，缓解供需矛盾。
    2010年全国商品住房销售大约为900万套，对比之下，2011年1000万套保障性安居工程的供给增量数额看起来不小，各地政府何以做到如此规模的放量供应？细看齐骥的解释，外界注意到，微妙之处正在于这1000万套的准确名称：“保障性安居工程。”
    据《财经》记者了解的数字，2011年1000万套保障房计划中，有350万套左右是各类棚户区改造，这包括城市棚户区改造和矿区、林区、垦区棚户区改造；以及60万－70万套回迁房。显然，这一部分主要是存量翻新，并不是外界所理解的保障房增量。
    真正属于保障房范围的增量主要是三部分： 220万套公租房、150万－160万套廉租房、100万套经济适用房。即使如此，这也远超过2010年实际完成的370万套保障房建设。
    未来几年，政府主导下的保障房放量供应之势已然明确。如果这个过程能继续下去，则会在商品房市场和保障房市场之外刺激出第三个市场——即租房市场。至此，房地产市场的结构将发生质的改变，租售比和房价收入比都会趋于正常化。
    从长期来看，只有具备了一定规模的保障房，才会达到上述设计目标，从而深刻地改变房地产市场的结构，系统性解决相应的结构性问题。
    在国家层面，大规模保障房建设计划已写入“十二五”规划，作为政府长期战略。国务院总理温家宝2月28日与网友交流时提出，今后五年，全国将新建保障房3600万套。
    积极推进保障房建设的另一层深意，在于防止经济大幅回落。房地产牵扯上下游50多个产业，限购势必会导致商品房新增投资下降，对钢材水泥等原材料的需求也同时放缓。但如果1000万套保障性安居工程投入建设，理论上可以填补这个空位。
    “2010年商品房新开工12亿平方米，今年保障房建设目标5亿平方米，即使商品房下降40%，保障房也完全可以对冲商品房投资下降造成的风险。”一位住建部官员表示。
    “只要能把1000万套保障房建起来，钢材水泥销售掉，宏观经济保持稳定，住房需求也能满足，那么商品房市场的价格波动已经与政府无关，甚至开发商不盖房子政府也会不担心。”曹远征说。
    这一美好前景建立在既定的保障房建设目标能够按时完成的基础上，决策层对此心知肚明。2010年末，住建部向各地发出的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》中明确指出，2011年计划建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套，比2010年计划建设的580万套有大幅增长。
    然而，2010年全国保障房建设计划最终只完成370万套，各地政府建设保障房的诚意和能力均被置疑。因此，今年的保障房建设计划在春节后即进入全体总动员阶段。1000万套保障性安居工程更像是一个政治任务，各地政府亦纷纷立下军令状。
    2月21日始，住建部陆续与各地方政府签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。住建部向地方政府下达“死命令”，分配完成所有的目标任务，必须在今年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。
    在土地供应方面，一位地方国土系统负责人透露，按照国土资源部1月28日紧急通知的要求，2011年住房用地供应计划必须向保障房建设用地倾斜，做到“应保尽保”，保障房、棚户区改造和中小套型普通商品房用地将不得低于住房用地供应计划总量的70%。
    “这是我们缓解供需矛盾，增加有效供给的一个非常重要的手段。如果往远了讲，这是我们国家住房制度的战略思考和调整。”齐骥在3月9日说。他认为，大规模建设保障房，至少会让消费者的预期先得到改变。
    不管是国家的钱、银行的钱还是社保基金的钱，最后都要讲回报，不能解决了保障房问题，又产生了其他问题
    “如果保障房真建出来，市场结构会发生根本改变，此前的问题将不复存在；但如果做不出来，（市场）就乱了。所以政府在咬牙坚持。”曹远征说。
    齐骥表示，1000万套保障性安居工程，年度投资大概在1.3万亿元到1.4万亿元之间。资金来源一直是保障房建设的瓶颈，各级政府也在想办法寻求突破。
    目前财政资金投入保障房建设的主要包括：中央财政专项资金、省市县财政一般预算安排的资金、住房公积金增值净收益、从土地出让净收益中安排的资金、地方债券等。
    2月14日，财政部部长助理王保安公开表示，2007年以来，中央财政不断累计下拨保障性安居工程补助资金为1547亿元，2010年投入保障房建设资金811亿元，2007年为51亿元。王保安同时指出，接下来财政部会通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与保障性安居工程建设和运营。
    与上万亿元的巨额资金需求相比，中央财政的补贴无疑杯水车薪，而地方政府配套资金不足的情况也非常突出。
    一位接近住建部的权威人士介绍，由于涉及地方官员的“乌纱帽”，保障房工作不得不进行。“地方政府要投入很多钱，这在上海等大城市问题不大，有土地出让金收益做保证，但中西部土地出让收益少，实施起来难度极大。”
    该人士表示，地方政府没有动力拿本来可用于出售的土地去建设保障房。保障房供给增加，市场房价下跌，地价就会跌得更快，不仅损害现在的财政收入，还会损害未来的收入。
    除了增加财政投入、加强对地方政府的约束，如何调动社会资金积极参与，也是各方努力探讨的方向。
    齐骥在3月9日介绍说，接下来公租房建设将会采取三种模式，一是由政府出地、政府投资、政府管理；二是由政府划拨土地，企业出资建设，在满足自己企业职工需求的同时，向社会提供房源；三是探索由政府出地，吸引市场力量进行公租房建设，并拥有所有权的模式。
    对于吸引社会力量参与公租房建设，齐骥表示，更多的优惠政策将会体现在税费减免，融资成本如何通过贴息或者专项贷款的方式来减轻。
    3月8日下午，万科总裁郁亮在回答有关保障房问题时表示，万科若参与保障房建设，原则上是在不影响股东利益，也就是不亏钱的情况之下做保障房。他坦承，万科没有找到靠保障房赚钱的好办法。
    某商业银行相关负责人对《财经》记者证实，银行系统正在制定有关从事保障房贷款业务的方案。该负责人指出，银行贷款采用国家财政贴息的方式，撬动银行资金是可行的，但前提是保障房不进入市场流通，最后必须要采取政府回购的方式，同时政府回购价格需要提高，这样才能使得银行贷款的还款有保障。
    该人士同时表示，作为商业银行来说，执行该方案仍有三个难点难以规避，一是保障房机制不明确，保障房机制涉及土地、资金来源，谁负责建造，给谁住以及如何退出等多方面问题；二是相关政策措施没有落实，如退出和优惠等多方面条款；三是风险比较大，由于贷款资金规模比较大，对银行资产负债表影响很大。
    3月5日，中国银监会主席刘明康表示，目前地方融资平台贷款处于调整压缩之中，仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。但他同时指出，保障房只有在商业可持续的前提下才能使用银行贷款。
    “两会”期间，社保和保险公司均积极表态要参与保障房建设。社保在南京投资30亿元资金参与公租房建设。
    然而，北京大学国家发展研究院教授黄益平认为，集中社会资源解决保障房资金问题，同时也要面临资金回报问题，“不管是国家的钱、银行的钱还是社保基金的钱，最后都是要讲回报的，不能解决了保障房的问题，又产生了其他的问题。”

亚平

房改回头路之忧
    保障房计划一旦落空，“限购令”将使中国经济付出代价；即便顺利建成，行政干预引发的后遗症依然不容忽视
    就在各地保障房建设大规模上马之际，围绕新的“双轨制”调整，更深层的争论和提醒亦如影随形，在今年全国“两会”上，“双轨制”是不是在否定十年房改，尤受热议。
    3月8日，全国政协委员、中金公司董事长李剑阁在全国政协会议分组讨论时表示，要高度警惕住房体制改革走回头路的这种导向，不能否认市场化改革的成果和方向。
    万通地产董事长冯仑对《财经》记者说：“拿地规则由政府制定；规划、产品、开发贷使用、售价都是政府管理；成本每年结算时由政府核定；30%卖房子的钱要搁在建委市政府管着。企业作为市场的竞争主体地位已不复存在，最后只能变成代建公司。”
    “从去年开始，一些中小开发商就感到非常悲观，不少企业退出了房地产，也有的把资产转移到了国外。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。
    更让人担忧的是，未来政府若对此种方式形成依赖，在房地产市场上“赖着不走”。这将意味着房地产行业全盘向计划经济时代复归，十几年市场化改革的成果最终付诸东流。
    “有这种可能。”黄益平说。现行的限购政策持续下去无非有三种可能。
    第一种可能是恰到好处。即调控发挥效力，市场趋向平稳，政策很自然地退出，但这种情况可能性较小。第二种则是压下去发现压过火了，只能是赶快重回市场。第三种是做下去就放不了手了，压制下去好像压住了，然而动弹不得，这就是通常说的“路径依赖”。后两种的可能性相对较大。
    没有人能给出答案。作为限购政策的支持者，李稻葵在《限购论》一文中强调：“改革需要过渡性的制度安排，房地产限购应该是一个过渡性的制度安排。”但问题是，尝到甜头的政府是否有意愿或者还有能力从房地产市场中抽身而出？他也没有明确作答。
    而如果发生“压过火”，房价下降甚至暴跌，对个人资产负债表和银行资产负债表的影响也很大。如此一来，政策有随时转向的可能性。
    房地产市场打折优惠、降价的情况已有出现。3月5日，北京远洋地产旗下“远洋一方”项目第三次开盘，价格由去年4月时2.5万元/平方米下调为2.1万元/平方米，此前购房的业主得知降价消息后，在售楼处集结维权。
    一些经济学家认为，政府目前采取的调控措施早已将这样的风险加以规避。其中，不断提高的首付比例就是在加大对银行按揭贷款的保险措施，特别是二套住房的按揭贷款，已经将首付提高至60%，银行坏账率产生的可能性大大降低。
    “银行曾在去年做过按揭压力测试，除非降价30%以上，购房者才有断供的可能性。这个可能性还取决于购房者是不是只有一套自住住房。”一位银行业内部人士说，“从这个意义上讲，中国的房地产虽然价格很高，但是确实有刚性需求在支撑，会有人承担这个损失。而所谓泡沫破灭，是没人承担或者承担不了这个损失。”
    值得关注的是，1000万套保障房多快能建起来？保障房能在整个房地产供求关系中起多大的作用？市场需求随机变化，保障房如何合理分配？
    黄益平认为，限购从本义来说就是要限制投机性的投资，动机本身是值得肯定的。但是困难在于把所有的投机性投资都挤出去是不可能的，甚至会误伤刚性需求。另一方面，保障房对需求分流的作用是否有想象中的那么大，仍然是一个疑问。
    齐骥3月9日坦言：“客观地讲，享受保障性住房的家庭，一般不具备在市场购买和租赁住房的能力，即使不建保障性住房，这部分保障对象也没能力到市场上去买商品住房。”
    一位不愿具名的专家对《财经》记者表示，从2009年开始提出保障房建设开始，实际建成套数已达800万套，如果说保障房对需求有分流作用，目前已经应该得以显现，但这种情况并未出现。现实的情况是，需要保障房的人群，与有较强购房能力的人群，并不重合，而大量的投资性购房，则更与保障房供应无直接关系。
    需要深层改革
    房地产市场的改革已受制于体制、机制性障碍，应利用已经取得的成果加快财税等领域的改革
    面对已然成型的“双轨房”模式，其推进速度和面临的难度均引人注目。即使有更进一步的完善措施，“保障加商品”的房地产双轨突进，亦很难不辱使命。其中关键就是，新的改革思路将必然触及现行中央、地方财税体系，涉及深层改革突破和配套措施。
    “财税体制改革确实已经比较紧迫。”黄益平说，“房地产改革应该与财税体制改革相配套，否则地方政府还是没钱，没钱它也执行不了这些政策（限购、保障房建设）。”
    可以预见的是，如果地方政府收入方面的根本问题不解决，一旦地方政府收入减少，他们必然会在执行中让“限购令”流于形式，或要求中央政府收回“限购令”。
    1994年分税制改革之后，中央政府财政收入占70%而只需负担20%的支出，地方政府以30%的收入却负担着80%的支出。中央和地方在支出责任和收入财力上明显不相匹配。这一“错位”直接导致地方政府用高价卖地的方式填补财政漏洞。
    2010年10月27日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》公布，提出要“研究推进房地产税改革”。随后，以推进房产税改革试点为代表的财税体制改革进入公众视野。
    一位接近财政部的人士向《财经》记者介绍，针对房地产市场去年8月的“回暖”迹象，9月初相关领导曾组织住建部、财政部、税务总局、央行、银监会等部门领导参与研讨。讨论中提出，信贷政策在近期不宜有“大的动作”，因而寄希望于加快财税政策调整步伐。
    “存款准备金上调后，也只是冻结2000亿元左右的资金；即便未来短期内加息，幅度也不可能太大，因为地方债务庞大，即使27个基点，也要有上千亿元规模，地方政府阻力很大。这就是突然加快房产税的背景。”他表示。
    国家税务总局官员在接受《财经》记者采访时称，上海、重庆都曾提出过房产税试点方案，但在中央没有出台法规之前，地方多基于自己的模型进行税率、税基计算。“上海测算的结果是年收入500亿元以上，这样当然会有动力。”
    这样的测算似乎可以通过房产税为地方政府逐步提供一个稳定的税源。但是，上述财政部官员坦言，这一目标短期内难以实现。房产税在短期内不可能在规模上替代土地出让金，两者如何过渡，目前仍在研究。
    全国政协委员、国家税务总局原副局长许善达在接受《财经》记者专访时表示，房地产业对地方政府来说，已经是而且将来仍然是地方税收收入的主要来源之一。如果开征房产税抑制了需求使房价下跌，可以肯定，地方政府的总收入不但不会增加反而会减少。出台房产税为地方政府提供新税源的愿望一定会落空。
    今年1月27日，重庆市宣布实施房产税试点，重庆市市长黄奇帆称，重庆房产税收入今年大约为2亿元，将全部用于公租房建设。然而，房产税实施一个月来，重庆市已收取17笔房产税，共149978.01元税收入库。对于保障房资金动辄上千亿元的投资而言，这部分收入仍是杯水车薪。
    一位参与过房地产市场化改革的人士对《财经》记者表示，经过十多年改革，目前对市场与保障进行明确区分的条件已经成熟。他介绍，虽然房改伊始曾提出过“保障归保障，市场归市场”的思路，但在当时的条件下，技术上也难以实现。
    住建部前主管官员表示，房地产市场的改革已受制于体制、机制性障碍，现阶段应利用已经取得的成果加快体制改革，“十二五”期间应有实质性的改革措施出台。
    即便与房地产改革相配套的体制改革全部到位，房地产市场格局得以改变，保障房顺利建成，后续问题依然很多，比如在保障房的分配中保证公平公正。在信息不透明的现状下，权力寻租及可能的腐败似不可避免。
    如果一些有实力和资源的国有企业和事业单位，借保障房重启内部化的福利分房和优惠卖房，也会造成新的不公平并引发社会不满。
    曹远征认为，双轨制存在价差，就会带来摩擦和寻租空间。然而经济改革不能一蹴而就，只能采取渐进的方式，短时间的寻租，或是改革突破必须要付出的成本。而唯一能减少寻租的方式，就是加快改革，尽快实现两轨并一轨。
    这是否意味着，刚刚开始着手实施的新“双轨”，更像是几年后更大规模和更深层次房地产改革的预演？虽然没有标准答案，但变局的确已经开始，而难题比预想中更多。

亚平

在共产党领导下，中国政府必定是全能型政府，昨天是，今天是，明天仍将是，这不以任何人、甚至是主要领导人的主观意志为转移，脱离开这个具体语境来讨论问题，毫无实际意义。或许，有书本意义，但书本意义又是无须讨论的，因为这几乎就是常识。

亚平

xsc1536

不知提出罢免黄市长的人属名没有?是否真的向全国人大和重庆市人大提出了罢免请求?重庆过去曾是陪都,现在要当红色首都,各全中国输出革命,始作俑者肯定是要冒些风险的.也许黄市长已经无法回头了,只能一条道走下去,赌赢了,飞黄腾达,赌输了,身败名裂,然而,无论溥黄是赢是输,重庆肯定都是个输家.

亚平

大规模实施保障性安居工程 逐步完善住房政策和供应体系


李克强




    保障性安居工程是一项重大的民生工程，也是完善住房政策和供应体系的必然要求。大规模实施保障性安居工程，是党中央、国务院作出的重大决策，是当前和今后几年政府工作的一项重要任务。实施好这一重大民生工程，关系经济社会发展全局，惠及广大人民群众。要进一步提高认识，明确方向，理清思路，完善政策，把保障性安居工程建设各项任务落到实处。
　　一、大规模实施保障性安居工程意义重大
　　2008年底，为应对国际金融危机冲击，党中央、国务院确定了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施，其中第一项就是加快保障性安居工程建设。两年多来，在各地区、各有关部门和有关方面共同努力下，全国保障性安居工程建设取得重大进展和明显成效。一是住房保障体系逐步完善。加快了廉租住房建设，全面推动了城市和国有工矿等棚户区改造，突出了公共租赁住房发展，初步形成了保障性安居工程体系。二是建设力度持续加大。2008年四季度至2010年末，开工建设保障性住房和棚户区改造住房1300万套，竣工800万套；其中2010年开工590万套，竣工370万套，是历年来建设进度最快的一年。三是政府投入大幅增加。全国保障性安居工程完成总投资累计超过1.3万亿元，其中中央财政和预算内投资1300多亿元，地方政府也大量投入。国家还明确了税费优惠、土地供应等措施，使保障性安居工程支持政策逐步完善。四是经验逐步积累，认识不断提高。各方面积极探索、开拓前进，形成了有效做法，达成了基本共识，为大规模实施保障性安居工程建设打下了基础。五是广大群众得到了实惠。上千万户住房困难家庭搬进了新居，感受到党和政府的温暖，保障性安居工程成为重大民心工程。同时应当清醒地看到，我国保障性住房建设起步时间不长，住房保障的覆盖面不大，今后一个时期解决困难群众基本住房的任务十分繁重。必须高度重视，坚持不懈地做好这项工作。
　　保障性安居工程是“十二五”时期保障和改善民生的标志性工程，也是当前和今后几年经济工作的硬任务。“十二五”规划纲要确定，未来五年建设保障性住房、棚户区改造住房3600万套，其中2011年开工建设1000万套。大规模实施保障性安居工程，是推动科学发展、加快转变经济发展方式的具体实践，具有重大的现实意义和深远的历史影响。
　　大规模实施保障性安居工程，是管理通胀预期、保持经济平稳较快发展的重大举措。当前我国经济发展总体形势是好的，呈现稳健有力的增长势头，但发展面临的环境依然十分复杂，其中一个突出矛盾是价格上涨压力加大。国际上粮食、矿产品等大宗商品价格高位震荡，原油价格突破100美元/桶，新兴经济体面临较大的输入型通胀压力；国内劳动力等要素成本上升，流动性规模较大。一季度居民消费价格、工业品出厂价格涨幅较高。针对这些情况，在处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期关系的过程中，要把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。近年来，部分城市房价上涨较快，有的城市房屋租赁价格也明显上升，给群众改善住房条件带来很大压力，成为社会广泛关注的焦点问题之一。需要指出的是，住房价格如果持续过快上涨，容易形成房地产“泡沫”，带来潜在的或现实的金融风险，扰乱乃至破坏经济正常循环。在这个问题上，国际上有不少深刻教训，日本经济长期低迷，美国发生“次贷”危机，都与房地产“泡沫”有关，应当引以为戒。当前和今后一段时期，在我国大规模建设保障性安居工程，既可以增加住房有效供应，分流商品住房市场需求，还可以稳定群众住房消费预期，对市场起到“镇静剂”的作用，有利于管理好通胀预期，把经济平稳较快发展的好势头保持下去。
　　大规模实施保障性安居工程，是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求。不断提高人民群众生活水平和质量，是改革发展的根本目的，也是我们一切工作的出发点和落脚点。现阶段，在人们衣食住行等基本生活需求中，温饱问题已基本解决，但住的问题还比较突出。住房是人的生存之所，发展之基。古人讲，“宅者人之本”、“人因宅而立”。现在说，安居才能乐业。住的问题解决了，群众生活就更有奔头，就业创业也就更有信心。改革开放以来，我国住房发展取得了巨大成就，群众住房条件总体上得到显著改善。近几年，通过推进棚户区改造、公租住房、廉租住房等保障性住房建设，又解决了一大批低收入家庭的住房困难问题。但也要看到，目前住房困难家庭数量仍然比较大。特别是在城市、工矿等棚户区里，还有不少工业化初期形成的简易住宅，大多是危房，缺乏供水、排污、取暖等生活设施，冬天漏风，夏天漏雨，巷道狭窄，环境脏乱，不能满足群众基本生活需求。同时，由于一些城市房价收入比较高，不少新就业职工、新毕业大学生以及外来务工人员住房条件很差，又出现了新的住房困难群体。居者有其屋，是千百年来的社会理想。通过政府保障和政策支持，解决困难群众的基本住房问题，是国际上的通行做法。在发达国家，住房保障覆盖面通常在25%—40%甚至更高。作为社会主义国家，我们更应加快实施保障性安居工程，让困难群众早一点实现安居。推进保障性安居工程建设，必然要增加政府投入，这实质上是通过加强公共服务，对收入进行再分配，对中低收入住房困难家庭实行“托底”。这种做法顺民意、解民忧，有利于纾缓群众困难，调节收入分配关系，使人民共享发展成果；有利于体现公平正义，化解社会矛盾，促进社会和谐稳定。
　　大规模实施保障性安居工程，是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转变经济发展方式、提高增长质量效益的内在要求。保障性安居工程建设一头连着发展，一头连着民生，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构、转方式具有重要作用。政府增加保障性安居工程建设支出，可以发挥乘数效应，发挥房地产业链条长的作用，带动大量社会资金投入住房建设，促进相关产业发展。群众有了新居，要进行装修，购买家具、电器和其他生活用品，还会直接扩大消费需求。解除居住的后顾之忧后，居民的消费信心和能力也会增强，从而增加其他商品的即期消费。还要看到，推进保障性住房建设，不仅对全局发展有利，而且对地方发展有利。更重要的是，这有利于当地群众安居乐业，有利于推进社会和谐。此外，一个城市如果人居环境差，还会影响市容市貌，影响投资与发展环境，影响城市长远发展。近年来，我国不少城市通过实施保障性安居工程特别是推进棚户区改造，既解决了贫困人口集中成片居住的问题，促进了社会结构优化，又改善了城市环境和形象，吸引各类生产要素集聚，有利于实现产业再造和经济转型，起到“建设改造一片、带动提升一方”的作用。
　　二、完善保障性安居工程体系是健全住房制度的重要内容
　　对住房属性和功能的认识，直接关系到住房制度的完善。应当认识到，住房既具有商品属性和经济功能，更具有民生属性和社会功能。现阶段在我国发展住房，必须平衡好住房的经济功能和社会功能，更加突出民生属性，把满足群众的基本居住需求放在首要位置。要通过完善保障性安居工程体系，促进住房市场平稳健康发展，形成符合社会主义市场经济要求的住房体系和住房制度。
　　（一）把政府保障和市场供应结合起来，健全住房供应体系。实现广大人民群众住有所居，是构建和完善住房制度的根本目的。改革开放30多年特别是近10多年来，经过不断改革探索，我国以住房为主的房地产市场快速发展，居民住房条件不断改善，目前城镇人均住房面积已达30平方米以上。实践证明，城镇住房市场化改革极大地调动了各方面投资建设住房的积极性，极大地改善了群众的住房条件，主要依靠市场满足群众多层次的住房需求这一方向是正确的，是符合发展社会主义市场经济要求的。今后，应当继续发挥市场配置资源的基础性作用，使多数居民能够通过购买住房或市场租房满足住房需求。同时应当看到，商品住房市场不可能解决所有群众的基本居住问题。住房是价值量很大的消费品，低收入家庭甚至一些中等偏下收入家庭经济能力弱，不具备在市场上购房或租房的条件，需要政府履行公共服务职能，保障这些家庭的基本住房条件。对此，务必在思想上有清醒认识，在实际工作中认真对待。总之，应当坚持“两条腿”走路，形成政府保障和市场机制结合的住房供应体系。
　　首先，在政府保障方面，要大幅度增加供给，扩大保障性住房覆盖面。近些年来，我国在大力发展商品住房的同时，越来越重视困难家庭的住房保障问题，住房保障覆盖的人群逐步扩展，保障方式日益丰富。但总的来看，住房保障体系还不完善，保障性住房所占比重还较低，目前尚不到城镇住房的7%，相当多的住房困难群众还没有得到保障。“十二五”规划提出，今后五年这一比重将提高到20%左右。这既考虑了需要，又考虑了可能。从国际经验看，一些发达国家都经历过大规模建设公共住房的阶段，以缓解住房结构性短缺状况。如英国在二战后的5—6年间，主要城市的政府建房数量接近同期建房总量的80%。从国内情况看，我国正处于城镇化快速发展的时期，城镇人口每年增加1000多万，流动人口较多，住房总量不足、结构不合理的问题十分突出，亟须增加保障性住房供应规模。同时，国民经济保持平稳较快发展，财力物力明显增强，有条件也有能力加快保障性住房建设步伐。应当指出，大规模实施保障性安居工程，甚至在短期内保障性住房供应量超过商品住房供应量，是加快解决群众住房困难的现实要求，也是履行政府保基本职责的必要举措。这既不是回到福利分房的老路，也不会改变以商品住房为主的发展方向。
　　同时，在商品房市场领域，既要尊重市场规律，又要搞好政府调控，增加住房供给。市场是有局限性的，房地产市场更具其特殊性。住房是不可移动的，局部地区供需矛盾无法通过区域外增加供给来调节，这使得房地产市场具有很强的地域特征，局限性比一般商品市场更为明显。近几年，部分地区投机投资性住房需求膨胀、房价上涨过快，就印证了这一点。解决这个问题，必须加强市场调控和监管，着力遏制投机投资性需求，使商品房市场成为满足群众合理住房需求为主的市场。同时，积极增加中低价位、中小户型普通商品住房供给，促进住有所居。
　　总之，对多数居民的多层次住房消费需求，还是靠市场供应，但政府也要依法对市场进行合理调控；政府还要履行保基本的职责，采取多种方式对部分住房困难群众予以保障。
　　（二）以发展公共租赁住房为重点，实施好保障性安居工程。近年来，我国保障性安居工程步伐明显加快。当前和今后一段时期，需要在实践中继续积极探索，创新发展理念、模式和路径，逐步完善住房政策，健全住房保障体系。
　　推进保障性安居工程建设，要加快公共租赁住房发展步伐，使其逐步成为保障性住房的主体。近几年来，通过棚户区改造等措施，我国城市低收入住房困难家庭的解困面不断加大，困难群众住房条件得到明显改善或看到了希望。现在比较突出的问题是，部分中低收入居民既不住在棚户区也不符合申请廉租住房条件，又没有能力通过市场购房改善居住条件，处在“夹心层”的位置。帮助这部分群众解决基本住房问题，是一个亟待破解的课题。在一些发达国家，公租住房是解决中低收入居民住房的重要渠道。如在德国、英国、澳大利亚等国，公租住房占保障性住房的比重很高，占城市全部住房的比重也在20%以上；有的国家还通过立法规定公租住房占城市住房总数的比重，这些做法值得借鉴。公租住房具有租金水平较低、租赁关系稳定、配套设施完善等优点，能够适应“夹心层”群体的住房需求。从我国国情和当前需要出发，实施保障性安居工程，需要加快发展公租住房。同时，由于小户型住房房源严重不足，当前发展公租住房应以“补砖头”为主、“补人头”为辅，尽快多渠道增加房源，努力缓解供需矛盾，随着形势变化再逐步调整完善保障性住房的供应结构。发展公共租赁住房，可以通过新建、改造、购买等多种方式筹集房源。同时，继续增加廉租住房供应，向低收入家庭提供低租金住房。具备条件的地方，可以考虑将廉租住房与公租住房并轨，实行同一保障房源，对不同的保障对象实行不同的租金标准。
　　推进棚户区改造，是保障性安居工程的重要任务。目前，在城镇和国有工矿区、林区、垦区，还有不少集中连片的棚户区，居住着上千万家庭、几千万群众。他们对棚户区改造翘首以盼，对改善住房条件寄予厚望。应进一步加快改造步伐，解决好这些群众的住房困难问题。对其他多种类型的保障性住房，则应在规范管理的基础上，因地制宜地发展。此外，还应按照统筹城乡发展的要求，实施好游牧民定居工程，逐步扩大农村危房改造试点，让更多的群众享受住房改善的实惠。
　　三、推进保障性安居工程建设的基本思路
　　通过几年来的实践，我国住房保障工作在一些基本问题和实施路径上形成了比较明确的思路，为大规模地开展保障性安居工程建设打下了好的基础。完成今年和“十二五”时期的建设任务，要坚持和完善这些思路，促进保障性安居工程建设步入良性循环轨道。
　　一是保障基本需求。我国土地等资源相对不足、生态环境脆弱，现阶段需要住房保障的对象又比较多，因此必须从国情国力出发，重点保障群众的基本住房需求。保基本应当是提供小户型、齐功能、质量可靠的住房。一些地方把公共租赁住房户型面积确定在40平方米左右，体现了保基本的原则。日本等一些国家，经济发展水平高，但住宅户型并不大。在发展保障性住房乃至商品住宅时，都应合理确定户型面积，注重发展省地节能环保型建筑，同时充分考虑群众的实际生活需要，保证必备的居住功能。应在小空间里面做大文章，努力提高设计水平，合理配置住房内部空间，创造安全、适用、健康的居住环境。低收入家庭住房困难的形成，最主要的原因是收入低、就业不充分。对这些家庭提供保障性住房，还应考虑群众就业、就医、上学等多种需要，尽可能在交通便捷的区域选址建设，并逐步完善学校、医院等配套的公共设施。
　　二是引导合理消费。大规模实施保障性安居工程，既要大力增加住房供给，也要合理引导住房消费。实现住有所居，并非所有住房都由居民拥有产权，而是租房与购房并举，能租则租、能购才购。现阶段之所以大力发展公租住房，其重要目的是，在帮助中低收入家庭实现安居的同时，引导形成先租后买、梯度消费的住房模式。部分群体如新就业职工、新毕业大学生，收入水平可能并不低，但工作时间短、积蓄较少，面临的是阶段性住房困难，发展公租住房可以较好地解决他们的现实困难。
　　三是加大政策支持。民生工程是政府主导的工程，也是民心工程。办好民生民心工程，需要从政策上给予有力支持。首先，要加大财政投入力度。今年中央财政进一步增加了对地方建设保障性安居工程的补助资金，由去年的700多亿元增加到1000亿元以上。省级财政也要加大对市县的补助力度，市县财政要按照建设任务相应增加配套资金。其次，要多渠道筹集建设资金。大规模建设保障性安居工程，仅靠财政投入是不够的，需要创新思路、完善政策，进一步拓展融资渠道。为此，应发挥保障性安居工程专用融资平台作用，吸引金融机构贷款，调动企业投入建设的积极性等，满足大规模建设保障性安居工程的资金需求。在这方面，只要政府支持到位、政策设计得好，就能吸引金融资金和社会资金。发展公租住房，应合理确定租金水平，建立健全租金动态调整机制，既使租住群众能承受，又使融资主体有回报，实现可持续。再次，应加大土地政策支持力度。对公租住房、棚改房建设，要按规定实行土地划拨方式供应。这既能降低建设成本和租金水平，又能增强融资的吸引力，还有利于逐步改变一些地方收入过于依赖土地出让的状况。土地供应要坚持民生优先，把宝贵的资源用在刀刃上，切实满足保障性安居工程建设需要。同时，也要增加普通商品住房建设供地，为扩大住房有效供给提供支持。
　　四是确保分配公平。这是大规模实施保障性安居工程的“生命线”，也是民心工程的关键。推进保障性安居工程建设，主要目的在于惠民生、促公平，使真正需要帮助的中低收入住房困难群众受益。如果该保障的“落了空”，不该保障的“搭便车”，就会事与愿违，甚至造成新的不公和社会矛盾。把保障性安居工程住房这一公共资源分配好管理好，必须从准入标准、审核程序、动态管理、退出执行等方面制定完备的政策制度。要强化住房分配监督管理，实行保障房源、分配过程、分配结果“三公开”，接受社会监督。还要做好人口、住户、房屋、收入、就业等方面的基础工作，掌握基本情况，推进信息共享。只有这样，才能保证分配公平公正，做到以机制规范行为，以制度堵塞漏洞，使准入退出的结果让社会信服、让百姓满意。对违反规则的，要严肃处理，追究责任。
　　五是实现持续运转。保障性安居工程是政府的职责，但在具体实施过程中，也要处理好政府与市场的关系，注重发挥市场机制的作用，使保障性安居工程既能如期完成建设任务，又能持续运转。在项目实施中，要调动各方面参与投资建设的积极性，增加资源供给，提高资源配置效率。在住房建设中，要通过招投标等方式，选择技术力量强、社会信誉好的企业进行开发，严格执行项目建设程序和建设标准，把保障性住房建设成经得起历史和人民检验的优质工程。随着保障性安居工程的持续推进，保障性住房的存量会越来越大，如何管理好、运营好这些住房，是一个需要重视的问题。在这方面，不能再走过去公房管理的老路。要积极探索委托管理、购买服务等多种方式，降低管理成本，提高管理和服务水平，使住房和公用设施保持良好的运行状态。
　　六是加强机制建设。行之有效的运行机制，是住房保障工作科学化、规范化的必备基础。建机制，就是着眼于建立健全住房保障体系，从推进保障性安居工程的整个过程、各个环节加强机制建设。建机制，不仅需要事前做好顶层设计，形成一整套科学的制度和标准，还需要及时总结实践经验，不断改进和完善，逐步把行之有效的做法上升为规章和规范。保障性安居工程总体上还是一个新生事物，地域性很强。在具体实施中，要坚持一切从实际出发，因地制宜、分类指导。在中央统一政策下，充分发挥各地的主动性和创造性，积极探索创新，完善操作措施，创造新鲜经验，努力走出一条符合我国国情的保障性安居工程建设管理新路子。
　　大规模实施保障性安居工程，目标任务已经明确，关键是狠抓落实。今年2月，受国务院委托，保障性安居工程协调小组与各省级人民政府签订了今年保障性安居工程工作目标责任书。按照中央要求，各地实施保障性安居工程，实行省级政府负总责、市县政府抓落实的工作责任制度。各地区应当切实加强组织领导，迅速行动起来，进一步健全管理机构，制定工作计划，公开建设目标，分解工程任务，落实责任制度，把各项工作抓紧抓实、抓出成效。实施保障性安居工程是一项复杂的系统工程，涉及面广，政策性强。国务院各有关部门要继续加强协调配合，指导地方落实好已有的政策措施，并根据实际情况进一步完善相关政策。监督考核是保质保量完成建设任务的重要抓手。国务院有关部门、地方各级人民政府要加强对保障性安居工程的督查考核，对资金和土地不到位、政策不落实、建设进度滞后的地方，实行约谈问责。保障性安居工程建设资金是“济困钱”，任何人、任何单位都不能碰资金安全这条“高压线”。要切实加强对资金使用的督查管理，确保每一笔钱都真正用在纾解群众住房困难上，对顶风作案者、违法违纪者要依法依纪严肃处理。
　　解决群众住房问题，既要加快保障性安居工程建设，又要促进房地产市场平稳健康发展，两者不可或缺。搞好房地产市场调控，是当前的一项重要任务，也是一项长期任务。去年以来，为遏制部分城市房价过快上涨，国务院出台了一系列加强房地产市场调控的政策措施，取得了初步成效，但成果尚需巩固。各地区、各有关部门要坚决贯彻落实中央的精神，认真做好政策落实工作，着力遏制投机投资性购房，增加市场有效供给，规范市场运行秩序，加强市场预期引导，不断巩固和扩大调控成果。
    “十二五”时期大规模建设保障性安居工程，今年开工建设千万套保障性住房和棚户区改造住房，意义深远、责任重大，这是对党和政府执政能力、行政能力的重大检验。我们要统一思想、坚定信心，以只争朝夕的精神、扎实有效的工作，打好这场标志性重大民生工程的硬仗，完成大规模实施保障性工程的硬任务，造福广大人民群众，为促进经济长期平稳较快发展与社会和谐稳定作出新的特有贡献。

邱晓云

一团浆糊

亚平

一团浆糊
邱晓云 发表于 2011-4-18 10:18

老邱大胆！克强兄可是未来的总理。

邱晓云

所以令人失望。我现在都不骂影帝了，直觉是一*不如一*。

亚平

所以令人失望。我现在都不骂影帝了，直觉是一*不如一*。
邱晓云 发表于 2011-4-18 12:37

这有何希奇，干部选拔本来遵循的就是逆淘汰机制，既然方向是逆的，那么，李又如何超越温，换言之，李之后，更又如何超越李。

邱晓云

简直是县文书水平，你能想象朱相拿着现成的数据，毫无新意的观点唠唠叨叨打着官腔把人都说睡着吗？不过隔着一届，就退化成这样。

亚平

公租房背后的时局：产业西进与市场深度转型


杜术林




    在毫无悬念的政策安排下，重庆公租房自2010年元旦期间一路急行，终于在2011年五一节前的两周开始接受民众签约入驻。薄熙来在重庆古镇磁器口面对数万名民众，发出的“为穷人盖房子”的政策宣誓正一步步成为现实。
    困难人群透过公租房，看到了住有所居、看到了社会主义。房地产老板看到房市的深度调整，看到了转型的趋势。资本市场则看到了公租房对城市化进程的总体考量，看到了家园与产业园融合带来充足的劳动力供应。
    对于这个正成为国策的政策似乎已经没有多少值得置评的地方，就重庆而言，未来三年这个比例将占总体市场供应的30%，国家层面则是20%以上，3600万套房子。
    但是从去年4月至今一轮高过一轮的房地产市场调控来看，白岩松的话不幸言中，房地产市场总经理说了才算。房地产利益集团的强大和土地财政、财税体系的分成痼疾面对如火民意和日益失去控制的房价，已经带来一代人的被剥夺感、失败感，房地产问题不再仅仅是市场问题，而成为政治问题。政治就是关于利益的分配。如果民众不按规则出牌，那么损害的不仅仅是政府的公信，而是资本的可持续的获利能力。在这样的背景下，在房地产领域的极端自由状态显然难以为继，但是接连的严厉调控也效果不彰，房地产市场的困局由此产生？从现实的政策层面来看，无论是地方或者中央，都大规模的启动公租房新政来对冲房市泡沫，同时在政治层面消除日益深沉的民众积怨。这一招是否有效，值得长期观察，但是从目前的情况看，至少给民众带来了希望。市场的深度调整或许将持续相当长一段时间。
    重庆今年将提供20万套，外地来渝的农民工都可以申请，没有任何户籍限制。按照重庆正常的城市化速度，每年是40万人，去年因为户籍改革，批准了170万人，大大加速了城市化的进程，但是这里面有一个很大的基数，就是其中很多人是早已经在城市里面安居就业的人，只不过因为政策优惠，开始转移进来，这样算下来，重庆大规模的公租房对平抑房价将会起到相当的调节作用。尤其是相当数量的大学生入驻崭新的公租房，将对主城区现有的房租带来冲击，并进而影响到中高档房的租值。从目前重庆极其宽松的政策来看，也可印证，主管机构担心大批量公租房同期推出，是需要更多人入驻的。
    重庆能够采取公租房政策，原因很多，除了薄熙来、黄奇帆缩小三个差距，推动民生政治转向的考量之外。与重庆的基础很有关系，那就是一级土地市场储备了差不多30万亩土地，而不少地方恐怕是卖完卖尽，大城市的存量土地有限。其次，信息产业的崛起正逐步松绑重庆的土地财政，2010年惠普一家贡献重庆政府的税收是27亿，未来按照重庆万亿信息产业的规模，加上传统产业，基本上可以消化土地财政的依赖。
    重庆公租房除印证市场的深度转型外，还有一点值得注意，那就是受到资本市场的青睐，按照官方的话说是民生与消费的一体两面，实际上在大规模的产业西进浪潮中，为更多需要劳动力的企业提供了良好的社会配套，使得工业园区不再是毫无家园概念的工业区，而是生活区。最近黄奇帆透露富士康更多产能投向重庆，就是因为公租房。在中国第一波承接全球产业转移的浪潮中，沿海地区没有城市化的经验，最后把工业区建成了冷冰冰的无情场所，基本上像部队；在产业西进的第二波全球化的产业浪潮中，公租房与工业区、生活区融合，加上户籍制度的改革，逐步实现了真正意义上的城市化，这才是城乡统筹。大规模的产业西进，为重庆就业带来大机遇。
    城乡统筹有2大门槛，一是住房，二是就业，如今这两条都逐一破解，重庆不热，那真是天理不容了！至于户籍，那其实就是一张纸！

亚平

简直是县文书水平，你能想象朱相拿着现成的数据，毫无新意的观点唠唠叨叨打着官腔把人都说睡着吗？不过隔着一届，就退化成这样。
邱晓云 发表于 2011-4-18 13:26

县文书水平，贬得有些过头了吧，呵呵。好歹也是北大法律系正牌的本科生。

亚平

[转]吴邦国为何肯定重庆公租房建设是一大德政？



    4月8日下午，中共中央政治局常委、全国人大常委会委员长吴邦国在考察重庆市首批公租房项目——“民心佳园”时说：“重庆建设公租房是一大德政，为全国创造了很好的经验！制度设计也很合理，坚持搞下去，不仅能让住房困难户‘住有所居’，还能通过出售，让老百姓‘居有其屋’。”
　　所谓德政，就是指有益于人民的政治措施和政绩。自古以来为官者都希望能取得“政绩”，获得好名声和好前程，但往往事与愿违，与“德政”南辕北辙。此前，从重庆建设公租房一直被称作是“民心工程”，吴邦国称则评价是“一大德政”，这无疑是对重庆建设公租房这项民心工程的充分肯定。从“民心工程”上升到“一大德政”，重庆建设公租房究竟有何“魅力”？
　　在党的十七大上，胡总书记在报告中提出了“住有所居”的目标；在2010年的全国两会上，温总理在《政府工作报告》中提出“多种途径帮助中低收入家庭解决住房问题”的要求，并多次强调“提起人民生活，我最为关注的是住房问题”；在重庆，薄熙来同样强调，“老百姓的衣食住行，现在吃饭穿衣应不成问题，关键是住房”、“说到底，住房问题就是现阶段最大的社会问题，最大的民生问题”。综合这几个党和国家领导人的言论，就等于给党和政府的工作中心进行了“定调”：要重视民生、改善民生、发展民生，其中尤为重要的是要让老百姓“住有所居”。
　　然而，在楼市僧多粥少直接导致房价动辄上万的当今时代，要实现让所有老百姓都“住有所居”这个目标谈何容易，特别是对重庆这样一个集老、少、边、穷于一体的年青直辖市来说，要实现这个目标更是难于上青天。在这种情况下，薄熙来多次指出，“帮穷人造房是政府的责任”，并且多次强调“要千方百计解决好老百姓的住房问题”。并在采用全国各个城市解决低收入群体的住房问题的廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓等惯用模式的基础上，推出了公租房，形成了“1+5”的住房保障体系。
　　毫无疑问，在“1+5”住房保障体系中，最吸引人眼球的就是建设公租房，不仅因为这是重庆在全国率先推出，还因为重庆建设公租房的手笔之大。3年时间建设4000万平方米的公租房，让占城市人口30%的中低收入群体“住有所居”，这对重庆的财政将是巨大的冲击。首先，4000万平方米公租房建设用地至少要6万亩，按市场最低土地出让金200万/亩，财政收入就将减少1200多亿元。其次，4000万平方米的公租房，如果都通过市场解决，那又将可以征收到多少房地产税？可以说，建设公租房，不仅让重庆放弃了“土地财政”，还相当于主动放弃了整个房地产市场近一半的税收。对于目前财政收入一年只有1000多亿的重庆来说，这需要多大的勇气？
　　与此同时，重庆在推出公租房建设之初，质疑和反对的声音也不少见。无论是网络上，还是现实中，重庆人对公租房的议论一直不断，尤其对租金、物业费等细则有一些非议，认为比一般出租房贵。“建盖的档次太高了，每月每平方米10元左右的租金，不像是提供给普通人住的”、“交通和配套等根本无法跟上，上下班成本太高”、“住房困难户多是城市的中低收入家庭，公租房相反增加他们的经济负担”等质疑和反对的声音一直不断。
　　面对资金和舆论的双重压力，重庆“明知山有虎，偏向虎山行”，依然义无反顾的拉开了公租房建设的序幕，迅速在主城区开工了6个片区750万平方米，在万州、涪陵、黔江等8个郊区区县开建了250万平方米公租房建设。去年12月6日至8日，国家副主席习近平到重庆调研期间，曾专程前往在建的“民心佳园”公租房视察，并指出“像这样的利民惠民实事要多办、办好”。而在北京网络媒体“红色故土重庆行”活动中，六间房创始人兼CEO刘岩参观鸳鸯片区的公租房后，便随即通过微博向博友圈子传递信息“重庆公租房不是样子工程”，这无疑是给质疑者和反对者的有力回击。
　　薄熙来曾反复强调“共产党人说话算话”。时至今日，首批1万5千多套公租房已经“花落”中低收入群体，这些公租房不仅配套齐全，还租金便宜，每平方米每月大约10元，比市场价低40%。租住几年后，租户还可以在公租房不公开上市的情况下购买，实现从“住有所居”到“居有其所”的转变，并且主动权完全掌握在租户的手中。而在重庆出台的配租政策下，能够租到公租房的正是买不起房的城市夹心层。如此一来，重庆建设公租房不仅解决了城市中低收入群体的住房问题，还保证了他们利益的最大化。
    党的宗旨是“全心全意为人民服务”，薄熙来更进一步指出，“革命道路千条万条，归根结底就是一条——全心全意为人民服务”，在所有人民中，最需要服务的无疑就是生活在底层的、对GDP贡献最小的中低收入群体。显而易见，重庆建设公租房，虽然损失了“土地财政”，还实实在在的让最需要住房的群体圆了住房梦，吴邦国“一大德政”的肯定堪称名符其实！

邱晓云

县文书水平，贬得有些过头了吧，呵呵。好歹也是北大法律系正牌的本科生。
亚平 发表于 2011-4-18 16:08

像是秘书写的，还是百度着抄抄写写。

亚平

像是秘书写的，还是百度着抄抄写写。
邱晓云 发表于 2011-4-22 11:29

克强的秘书，可不止一个，一帮人呢，中办调研室有一个组（局级机构），是专为他服务的。最大的秘书尤权，很有可能在不久后接替张平出任国家发展和改革委员会主任。

亚平

重庆公租房速度品质两不误


见习记者 董方



　　“家是一间温馨的屋，灯下有亲人的温度；家是一支燃烧的蜡烛，寂寞的影子不会孤独……”一首寥寥百余字的小诗表达了作者对住有所居的渴望。
　　作者蔡佳倩，为感谢重庆公租房在一年时间内就给了她一个温馨的家，写下了这首诗。再过几天她将同15280名首批成功配租者一道，拿到企盼已久的“钥匙”。
　　速度：领跑进入租住阶段
　　蔡佳倩马上要入住的是位于重庆市北部新区的“民心佳园”公租房小区。该项目是重庆市第一个开工建设的政府公租房，于2010年2月28日开工，目前已验收完毕，4月下旬便迎来首批入住者。
　　短短1年时间，民心佳园一期的25栋公租房便走过了从开工建设到入住的全过程，有人称民心佳园的建设速度堪比当年的“深圳速度”。其实，民心佳园只是重庆所有公租房项目的一个缩影。
　　截止到3月16日，康庄美地59栋住宅工程中56栋已开工建设，其中4栋住宅的装修、安装工程已接近尾声，计划在4月中旬完成竣工验收，并交付使用。此外，康居西城在今年8月也将有5300余套住房交房，剩余的45栋楼将在今年11月份全部交房。另外，民安华福和两江名居也将在今年11月份完成入住。截止到目前，能够在1年时间内完成公租房从开工到租住全过程的，重庆尚属首例。
　　体量：位居全国首位
　　据重庆市政府“研究贯彻落实全国保障性安居工程工作会议”公布的信息显示，2011年重庆计划开工保障性住房和各类棚户区改造安置房49.45万套，在全国保障性住房建设总量增加不变的情况下，重庆保障房建设占全国总任务的1/20，其中公租房和廉租房建设量都位居全国首位。
　　“在2010年全国共建设500多万套保障房，重庆建设52万套，约占全国的1/10，其中公租房建设为20余万套，折合面积1300万平方米。”重庆市市长黄奇帆在全国两会期间接受采访时表示，2011年重庆还将开工建设公租房1350万平方米。其中，2011年主城区计划新开工8处，分别是北碚水土、九龙坡西彭、大渡口钓鱼嘴、巴南区龙洲湾、渝北区木耳、复盛、空港保税区、西永微电园。目前，8个项目的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证均已办理完毕，各项目所在区力保4月底交地，征地拆迁工作正在紧锣密鼓地进行当中。
　　另据黄奇帆介绍，2012年重庆还有1350万平方米的公租房建设计划，从2010年起的3年内共建设公租房70余万套，折合面积4000万平方米。如果按一个居民分配20平方米，约可为200万住房困难群众解决住房问题。
　　品质：参照中等以上商品房
　　面对4000万平方米的建筑体量和1年内完工的建设速度，重庆公租房建设能否保证品质成为了社会各界关注的焦点。
　　据了解，公租房项目作为重庆市重大民生工程，都是按中等以上商品房小区来建设，参与设计、建设的企业，都是实力雄厚的大型国企。例如民心佳园小区由中国企业500强的重庆建工集团承建，康庄美地小区由重庆市建筑领域首个获得“鲁班奖”的中冶建工集团承建。此外，重庆公租房还采取了统一装修的方法，大到抽油烟机的采购小到踢脚线选材都做了严格限定。
　　物业配套方面，虽然从目前来看还稍显薄弱，但随着入住率的逐渐提高，配套设施将逐步得到完善。据了解，重庆市公租房小区将实行社区化管理，一级资质的物业服务公司将提供专业化和个性化物业服务。以康庄西城为例，小区内小学和中学均规划在册，业主生活所需的银行、邮局、医院也都分布在商业街上，整个商业街面积达到12万平方米，业主的生活需要都可以得到满足。
　　在交通拥堵的大城市，交通是否便利是置业的重要考量因素。记者从重庆市公租房项目的分布图上看到，虽然主城区规划内21个公租房项目几乎辐射到了一环和二环之间的各个区域，但大部分都毗邻轨道交通。在大江南北听取“堵声”一片的大背景下，方便快捷的轨道交通也为品质提升增添了重要砝码。
　　记者通过采访发现，重庆公租房的品质令绝大多数看房者感到满意。在重庆市渝北区出口加工区上班的付华明，在实地查看了民心佳园小区的整体环境后，决定立刻填报公租房申请表，并兴致勃勃地与记者聊起如何布置新家。在第一批摇号中成功配租的霍先生携全家来到民心佳园，在仔细研究房间的每个细节后，他十分高兴地说：“这品质完全对得起租金！”

jianmin

这种政策对我们从事房地产行业的员工有什么样的启示？

亚平

迎接重庆公租房时代



杨昱





    郑新议笑了，双眼眯成一条缝，露出一排长长的牙齿，笑容可掬。
    昨天，山城上空飘荡的雨水与烟云，没有影响这名52岁重庆人的心情。他一手举着《公共租赁住房小区管理规约》的蓝色册子，一手举着一串标示着“18-11”编号的钥匙，供媒体记者拍照摄影。毫无疑问，他出名了，作为第一个拿到重庆公租房钥匙的承租户，郑新议成为了一个符号，他见证并代表一个时代的开启——重庆公租房时代。
    横空出世的重庆公租房时代，并非无本之木，它发轫于中央的公共租赁房举措。
    2007年，因为“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”，中央职能部门，对公租房开始调研；2009年春天，住房和城乡建设部新闻发布会上，副部长齐骥说，要加快公共租赁房建设，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租；2010年6月12日，住建部等七部委联合制定《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。
    重庆，又一次走到了前列。
    时间重返2010年，就在住建部等发布“指导意见”后的12天，6月24日启动的中共重庆市委三届七次全委会，决定用两年半时间，解决全市群众最关心的十大民生问题，这就是后来名动世界的“重庆民生十条”，而十条中的第一条，恰好就是重庆公租房建设：建4000万平方米、60万套公租房，配合其他措施，力争解决占城镇人口30%的中低收入群众住房难问题。
    是的，包括重庆公租房在内，重庆的几大措施，被外界解读为“重庆模式”。对于这个满怀雄心的模式，海内外舆论给予了极大关注。名叫郎咸平的经济学家说，目前房地产形势下，只有重庆模式才能拯救中国房地产，如果推动重庆模式，将会使我国房地产市场逐渐稳定。
    再回到重庆公租房。从去年12月到今年4月，党和国家领导人吴邦国、习近平、贺国强，分别来到重庆视察，他们分别对重庆公租房作出积极评价；本月来渝的吴邦国更是指出，重庆公租房创造了“全国经验”。
    尽管如此，从开建到现在，重庆公租房也不乏不解以及不同的声音。事实上，作为一个新生事物，“重庆公租房”，依旧在路上，它依旧处于一个积极探索的阶段。正在海南召开的博鳌亚洲论坛年会，今年主题是“包容性发展：共同议程与全新挑战”。对于重庆公租房，也当适用于“包容性发展”的范畴。用包容与发展的眼光来看待重庆公租房，我们方能收获更多期待。
    与郑新议一样，肖素群与邓昌荣，作为首家入住重庆公租房的承租户，他们的现在与未来，也将被这座城市记录。这对30多年前的恋人，历经百折千回，千山万水，终于在这个有山有水、有情有义的城市结合。他们的故事，与重庆公租房，互为镜像，交相辉映。
    有些故事，历久弥新，就像爱情。

亚平

住建部副部长郭允冲肯定重庆公租房模式


重庆日报讯 记者 文峰 戴娟




    昨日上午，全国政协各界别召开联组讨论，住房和城乡建设部副部长郭允冲来到社福组，征集委员们对住房保障问题的意见和建议。讨论结束后，郭允冲接受了本报记者专访，他表示，重庆推行的公租房模式值得鼓励和提倡。暂时买不起住房的老百姓，可以选择租房，地方政府应当采取多种形式，解决老百姓的住房问题。
    湖北一委员至今不愿买房
    会上，讨论异常热烈，委员们就老百姓非常关心的住房问题争相发言、提问，郭允冲也有问必答。
    “前几天我坐出租车，问司机最关心的问题是什么，司机回答了两个字：‘房子’。”来自湖北省黄石市法律援助中心的王林委员，最先抛出住房保障这个话题。
    连日讨论《政府工作报告》，王林感触最深的是，国家抑制房价过快增长的决心很大，但他同时担心，管得太严，会不会导致房地产市场这块“蛋糕”变小，会不会对经济发展和财政收入带来影响。
    “不一定非要买房，不怕大家笑话，我就一直租房住，没觉得有什么不好。”王林道出个中缘由：“人口在不断增多，土地是有限的，今后必须改变住房规模和一些思想观念。”
    “现在年轻人结婚，家家都一心想买房、买车，这种消费观念应该转变。”王林说，建经济适用房、廉租房的做法，出发点都是好的，但他更偏向于少建经济适用房，多建保障性廉租房。“如果让低收入人群拿到房屋产权，很多人都会经不住房价上涨的诱惑，转手把房子卖掉，到头来，自己还是面临住房问题。”
    郭允冲非常赞同王林的说法。他介绍，住房和城乡建设部今年有两大重点工作：一是努力解决低收入人群保障性住房问题；二是加大对房价的调控力度。目前住房和城乡建设部正准备就相关问题进行调研，适当的时候将向国务院提出建议。
    坦言调控房价的手段很少
    “我想问一问部长，全国需要解决住房问题的低收入人群，底数有没有摸清？”全国政协委员、安徽省政协副主席李宏塔问。
    “相比社会保障，住房保障起步较晚，开展时间不长，基础相对较差。”郭允冲说，去年，我国继续推行廉租房制度，同时加强棚户区改造，总共解决了260万户低收入家庭的住房问题，包括实有住房200万户、经济补贴60万户。
    从目前掌握的情况汇总来看，全国还有1500万户低收入家庭需要解决住房问题。住房和城乡建设部计划每年解决500万户，花3年时间全部解决完。
    郭允冲表示，当前我国住房保障制度还有一些不够完善的地方。“对房地产市场的管理，涉及金融、国土、税收等多个方面，需要各个部门齐抓共管、形成合力。”他坦言，住房和城乡建设部具有管控房地产市场的职责，但说实在话，调控房价的手段很少。
    他认为，抑制房价过度上涨，关键在于遏制投机性炒房。尽管房产买卖需要缴纳交易税、营业税、印花税等，但最后，这些税费几乎都转嫁到了买房户头上，对于遏制炒房户的投机行为，没能真正起到作用。
　　拆迁成本与房价恶性循环
    会上，全国政协委员、交通部海事局常务副局长刘功臣介绍，现在北京的商品房均价已高达1.7万元/每平方米，很多城市不断涌现新“地王”，地价居高不下。他对此颇为不解。
    郭允冲认为，导致房价贵的原因，除一些地方的地价被炒高外，另一个重要因素还在于，近年来各地拆迁成本不断抬高。“去年长安街一带拆迁，最低补偿就达3万元/平方米。”郭允冲说，这实际上是一个恶性循环的过程。
    因为房价高，拆迁户要求的补偿金就越来越高，开发商拆迁成本上涨，房价自然也水涨船高。反过来，房价上涨，拆迁户的补偿要求也一再提高。
    讨论结束后，郭允冲接受了本报记者的专访，肯定了重庆正在推行的公租房模式。
    郭允冲说，对于经济条件较差、暂时买不起住房的老百姓来说，不妨转变一下思想观念，不一定都要买房，也可以选择租房。重庆推行的公租房，正是响应了国家鼓励多种形式解决群众住房问题的号召，值得鼓励和提倡。

亚平

重庆保障房推“5+1”模式


万小强



    近日，在重庆市2011年房地产开发管理会上，该市开发办主任徐千里总结了“十一五”期间及2010年工作，并部署了“十二五”期间及2011年的目标任务。目前，重庆市形成了由廉租房、经济适用房、危旧房改造、城中村改造、农民工公寓、公租房组成的“5+1”保障性住房供给模式。
　　房地产投资稳定增长
　　“十一五”期间，重庆市房地产开发投资稳步增长，累计完成投资5300亿元，年均增长25.6%，累计竣工面积居全国大中城市前列。其中，2010年完成房地产投资1600亿元，同比增长30.8%，占全市固定资产投资的23.4%；新开工面积6300万平方米，同比增长65.5%；竣工面积2600万平方米，同比下降9.6%；商品房销售面积4000万平方米，同比增长5.7%；销售额1850亿元，同比增长34.1%。销售均价4410元每平方米，同比增长30.01%。由于重庆出台了十几项地方政策，有效防止了房地产泡沫产生，抑制了房价过快上涨。
　　完善住房供应和保障体系
　　“十一五”期间，重庆市形成了由廉租房、经济适用房、危旧房改造、城中村改造、农民工公寓、公租房组成的“5+1”保障性住房供给模式。目前保障面积由人均6平方米以下扩大到人均10平米方以下家庭，对象由最低收入家庭扩大到低收入家庭。经济适用房累计竣工面积800万平方米。大规模实施公共租赁房建设，2010年全市新开工面积1300万平方米，开发投资52.29亿元。
　　多层次住房保障体系的建立和完善，极大促进了民生发展和重庆幸福之城建设。
　　将实现“314”总体部署
　　据徐千里表示，“十二五”期间是重庆全面落实“314”总体部署的关键时期，未来5年重庆将基本实现“314”总体部署的宏伟目标。核心内容为，打造宜居重庆和支撑重庆加快建成特色鲜明的国家中心城市、集聚和辐射功能强大的经济中心，着力创新发展模式，加强产业的科技进步，提升发展质量，规范市场秩序。
　　提升住宅产业和产品结构，完善全市住房供应体系和保障体系及市场体系，并引进培育一批品牌房地产开发企业。预计到“十二五”期末，房地产开发投资达9900亿元，占全市社会固定资产22%左右。房地产业增加值达到1000亿元，占全市GDB的7%左右。
　　产品供应不断改善。房屋累计新开工面积2.5亿平方米，房屋累计竣工面积1.9亿平方米，商品房销售面积2.6亿平方米。普通商品住宅约占70%，保障性住房比例占30%。
　　加速发展智能住宅、节能住宅，推行节约型住宅，大力发展节能省地型建筑。未来新建建筑节能将达到85%，住宅建筑智能化水平达到80%。
　　刚性需求的强大支撑
　　2011年，力争完成房地产开发投资1500亿元，新开工商品房面积3500万平方米，竣工商品房面积3000万平方米的目标任务。当前，重庆发展上升为国家战略，建成国家五大中心城市之一、两江新区成立、成渝经济区发展规划、西部大开发新十年规划、三峡工程后续工作规划等来自国家层面的政策效应将相续发力。
　　为房地产业稳定发展营造良好的外部环境，将获得更多的体质要素支撑和国家利好政策保障。主城二环路开通，拉开1000平方公里1000万人口的特大城市建设序幕。万洲打造重庆第二大城市，六大区域性中心城市提速发展，区县城和中心镇建设步伐加快，城镇化进入加速发展期，每年将产生约3000万平方米住房需求。
　　这些刚性需求持续增加，为房地产业平稳发展提供了强大市场支撑，并将促进重庆房地产业向更高、更深层次提升发展。

亚平

必须靠公共租赁房建设住房保障体系



叶檀



    中国的保障房建设不会停止，公共租赁房将成为保障房的主体。
    人们猜测，中国房地产新政会因为实体经济紧缩戛然而止，地方政府出台的温柔新政加剧了这一预期。但6月13日中国七部委联合出台政策，加强公共租赁房建设，使另一种猜测更加接近真相，中国的房地产改革绝不会停止，在经历了权贵与市场的结合之后，中国房地产试图转向以保障房与普通商品房为主。
    经历了8年的时间，中国房地产转向市场化之初的目标，以保障房与普通商品房为主体。根据中国《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）要求，主要目标是抑制高房价。建立保障住房体系抑制高房价需要前提，即各地区的保障房建设达到本地的30%以上，最终与普通商品房联合达到70%的比例，使消费品定价成为市场的主导，使投资主导的定价体系彻底边缘化。
    保障房建设可以挽救突然消失的钢铁、家具等行业的订单。大规模建设保障型住房还有支撑实体经济的作用，通过保障型住房消化钢铁、水泥、家具等行业的生产能力，如此一来，与房地产相关连的60个左右的实体经济行业不会随着房地产新政一跌到底。
    保障型住房的建安成本要比高档商品房低得多，这也就意味着，钢材、水泥等价格将在去年基础上大幅回落。这正是中国经济所需要的效果——与其让资源出口国坐享中国泡沫财富，为什么不主动挤除泡沫压低价格，让中国的中低收入阶层享受到价廉物美的商品？
    建设保障型住房一直在经济适用房与公共租赁房之间纠结，许多中低收入阶层希望得到拥有产权的经济适用房，但事实证明，经济适用房是各方寻租的渊薮，在信用度极差、寻租不断的市场，推出经济适用房是致命的，经济适用房最终可以拥有产权，成为国有企事业单位福利分房的大好借口，是对诚实的低收入阶层的致命掠夺。
    围绕经济适用房的丑闻从未断绝。
    一直被视为中国经济适用房失败标本的北京天通苑小区，6月初又被曝光，4-5年前建成的房屋大量空置，几次倒手、补足综合地价款可以从经济适用房转为商品房。新的案例是新华社报道的陕西眉县首批分配的610套经济适用房中，政府机关和事业单位的工作人员占了绝大多数，而分配给城区两个社区居民的名额只有22套。《南方都市报》报道深圳7000套保障房拟以每平方米4800元的低价分给公务员，2009年侨香村和深云村两处住房项目已经基本竣工，600多套经济适用房用户已经入住，7000多套福利房却至今未见处理。而延安市宝塔区的很多经济适用房单套面积大大超出国家有关规定，一些经适房单套面积甚至达到270多平方米，当地中低收入家庭只有“望楼兴叹”，高收入者高价倒卖获取差价。
    就冲着经济适用房从诞生以来丑闻不断，冲着丑闻主角从未被惩处，就可以推断经济适用房将来依然会是寻租之源，是官员利益渊薮，是无耻的高收入者虚开证明占用社会廉价资源的大漏斗。
    建设公共租赁房可以提高保障效率，最重要的是，公共租凭房租用者不可能拥有产权，他无法到市场上以商品房价格进行套现，这是目前中国最重要的暴利来源之一。没有产权，寻租者就失去了大部分兴趣。
    当然，寻租者可以得到公共租赁房的租用权转租获利，但此时，他们获得的只是租金收益，与商品房出售的资本利得不可同日而语。从激励机制上切断了大寻租者的兴趣。寻租者租金减少而风险增加，由于公共租赁房的居住者均为低收入阶层，会自然形成民间监督，而不是像北京天通苑这样的经济适用房，寻租者、失信者可以轻松在其中找到同道中人，可以毫无羞耻感地获得不当收益。
    经济适用房与公共租赁房的不同在于，政府可以通过经济适用房收回成本，但公共租赁房无法收回成本。
    必须首先清楚基本概念，通过保障体系收回成本甚至赢利的想法就是可耻的，保障品是公共产品而不是商品；
    其次，通过政府财政转移支付，土地收入与税费，可以解决政府预定的保障房建设规划——按照住建部2009年5月颁布的《2009-2011年廉租住房保障规划的通知》，2009年要解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；
    最后，目前江西等地通过降低地价让开发商配建公共租赁房，已经取得了较好的效果，为何不能推而广之？
    保障住房一度退出历史舞台，被证明是个极大的错误，而保障住房体系以经济适用房为主体，同样是个错误，在经济适用房身上结合了官商勾结、权力寻租的影子。在人口众多、信用不彰的国家，提高住房保障效率，减少监管层级，让低收入阶层有起码的尊严，比什么都重要。